Handel: Kampf um die Vorherrschaft im Norden von Wien

In wenigen Wochen wird in Gerasdorf ein spannendes Match angepfiffen. Mit dem G3 Resort eröffnet dort ein neues Shoppingcenter, das durchaus eine nähere Analyse wert ist. Die Gemeinde Gerasdorf mit ihren mittlerweile über 10.000 Einwohnern grenzt direkt an den Norden der Bundeshauptstadt an. Händler haben sich in den vergangenen drei Jahren um die zu vergebenden 70.000 Quadratmeter Mietfläche gerissen. Fast jeder wollte eine Fläche mieten, weil das G3 bis auf Weiteres das letzte Einkaufszentrum in einer solchen Dimensionierung in Österreich sein wird. Die Flächenwidmungen lassen derartige Flagships in Zukunft nicht mehr zu. Darüber und wie man einen neuen Stern am Modehimmel auf die Grüne Wiese holt, hat DiePresse.com mit Kurt Schneider, dem Geschäftsführer der mit der Vermietung des Konsumtempels beauftragten Ekazent, gesprochen.

Alle Augen sind auf Primark gerichtet

Drei Mitarbeiter des Ekazent-Chefs waren rund um die Uhr mit der Vermietung beschäftigt. Denn bei einer derart großen Gesamtfläche dürfen die Besucher doch einen Branchenmix erwarten, der dem Who ist Who des Handels gleichkommt. Auf der Mieterliste befinden sich viele große und bekannte Namen, einer davon wird mit Spannung zum ersten Mal in Ostösterreich erwartet. Die Rede ist von Primark. Der aus Irland stammende Bekleidungsfilialist wird auf 5500 qm sein erstes Geschäft in Ostösterreich eröffnen. Die Großen Drei des österreichischen Textilhandels, Marktführer H&M, C&A und Peek & Cloppenburg, werden den Auftritt des neuen Konkurrenten im gut aufgeteilten österreichischen Modemarkt mit Argusaugen beobachten und ihre Aktionsangebote in Stellung bringen. Ein Händler, der nicht genannt werden wollte, brachte es auch den Punkt: „Besser Primark ist im G3 als anderswo und trägt zur Frequenzsteigerung bei."

„Ein unangenehmer, aber sehr professioneller Partner in den Mietverhandlungen", zeigt sich Kurt Schneider, über seinen prominenten Neuzugang Primark bestens informiert. Arrivierte Bekleidungshändler haben in Spanien, Deutschland, Belgien und Niederlande, wo der Insel-Textilianer bereits den Kontinent betreten hat, nach dem Markteintritt durchwegs mit Umsatzrückgängen zu kämpfen. Dass bei Filialeröffnungen des neuen Modelieblings über tausend Kunden auf den Startschuss warten, soll keine Seltenheit sein. Schneider glaubt mit seinem prominenten Neuzugang einen großen Fisch an der Angel zu haben, der Kunden aller Kategorien anspricht. Alle Handelsprofis, die Primark in Deutschland gesehen haben, sind voll des Lobes. Im Essener Geschäft auf sechs Etagen mit jeweils 1000 Quadratmeter gebe es auf jedem Geschoss zehn Kassen, an denen die Kunden wie am Flughafen beim Einchecken angestellt sind.

Monopol im Elektronikhandel

Nicht so einfach wie in der Modebranche war es für Schneider im Elektronikbereich, den Marktführer nach Gerasdorf zu lotsen. De facto nimmt Mediamarkt/Saturn am österreichischen Markt eine Monopolstellung ein. Die Metro-Tochter ist der einzige Anbieter in diesem Marktsegment, der durch Werbung und Bekanntheit über eine Anziehungskraft verfügt, die schon so manchen Mitbewerber vom Markt verdrängt hat. Die Frage, ob denn das Gerücht stimme, dass hier ein Mieter aufgrund seiner Marktposition die Konditionen in den Verhandlungen diktiere, sei deutlich zu bejahen, gibt Ekazent-Chef Schneider zu. In den Gesprächen gehe es dann nicht allein um die Miete, sondern um gesamte Vertragspakete, wo auch Ausstattungsleistungen der Geschäfte, Deckelung der Betriebskosten und niedrige Werbekostenbeiträge eine große Rolle spielen.

Dass sich im konkreten Fall Vermieter und Mieter dann doch geeinigt haben, lag auch an den Betriebskosten, die für ein Einkaufszentrum dieser Kategorie als eindeutig unterdurchschnittlich zu beurteilen sind. Dazu habe die eingeschossige Bauweise, eine Besonderheit für ein Shoppingcenter dieser Größenordnung, beigetragen. Diese wirke sich sehr günstig auf die Betriebskosten aus, die zwischen sechs und sieben Euro pro Quadratmeter liegen sollen. Es sind keine aufwendigen Vertikalverbindungen wie Rolltreppen und Aufzüge notwendig. Zudem hat das „Eine-Ebene-System" auch einen Vorteil bei Heizung und Kühlung. Es wird nur der Boden der Shoppingmall beheizt und gekühlt, womit für den Kunden in Bodennähe ein angenehmes Raumklima geschaffen werden soll. Was sich dann in zehn oder 20 Meter Höhe abspielt, wird dem Kunden des Einkaufszentrum egal sein. Und ein Teil der Belichtung soll überhaupt nichts kosten. Denn an Sonnentagen soll die Tageslichteinstrahlung für die Helligkeit sorgen. Dann kann die LED-Beleuchtung, die in der Anschaffung teurer, in der Instandhaltung aber günstiger ist als herkömmliche Beleuchtungstechnik, ausgeschaltet bleiben. Hier zeigen Berechnungsmodelle, dass nach spätestens acht Jahren ein Amortisationseffekt eintreten soll, sagt Ekazent-Geschäftsführer Schneider.

Fünf Jahre Anlauf

Schon wesentlich früher, nämlich nach drei bis spätestens fünf Jahren soll das Zentrum auch in Bezug auf Umsatzzahlen in einem Atemzug mit den Top-Unternehmen wie SCS, Plus-City, Europark und Donauzentrum genannt werden. Dazu wird es notwendig sein, dass auch Stammkunden des nicht weit entfernten Donauzentrums nach Gerasdorf pilgern. Interessanterweise wurde das Donauzentrum, bald größter Mitbewerber, 1975 auch von der Ekazent errichtet und 1995 weiterverkauft. Das DZ hat 2010 unter Unibail-Rodamco - seit 2003 ist der Konzern 90 Prozent-Mehrheitseigentümer- einen größeren Umbau hinter sich gebracht und verkauft heute auf einer Fläche von 100.000 Quadratmetern.

Dass die Kunden den Weg zum G3 einfach finden werden, dazu haben auch die zuständigen Behörden wesentlich beigetragen. Denn im Umweltverträglichkeitsprüfung-Bescheid wurden den G3-Entwicklern entsprechende Verkehrslösungen auferlegt. Früher wären die Genehmigungen ohne Auflagen problemlos erteilt worden, erzählt der Ekazent-Chef von seinen Erfahrungen. Da hätte man abgewartet, wie sich das Verkehrsaufkommen entwickle und dann erst reagiert. Die zum Ring geschlossene S1 und die Erschließung des Weinviertels mit der Nordautobahn A5 bis über die tschechische Grenze haben auch die Erreichbarkeit des "letzten großen Einkaufszentrums" wesentlich verbessert. Im Westen sehen die Vermieter ihre Kundenklientel bis nach Tulln, im Süden wird die Donau eine große natürliche Grenze bilden.

Wachsendes Umfeld

Dass mit der Errichtung eines Zentrums in dieser Größenordnung auf der Grünen Wiese doch ein beträchtliches Risiko eingegangen werde, entgegnet Ekazent-Geschäftsführer Schneider wieder mit dem Argument vom Donauzentrum. Als dieses vor 37 Jahren gebaut wurde, gab es rundherum auch nur Grüne Wiese und nicht einmal eine Verkehrsinfrastruktur. Und heute ist der 22. Bezirk ohne Donauzentrum nicht mehr vorstellbar. Die 300.000 Einwohner alleine in den Wiener Bezirken 21 und 22 wertet Schneider als stabile Basis. Zumal diese beiden Bezirke die höchsten Zuwachsraten bei den Einwohnern in Wien aufweisen. Rodamco-Chef Markus Pichler, mit der Shopping City Süd und dem Donauzentrum Marktführer, hält sich zum neuen Mitbewerber bedeckt.

Wesentlich offener, aber umso vorsichtiger schätzt Heribert Krammer, Geschäftsführender Gesellschafter von Krammer & Wagner, dem nach eigenen Aussagen österreichischen Marktführer im Bereich der Vermietung von Handelsimmobilien, die Chancen des G3 im überfüllten Handelsmarkt Österreich ein. Das erste halbe Jahr werde sicherlich aufgrund des Eröffnungsbooms und des Primark gut laufen. Erst dann werde sich weisen, ob die Kunden speziell aus Wien bereit seien, nur wegen eines großen neuen Magneten ins G3 zu fahren. Denn alle anderen Mieter seien ohnehin mehrmals in den großen Zentren und Einkaufsstraßen vertreten. Und ohne die Kundschaft aus Wien werde das Gerasdorfer Zentrum nicht bestehen können, so Krammer, der für die Ausstattung und Bauweise des neuen Shoppincenters nur lobende Worte findet. Interessant werde es auch sein, die Entwicklung der Besucherfrequenz unter der Woche zu beobachten, wo innerstädtische Zentren im Vorteil sind. Auch er erwartet für umliegende Zentren wie das Donauzentrum und das Shopping Center Nord Umsatzeinbußen.