Grundbuchsgebühr wird erhöht

Wien/Linz. Eines sei vorweggenommen: Werden Schenkungen von Grundstücken noch im Oktober durchgeführt, ist gewährleistet, dass die Grunderwerbsteuer (unter Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern zwei Prozent, sonst 3,5%) und die Grundbuchseintragungsgebühr (1,1%) vom sehr geringen, dreifachen Einheitswert bemessen werden. Auch noch nicht endgültig abgewickelte Verlassenschaften sollten im Oktober die ewige Ruhe finden, um der Gebührenerhöhung zu entgehen.

Doch der Reihe nach: Der Gesetzgeber dürfte grundsätzlich nicht sehr erfreut sein, wenn das Höchstgericht Bestimmungen als verfassungswidrig aufhebt. Ausnahmen bestätigen aber die Regel: Vor einem Jahr entschied der Verfassungsgerichtshof (VfGH), dass die Berechnung der Grundbuchseintragungsgebühr bei Schenkungen und Erbschaften vom dreifachen Einheitswert unsachgemäß ist. Bei entgeltlichen Erwerben wird die Gebühr vom tatsächlichen Kaufpreis bemessen. Die bisherige Regelung läuft nach einer Reparaturfrist mit 31. Dezember 2012 aus. Ab 1.Jänner 2013 wären daher alle Grundbuchseintragungen vom Verkehrswert der Grundstücke zu bemessen gewesen.

Erben, Schenken, Umgründen

Der Gesetzgeber hat nun ein leichtes Spiel, den aktuellen Entwurf des Justizministeriums zur Grundbuchsgebührennovelle zu begründen: Es werden die Vorgaben des VfGH umgesetzt, und es erhöht sich – in Zeiten von Budgetlöchern – die Bemessungsgrundlage der Gebühr bei Erbschaften, Schenkungen und Umgründungen von Unternehmen. Der Entwurf steht zurzeit in Begutachtung.

Die Grundregelung kann einfacher nicht sein: Die Eintragungsgebühr bemisst sich zukünftig vom Wert des in das Grundbuch einzutragenden Rechts. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Bei einem Kauf von einem Dritten wird der Kaufpreis samt übernommenen Schulden angesetzt. Bei einer unentgeltlichen Übertragung fehlt aber eine derart objektivierte Gegenleistung. Hier beginnen bereits die Probleme: Der Eintragungswillige hat dem Grundbuchsgericht den Wert der Liegenschaft zu nennen und die Wertermittlung durch geeignete Unterlagen zu bescheinigen. Dies mag bei Liegenschaften, die erst vor einigen Jahren erworben wurden, noch recht einfach erscheinen; man kann sich an den alten Kaufpreis halten.

Es ist jedoch zu bezweifeln, dass Geschenkgeber und -nehmer über Nacht zu Immobilienpreisexperten werden. Für die Praxis stellt sich die Frage, wie der Wert „nachweisbar“ ermittelt werden kann. Der Gang zum Makler zur Einholung einer Expertise ist zwar gesetzlich nicht explizit verlangt, dürfte aber auf der Hand liegen, um zu einem Wert zu kommen, der vom Gericht als plausibel und überprüfbar eingestuft werden kann.

Keine Regelung ohne Ausnahme: Die Übertragung von Grundstücken zwischen nahen Angehörigen wird nur dann (weiterhin) vom dreifachen Einheitswert bemessen, wenn mit ihr ein dringendes Wohnbedürfnis befriedigt wird. Als Voraussetzung gilt jedoch, dass die Angehörigen bisher im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Die Befreiung dürfte zu kurz greifen: Wohnt der Sohn oder die Tochter bereits in einer Mietwohnung und möchten die Eltern etwa dem Kind nach Beendigung des Studiums eine Wohnung schenken, geht die Befreiung ins Leere. Schenkungen und Erbschaften werden daher im Regelfall empfindlich teurer; die Gebühr wird sich vervielfachen.

Umfangreicher ist die Begünstigung bei der Übertragung land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen, wenn die Sicherung des Lebensunterhaltes des Übertragenden gewährleistet ist. In diesem Fall begnügt sich der Gesetzgeber ebenfalls mit einer Eintragungsgebühr vom dreifachen Einheitswert. Warum nicht auch betriebliche Umstrukturierungen – wie etwa Umgründungen – begünstigt sein sollen, ist nicht einsichtig.

Selbstberechnung wahrt Frist

Um noch in den Genuss der günstigeren, bisherigen Regelung zu kommen, ist es aufgrund der Übergangsvorschriften der geplanten Novelle erforderlich, dass die Schenkung des Grundstückes im Oktober erfolgt und ein Rechtsanwalt oder Notar die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer ebenfalls in diesem Monat durchführt. Ob die Eintragung im Grundbuch erst 2013 erfolgt, ist in diesem Fall irrelevant. Dies soll nicht als Anreiz verstanden werden, dass sich eine ganze Generation vorzeitig und unüberlegt ihrer Liegenschaften entledigt. Bereits geplante Übertragungen könnten jedoch beschleunigt werden. Ohne Selbstberechnung besteht kaum eine Chance auf den Genuss der alten Regelung, da es in diesen Fällen auf die tatsächliche Eintragung im Grundbuch ankommt, die oftmals erst Monate später erfolgt.

Das Gesetzesvorhaben zeigt, dass sich der Gesetzgeber unter dem Deckmantel der Verfassungskonformität mit einer massiven Gebührenerhöhung anfreundet. Derzeit ist auch die Grunderwerbsteuer, die (noch) vom dreifachen Einheitswert bemessen wird, Gegenstand einer Prüfung durch den VfGH. Kommt er zum ähnlichen Ergebnis wie bei der Eintragungsgebühr, führt dies unweigerlich zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage auf den Verkehrswert. Ist das die neue Schenkungs- und Erbschaftssteuer, die vor der Tür steht?

Martin Puchinger ist Partner bei Theiss Puchinger, Ernst Marschner ist Senior Manager bei Ernst & Young.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 01.10.2012)