Kaputte Gastherme: Mieter muss zahlen

07.05.2009 | 17:11 |  VON BENEDIKT KOMMENDA (Die Presse)

Das Urteil des Obersten Gerichtshofs war mit Spannung erwartet worden, nun steht aber fest: Vermieter sind nach dem Mietrechtsgesetz nicht verpflichtet, Heizthermen zu erhalten.

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WIEN. Die Entscheidung ist von Mietervertretern wie von der Immobilienbranche mit Spannung erwartet worden, jetzt ist sie gefallen: Der Oberste Gerichtshof hat erstmals klargestellt, dass Vermieter klassischer Mietwohnungen (vor allem im Altbau und im geförderten Neubau) nicht zum Erhalt von mitvermieteten Gasthermen verpflichtet sind. Konsequenz: Während eines aufrechten Mietvertrags können die Mieter von der Gegenseite keinen Ersatz für Aufwendungen verlangen, die sie für die Reparatur oder den Austausch von Thermen getätigt haben.

Am Obersten Gerichtshof (OGH) hält man sich zu der brisanten Entscheidung noch bedeckt, weil sie nach Auskunft seines Sprechers Ronald Rohrer noch nicht den Parteien zugestellt worden sei. Doch wurde im Rahmen eines Richterseminars am Tulbingerkogel schon offen über die Kernaussagen des Urteils gesprochen. Die da lauten: Die Erhaltungspflichten des Vermieters sind im Mietrechtsgesetz (§ 3 – eine analoge Bestimmung findet sich auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) erschöpfend aufgezählt; und die Erhaltung einer individuellen Anlage zur Warmwasseraufbereitung in der Wohnung findet sich darunter definitiv nicht. Ganz im Gegensatz zu „zentralen Wärmeversorungsanlagen“, aber auch zum Aufzug, zum Anschluss des Hauses an die Kanalisation oder überhaupt zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses (wie des Dachs oder der Fassade).

Das neueste Urteil ist der vorläufige Abschluss einer Reihe von Entscheidungen zur leidigen Frage des Ersatzes für Gasthermen in Mietwohnungen. Begonnen hatte sie 2006 mit der ersten „Klauselentscheidung“: Der OGH stellte darin fest, dass es dem Konsumentenschutzgesetz widerspricht, solche Erhaltungskosten (ein Klassiker ist neben der Gastherme auch das Ausmalen) in Musterverträgen auf den Mieter zu überwälzen.

Mietervertreter hatten darin ein klares Signal gesehen, dass also nur der Vermieter verpflichtet sein kann, den Aufwand zu tragen. So einfach ist die Sache aber nicht: „Das ist im Moment ein ungeregelter Bereich“, sagt Andreas Vonkilch, Mietrechtsexperte an der Universität Wien. Auch mehrere Gerichte unterhalb des OGH haben sich geweigert, diesem zu folgen: Die Richtigkeit der Erwägungen des Höchstgerichts müsse in Frage gestellt werden, formulierte etwa das Wiener Landesgericht für Zivilrechtssachen. Im Augenblick ist also weder der Mieter noch der Vermieter explizit dazu verpflichtet, eine kaputte Therme reparieren oder austauschen zu lassen. Allerdings steht dem Mieter das Recht zu, eine Minderung des Mietzinses zu verlangen, solange die Heizung im Winter oder die Warmwasseraufbereitung überhaupt nicht funktioniert – was den Vermieter doch veranlassen könnte, die Therme reparieren zu lassen.

Der Gesetzgeber ist gefordert

Die Situation schreit nun nach einer gesetzlichen Klarstellung. Immerhin wäre nach dem ABGB der Vermieter allgemein zur Erhaltung der vermieteten Gegenstände verpflichtet, die Lage des Mieters also außerhalb des Mietrechtsgesetzes (z. B. im vermieteten Einfamilienhaus oder im freifinanzierten Wohnbau) sogar günstiger. Vonkilch zufolge lässt sich das nur mit den rigiden früheren Mietzinsbeschränkungen nach dem MRG erklären. Im Vorjahr gab es bereits eine weitgehende Einigung zwischen SPÖ und ÖVP über eine ausdrückliche gesetzliche Regelung; nach der Neuauflage der Großen Koalition hat man aber auf die nun ergangene OGH-Entscheidung gewartet, ehe man weiter beraten will.

Ersatz für Mieter nur beim Auszug

Bisher geregelt ist nur der Spezialfall des Ersatzes von Aufwendungen für den Austausch einer Therme (nicht aber für die Reparatur!) in dem Moment, in dem der Mietvertrag endet: Liegt der Austausch maximal zehn Jahre zurück, muss der Vermieter dem Mieter im Rahmen einer Zehntelabschreibung Ersatz leisten. Das gilt aber, wie gesagt, nicht für Reparaturen, für die Zeit des aufrechten Mietverhältnisses und für solche Anschaffungen, die bereits mehr als zehn Jahre zurückliegen.

 

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65 Kommentare
 
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Test

Nicht einmal das geht an der Vor z e n s u r vorbei:

Mir ist sie schon seit 2003/2004 immer wieder u n g ut aufgefallen - einmal hat sie mich sogar gespe r rt, weil ich sie besch i m pf te, nachdem sie mir ein Po sti ng, das völlig frei von Bel ei digu ngen oder sonst. str a frec htlich rel evanten Äu ßerungen war, ent fe rnt hatte - zudem eine Antwort auf jemanden, der mich angeflogen ist. Allerdings hatte ich zwei Boxen dafür gebraucht. Nach einer Beschwerde bei F l e i s c h h a c k e r hieß es, zwei Postings hintereinander seien nicht gestattet, das wäre S P A M.

Selb stve rständlich po st eten andere dam als so gar dre imal, wen n es sich in einer Bo x nicht ausg egangen war. Wahrscheinlich hat sie selbst mitdis ku tiert und meine Ant wort nicht ertragen, oder was weiß ich.

Jetzt ist der C he f auf Ur l aub, jetzt dreht sie offensichtlich komplett durch. Wahrscheinlich hat sie auch vorher für den S t a n d a r d (geht auch an der Vor z e n s u r nicht vorbei) gearbeitet....

Wirklich alles klar?

Aus dem Artikel selbst ist im Gegensatz zur Überschrift nicht zu erkennen, dass der Mieter zahlen müsse. Anscheinend hat der OGH ausgesprochen, dass der Mieter kein Geld erhält, wenn er die Therme selbst bezahlt. Bei Mängel in der Wohnung kann der Mieter aber Mietzinsminderungsansprüche geltend machen.

Jedenfalls wird man sich das OGH-Judikat Wort für Wort ansehen müssen.

Antworten Gast: justus
11.05.2009 16:36
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Re: Wirklich alles klar?

Alles klar: keine Leistungspflicht Vermieter => keine Gewährleistungspflicht Vermieter => Vertragliche Überbindung der Thermenreparaturen auf den Mieter = wirksam, weil kein Gewährleistungsausschluß => Mieter muß reparieren + hat kein Mietzinsminderungsrecht, aber Investersatzanspruch binnen 10 Jahren.

So sieht und sah das das MRG inbes. WRN 2006 (Entscheidung lesen!)

Re: Re: Wirklich alles klar?

In der Originalentscheidung steht, dass der Mieter den Mietzins mindern kann, weil der Vermieter zur Erhaltung gemäß § 1096 ABGB verpflichtet ist.

Warum die Immobilienlobby da jetzt jubelt, ist völlig unverständlich.


Gast: Justus
08.05.2009 21:26
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Endlich was Gescheites vom OGH

Der OGH ist auf die vermeintlichen "Überschmähs" der AK-SPÖ-VKI einmal nicht hereingefallen. Jahrzehntelang war die Rechtslage lt. OGH genau so wie sie jetzt (wieder) entschieden und im MRG ganz eigentlich ausdrücklich so geregelt ist: im Inneren ist der Vermieter nur für ernste Schäden der Gebäudesubstanz zuständig, nicht für sonstiges, d.h. nicht für die Therme. Leider war die zweite Klauselentscheidung ein falsch (eigentlich gar nicht) begründetes Fehlurteil. Lustig ist nur, dass der 2. Klauselentscheidung durch dieses Urteil der Boden entzogen ist: wo keine Leistungspflicht da auch keine Gewährleistungspflicht des Vermieters - ergo ist die Überbindung der Erhaltungspflichten auf den Mieter keine Einschränkung der Gewährleistung und grundsätzlich möglich. Und gerechterweise so: es herrscht bitteschön im MRG Mietzinsbeschränkung, der Mieter nutzt die Therme und ist der "least cost avoider". AK-SPÖ-VKI wollen auf Vermieterkosten Hotel-Fullservice zum Mietzinsbeschränkten Mietzins. Bitte ein Hotelzimmer ohne wesentliches Service (Annahme: 40m2) kostet mind. € 40.- pro Tag und nicht ca. € 9,33 (Miete € 7*40m2/30Tage). Und von den läppischen Friedenskronen (§ 45) und sonstigen Eintritterschleicher-Mietzinsen (§ 46) rede ich gar nicht.

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Re: Endlich was Gescheites vom OGH

Fragen sie mal was, das Hotelzimmer kostet wenn sie es auf 3 Jahre mieten.

Antworten Antworten Gast: Justus
10.05.2009 19:03
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Re: Re: Endlich was Gescheites vom OGH

...dann darf ich aber das Hotelzimmer schon in einer Farbe meiner Wahl - bevorzugterweise pastell-pink- ausmalen - muß es nicht wieder neu weiß ausmalen und darf den Parkettboden "gerade nicht arg" zerkratzen: lt. OGH alles inklusive! ;-)

Und dass die vielen "Kurz"gäste die Hotelerhaltung und die Erhaltung und Wiederherstellung "Ihres Zimmers" mit ihren - im Vergleich - viel höheren Zimmerpreisen mitbezahlen erinnert im Grunde frappant an die MRG-Situation: Newcomer-Richtwerte finanzieren mit ihren höheren (aber für all-inclusive- noch immer zu niedrigen) Mieten die Erhaltung des Hauses, die Altmieter sind die Schmarotzer.

(Ihre Argumentation übersieht, dass es unter - fiktiver - Annahme "günstigerer" Langfristmieten im Hotel nicht nur solche günstigen Mieten gibt und geben kann sonst müßte der Hotelier Konkurs anmelden - im MRG halt § 18-Verfahren=
Mieterhöhung anstrengen.

Die ordnungsgemäße Erhaltung eines Miethauses (nur allgemeine Teile) kostet den Vermieter zwischen 3 und 5 Euro pro m2. Will man Verbesserungen (neuer Lift, Wäremdämmung, Sanierung von Uralt-Bruchbuden) muß der Vermieter bis zu 7 Euro pro m2 "hinlegen". Das nur als P.S. fürs Stammbuch der Neidkomplexiven "ich zahl ja eh genug Miete" Individuen.

P.P.S. Warum hat niemand der Konsumentenschützer erkannt, dass den Schutz irgenwann die Konsumenten selbst finanzieren müssen? (siehe Aussage des OGH in der 1. Klauselentscheidung!: keine Erhaltung für Mieter ausserhalb MRG - Abhilfe= höhere Miete!)

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Re: Re: Re: Endlich was Gescheites vom OGH

Wenn sie glauben ich wüßte nicht wieviel die Erhaltung eines Mietshauses kostet, oder könnte sonst nicht rechnen oder denken, haben sie sich geirrt.
Ich persönlich wäre hier viel zufriedener mit der ABGB-Regelung, weil dort ist klar wer die Therme zu zahlen hat.
Das mit den Altmietern ist ärgerlich (ich habe selbst ein 180m2 Cottagewohnung die für 320EUR friedenszins vermietet ist) aber schon längst gegessen.

Re: Endlich was Gescheites vom OGH

Volle Zustimmung.

Gast: Soph_Isticus
08.05.2009 13:41
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Ganz bedenklich ist tatsächlich die Inkonsequenz des MRG

Mieter mit Heiztherme zahlen bereits dafür, dass sie eine "funktionierende" Heizanlage haben KAT A Richtwertmiete, so §15a.

Das heißt, jeden Monat wird die Miete der Kategorie A, der besten oder Primus-Klasse, und nicht der Kategorie B, die zb bei einem Ölofen vorliegt, eingehoben.

Wenn Mieter nun für die Reparatur u Erhaltung der Heizfunktion kein Geld mehr haben, weil ja inzwischen die Energie selbst kolossal teurer geworden ist, tritt ein Dilemma ein.

1) der Mieter kann nicht mehr heizen, zahlt aber trotzdem den über Kat B überschießenden Betrag - es macht dann keine Unterschied ob es überhaupt eine Heizanlage gibt!!

2) man muss zu frieren beginnen und das anscheinend nachweisen. Frage an OGH: Wann beginnt der Winter? Wie kalt muss es in der Wohnung werden, dass man objektiv "friert"? Unter 19°C ? Muss man sich auch den Propangaskocher, Heizstrahler, Haarföhn etc zur ÖNORM-Temp. gegenrechnen lassen?

3) der Vermieter kann mich jahrelang frieren lassen und weiterhin Kat A Miete einheben, denn selbst erfahrene Juristen trauen sich nicht, so eine Mietzinsminderung (zur Gänze) vorzunehmen.

4) was mE tatsächlich übersehen wurde - auch vom OGH, der das MRG gegen die Mieter gewendet hat: sobald eine Wohnung nicht beheizbar ist, droht ernster Schaden, weil a)die umliegenden Wasserleitungen einzufrieren drohen b) durch Nichtbeheizen die typische Schimmelbildung rasant wird, kurz, ein ernster Schaden DROHT.

Insgesamt ist Ö nicht mehr weit von Ouagadougou.


Antworten Gast: Gast
08.05.2009 15:15
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Re: Ganz bedenklich ist tatsächlich die Inkonsequenz des MRG

zu 4) selbst bei berechtigter Mietzinsminderung, darf der Mieter dies nicht auf Dauer betreiben, da sonst der Vermieter ein Kündigungsrecht nach § 30 MRG besitzt (bzgl. entgangenen Mietzins).
Aber grundsätzlich ist nach dieser Entscheidung nichts anderes passiert als eh schon die im Gesetz festgelegten Abgeltungsansprüche nochmals zu bekräftigen (versteh nicht worüber sich man hier so aufregt).

Antworten Antworten Gast: SeiunserGast
08.05.2009 15:59
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Re: Re: Ganz bedenklich ist tatsächlich die Inkonsequenz des MRG

...von Syntax natürlich ganz zu schweigen *gg*

...[(versteh nicht worüber sich man hier so aufregt).}...

dann gibts da noch die Sache mit den Beistrichregeln *g*
etc.etc.

Hauptsache unser Gast versteht wie er seine Gewinne maximieren kann...

Antworten Antworten Gast: SeiunserGast
08.05.2009 15:53
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Re: Re: Ganz bedenklich ist tatsächlich die Inkonsequenz des MRG

...[ein Kündigungsrecht nach § 30 MRG besitzt (bzgl. entgangeneN Mietzins).]...
...[ (versteh nicht worüber sich man hier so aufregt).]...

...und ich verstehe nicht, warum die Grammatik solch eine unüberwindbare Hürde für einen (Annahme:) Vermieter darstellt.

Gast: thermenkäufer
08.05.2009 13:06
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die 3.000-Euro-Frage

sind "unsere" Vertreter in der Legislative und Jurisdiktion wohl eher...
Antwort A: Wohnungs(od.Haus-)besitzer und -vermieter
Antwort B: Wohnungs(od.Haus-)mieter
Antwort C: obdachlos
Antwort D: eh nur pausenlos im Büro

noch weitere Fragen?

Re: die 3.000-Euro-Frage

wuerde von Antwort B ausgehen. Beamte aus gutem Haus bezitzen ueblicherweise nicht gar so viel aber haben es sich ueber die Jahrzehnte mit billigen Wohnungen aus der Verwandtsschat richten koennen

Gast: Chaoslady
08.05.2009 12:48
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und wenn Vermieter schon bezahlt hat ... ?

meine Genossenschaft hat vor ca. 3 Jahren anstandslos die neue Heiztherme bezahlt. Können die jetzt das Geld von mir wieder zurückfordern ?!?!

Antworten Gast: G-Ast
26.05.2009 10:22
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Re: und wenn Vermieter schon bezahlt hat ... ?

Nein, natürlich nicht. Er hat ja freiwillig gezahlt.

Gast: alex1968
08.05.2009 11:41
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Schwachsinn

Die Leute, die solche Gesetze machen (und interpretieren) sind wirklich nicht ganz gscheit.
Wenn ich eine Wohnung vermiete, muss ich wohl finanziell imstande sein, die Therme instandzuhalten.
Das ist nicht Sache des Mieters.
Und die Wartung der Therme sollte der Meiter eigentlich auch gegenrechnen können. In den klasischen Betriebskosten ist das nicht drinnen.
Erschreckend ist auch der Zynismus der Richter.

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Re: Schwachsinn

soweit haben Sie natürlich recht.
Nur wenn der Mietzins - aus welchen Gründen immer - beschränkt wird und ist, ist es nicht unlogisch, dass auch der Nutznießer (Mieter) für einen Teil der Schäden aufkommt.
Würde der Vermieter marktkonforme Mieten erhalten, hätte er sicher auch kein Problem mit einem verbesserten Service seinen Kunden (Mietern) gegenüber.

seltsam...

ich zahle miete für eine wohnung mit heizung, muss aber die heizung selber erhalten.

also für die heizung doppelt zahlen.

wie krank ist unser justiz-system?

danke, bandion-ortner!

Re: seltsam...

Nachdem die Therme in der Wohnung hängt und vom Mieter verwendet und auch falsch behandelt werden kann ist es völlig logisch, auch den Mieter die Kosten tragen zu lassen.
Wenn in ihrem Vertrag steht, dass sie die Miete für eine geheizte Wohnung zahlen, dann sollten sie ohnehin keine Probleme haben - abgesehen davon dass gelegentlich der Vermieter vorbeikommt und den Thermostat umstellt. Wenn das aber nicht drinnen steht zahlen sie eben auch ihre Miete nicht für eine geheizte, sondern eine heizbare Wohnung. Drum kümmern müssen Sie sich aber trotzdem selber und eben auch die Teile bezahlen die voll in Ihrer Kontrolle liegen. Beim Gas etwa ist das unstrittig, bei der Therme zumindest nicht abwegig.

Antworten Gast: t
08.05.2009 11:16
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Re: seltsam...

Wieso "Danke, Bandion-Ortner?"

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Re: seltsam...

Sie zahlen ja auch Betriebskosten

Antworten Gast: nicht seltsam
08.05.2009 09:38
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Re: seltsam...

Sie benützen die Therme ja auch und nicht der Vermieter. Sie zahlen (vielleicht) für ihr Auto auch nur eine Leasingrate und müssen trotzdem für die Reparaturen selbst aufkommen. Wie kommt der Vermieter dazu für Schäden, die unter Umständen Sie verursachen, weil sie z.B. die Therme nicht ordentlich warten lassen, zu zahlen???

Re: Re: seltsam...

oje - nicht alles was hinkt, ist ein vergleich! leasing ist ja nichts anderes als ein abstottern und das auto gehört nachher mir, die wohnung nicht.

Antworten Antworten Antworten Gast: Justus
10.05.2009 12:39
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Re: Re: Re: seltsam...

...noch nie von Operating Leasing gehört? Das ist eigentlich rechtsformtypisch (überwiegend) "nur" Miete. Und die "Klauselentscheidungen" des OGH bedeuten eigentlich, dass sämtliche Service und Reparaturkosten (!!! man lasse sich das mal beim KFZ-operating-Leasing auf der Zuge zergehen!) im Konsumentengeschäft auch im Leasing der Leasinggeber zwingend tragen muß. Österreich wird leasingfreie Zone werden, wenn der OGH nicht auch hier die juristische "Notbremse" zieht.

 
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