Das Urteil des Obersten Gerichtshofs war mit Spannung erwartet worden, nun steht aber fest: Vermieter sind nach dem Mietrechtsgesetz nicht verpflichtet, Heizthermen zu erhalten.
WIEN. Die Entscheidung ist von Mietervertretern wie von der Immobilienbranche mit Spannung erwartet worden, jetzt ist sie gefallen: Der Oberste Gerichtshof hat erstmals klargestellt, dass Vermieter klassischer Mietwohnungen (vor allem im Altbau und im geförderten Neubau) nicht zum Erhalt von mitvermieteten Gasthermen verpflichtet sind. Konsequenz: Während eines aufrechten Mietvertrags können die Mieter von der Gegenseite keinen Ersatz für Aufwendungen verlangen, die sie für die Reparatur oder den Austausch von Thermen getätigt haben.
Am Obersten Gerichtshof (OGH) hält man sich zu der brisanten Entscheidung noch bedeckt, weil sie nach Auskunft seines Sprechers Ronald Rohrer noch nicht den Parteien zugestellt worden sei. Doch wurde im Rahmen eines Richterseminars am Tulbingerkogel schon offen über die Kernaussagen des Urteils gesprochen. Die da lauten: Die Erhaltungspflichten des Vermieters sind im Mietrechtsgesetz (§ 3 – eine analoge Bestimmung findet sich auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) erschöpfend aufgezählt; und die Erhaltung einer individuellen Anlage zur Warmwasseraufbereitung in der Wohnung findet sich darunter definitiv nicht. Ganz im Gegensatz zu „zentralen Wärmeversorungsanlagen“, aber auch zum Aufzug, zum Anschluss des Hauses an die Kanalisation oder überhaupt zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses (wie des Dachs oder der Fassade).
Das neueste Urteil ist der vorläufige Abschluss einer Reihe von Entscheidungen zur leidigen Frage des Ersatzes für Gasthermen in Mietwohnungen. Begonnen hatte sie 2006 mit der ersten „Klauselentscheidung“: Der OGH stellte darin fest, dass es dem Konsumentenschutzgesetz widerspricht, solche Erhaltungskosten (ein Klassiker ist neben der Gastherme auch das Ausmalen) in Musterverträgen auf den Mieter zu überwälzen.
Mietervertreter hatten darin ein klares Signal gesehen, dass also nur der Vermieter verpflichtet sein kann, den Aufwand zu tragen. So einfach ist die Sache aber nicht: „Das ist im Moment ein ungeregelter Bereich“, sagt Andreas Vonkilch, Mietrechtsexperte an der Universität Wien. Auch mehrere Gerichte unterhalb des OGH haben sich geweigert, diesem zu folgen: Die Richtigkeit der Erwägungen des Höchstgerichts müsse in Frage gestellt werden, formulierte etwa das Wiener Landesgericht für Zivilrechtssachen. Im Augenblick ist also weder der Mieter noch der Vermieter explizit dazu verpflichtet, eine kaputte Therme reparieren oder austauschen zu lassen. Allerdings steht dem Mieter das Recht zu, eine Minderung des Mietzinses zu verlangen, solange die Heizung im Winter oder die Warmwasseraufbereitung überhaupt nicht funktioniert – was den Vermieter doch veranlassen könnte, die Therme reparieren zu lassen.
Der Gesetzgeber ist gefordert
Die Situation schreit nun nach einer gesetzlichen Klarstellung. Immerhin wäre nach dem ABGB der Vermieter allgemein zur Erhaltung der vermieteten Gegenstände verpflichtet, die Lage des Mieters also außerhalb des Mietrechtsgesetzes (z. B. im vermieteten Einfamilienhaus oder im freifinanzierten Wohnbau) sogar günstiger. Vonkilch zufolge lässt sich das nur mit den rigiden früheren Mietzinsbeschränkungen nach dem MRG erklären. Im Vorjahr gab es bereits eine weitgehende Einigung zwischen SPÖ und ÖVP über eine ausdrückliche gesetzliche Regelung; nach der Neuauflage der Großen Koalition hat man aber auf die nun ergangene OGH-Entscheidung gewartet, ehe man weiter beraten will.
Ersatz für Mieter nur beim Auszug
Bisher geregelt ist nur der Spezialfall des Ersatzes von Aufwendungen für den Austausch einer Therme (nicht aber für die Reparatur!) in dem Moment, in dem der Mietvertrag endet: Liegt der Austausch maximal zehn Jahre zurück, muss der Vermieter dem Mieter im Rahmen einer Zehntelabschreibung Ersatz leisten. Das gilt aber, wie gesagt, nicht für Reparaturen, für die Zeit des aufrechten Mietverhältnisses und für solche Anschaffungen, die bereits mehr als zehn Jahre zurückliegen.