Immobilien: Steuer auf fiktive Gewinne

Wien. Der Wert des privaten Immobilienvermögens in Österreich wird auf etwa 880 Milliarden Euro geschätzt. Die Immobilien stellen somit 60 bis 70% des gesamten Privatvermögens dar. Dieses Vermögen konnte bisher nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußert werden. Damit soll jetzt Schluss sein.

Künftig sollen private Immobilienveräußerungen immer steuerpflichtig sein (bloß der Hauptwohnsitz bleibt steuerfrei), und zwar auch dann, wenn die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist. Dadurch werden Grundstücke, die heute steuerfrei veräußert werden könnten (sogenannte „Altimmobilien“), wieder in die Steuerpflicht hineingezogen. Das Vertrauen der Eigentümer in die steuerfreie Veräußerungsmöglichkeit nach zehn Jahren wird somit „enttäuscht“. Da der Gesetzgeber verfassungsrechtlich gehalten ist, den Vertrauensschutz insbesondere einer Rückwirkung zu beachten, stellt sich die Frage, ob die Neuregelung diesen Anforderungen entspricht.

Steuerrechtlich liegt jedoch keine echte Rückwirkung vor. Diese träte nur ein, wenn mit der neuen Steuer beispielsweise auch Immobilienveräußerungen des Jahres 2010 steuerpflichtig werden würden. Hier werden aber nur zukünftige Veräußerungen erfasst. Allerdings äußerte der Verfassungsgerichtshof in bestimmten Fällen auch bereits dann Bedenken, wenn steuerfrei zu behandelndes Einkommen plötzlich in die Einkommensteuerpflicht einbezogen wurde. Solche Regelungen sind allerdings nur dann problematisch, wenn es sich um einen erheblichen Eingriff, eine erhebliche Steuerbelastung handelt. Genau deshalb plant der Gesetzgeber für Altimmobilien einen Steuersatz von bloß 3,5% vom Veräußerungserlös. Der niedrige Steuersatz soll somit die verfassungsrechtlichen Bedenken gering halten.

Täuschend niedriger Steuersatz

Der niedrige Steuersatz von 3,5% erweckt den Eindruck, es handle sich bloß um eine Bagatellbesteuerung. Dabei wird allerdings das Abstellen auf den Veräußerungserlös statt auf den Veräußerungsgewinn außer Acht gelassen. Wurde beispielsweise im Jahre 2000 eine Wohnung um 100.000 Euro gekauft und wird diese 2013 um 140.000 Euro verkauft, dann muss der Verkäufer Steuern in Höhe von 4900 Euro entrichten (3,5% von 140.000). Das entspricht 12,25% (!) des Veräußerungsgewinns. Wird dieselbe Immobilie nur um 120.000 Euro verkauft, steigt die Belastung sogar auf 21% des Veräußerungsgewinns. Grundstücksbesitzer mit weniger Glück zahlen somit ein Vielfaches dessen, was solche mit mehr Glück an Steuer entrichten müssen.

Der Steuertarif, bezogen auf den Gewinn, beträgt daher nicht 3,5%. Vielmehr beträgt die Steuerlast bis zu 25% des tatsächlichen Veräußerungsgewinnes, abhängig von der jeweiligen Wertsteigerung. Von einer allenfalls verfassungsrechtlich zu vernachlässigenden, unbedenklichen Niedrigbesteuerung kann daher keine Rede sein.

Der Immobiliensteuer unterliegt grundsätzlich der Veräußerungsgewinn. Dieser entspricht der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungserlös. Obwohl in den Gesetzesmaterialien nicht näher erläutert, sollten die Anschaffungskosten alle Aufwendungen beinhalten, die mit dem Erwerb zusammenhängen. Dagegen können Aufwendungen in Zusammenhang mit der Veräußerung nicht berücksichtigt werden. Zu diesen Veräußerungsnebenkosten gehören etwa die vom Verkäufer bezahlten Maklergebühren, Vertragserrichtungs-, Beratungs- und Gutachtenskosten.

Die Nichtberücksichtigung solcher Kosten führt zur Besteuerung fiktiver Gewinne, die in dieser Höhe nicht erwirtschaftet werden. Im Extremfall könnten die Kosten sogar den gesamten Gewinn aufzehren, dennoch müsste Steuer gezahlt werden: Wenn eine Immobilie mit Anschaffungskosten von 100.000 Euro um 110.000 veräußert wird (Veräußerungsgewinn 10.000 Euro) und an Nebenkosten 10.000 Euro bezahlt werden müssen, entsteht kein Gewinn. Dennoch muss Steuer in Höhe von 2500 Euro gezahlt werden (25% von 10.000). Obwohl der Veräußerer tatsächlich keinen Gewinn erzielt hat.

Verluste sind einerseits bei negativen Marktentwicklungen möglich. Davon abgesehen können sie bei der Veräußerung auch entstehen, weil der vorangegangene Kauf mit Anschaffungsnebenkosten verbunden war. Diese betragen in der Regel etwa 10% des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragungsgebühr, Makler-, Vertragserrichtungskosten). Solange der Wertzuwachs der Immobilie nicht zumindest die Anschaffungsnebenkosten übersteigt, führt die Veräußerung zu Verlusten.

Ohne Rücksicht auf Verluste

Solche Verluste können nur mit Gewinnen aus anderen privaten Grundstücksveräußerungen im selben Kalenderjahr verrechnet werden. Das heißt: Wird eine Wohnung 2013 mit einem Verlust von 10.000 Euro und eine Wohnung 2014 mit einem Gewinn von 10.000 Euro veräußert, ist 2014 Immobiliensteuer in Höhe von 2500 Euro zu entrichten. Die Verrechnung mit den früheren Verlusten ist nicht möglich. Obwohl der Verkäufer keinen zusätzlichen Cent in der Tasche hat, muss er Steuern zahlen. Das ist, wie von Peyerl angemerkt („Rechtspanorama“, 20.2.), ebenfalls ein möglicher Fall der verfassungsrechtlich bedenklichen Besteuerung fiktiver Gewinne. Da diese Verlustbeschränkung nur im Privatvermögen gilt, im Betriebsvermögen hingegen Verluste grundsätzlich sowohl ausgleichsfähig als auch vortragsfähig sind, wird dieses Problem zusätzlich verschärft.

Mit einer nicht unerheblichen Belastung von Altimmobilien drängt sich die verfassungsrechtliche Frage auf, ob der Gesetzgeber den Vertrauensschutz ausreichend berücksichtigt. Darüber hinaus führt die Nichtabzugsfähigkeit von Veräußerungsnebenkosten zur Besteuerung fiktiver Gewinne. Ebenso bedenklich erscheint die Nichtberücksichtigung von Verlusten bei gleichzeitiger Besteuerung von Gewinnen. Ob das Sondersteuerregime, der Sondersteuersatz und der Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers all diese Bedenken rechtfertigen können, erscheint zweifelhaft.

Dr. Daniel Varro ist Rechtsanwaltsanwärter bei DLA Piper Weiss-Tessbach in Wien.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 05.03.2012)