Immobilien in Osteuropa sind durch die Krise billiger geworden. Nicht nur absolut betrachtet: EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier spricht von Preisrückgängen zwischen 20 und 50 Prozent. Auch verglichen mit westeuropäischen Objekten haben sich jene in Osteuropa verbilligt. Das merkt man an der Rendite. In Rumänien etwa erhält man derzeit Bürohäuser und Einkaufszentren, die zwölf Prozent Ertrag pro Jahr abwerfen – vor zwei Jahren waren es sieben Prozent. Je höher die Rendite im Vergleich zum Kaufpreis, desto niedriger war Letzterer. Steigt die Rendite, bedeutet das, dass die Immobilienpreise purzeln. Dieser Trend dürfte sich wieder umkehren: In zwei, drei Jahren sollten die Renditen in Rumänien acht bis neun Prozent betragen. „Die Märkte sind momentan genauso verrückt wie vor zwei Jahren, nur mit umgekehrten Vorzeichen“, so der Experte.
Risiko wieder eingepreist
In Westeuropa hat die Krise weniger deutliche Spuren hinterlassen: Im zweiten Quartal 2008 hatte der Renditeabstand zwischen ost- und westeuropäischen Immobilien nur einen Viertelprozentpunkt betragen. Das geht aus einer Erhebung von CB Richard Ellis (CBRE) hervor. Derzeit liegt der Abstand bei mehr als einem Prozentpunkt. Das bedeutet: Für mehr Risiko gibt es wieder Preisabschläge.
CBRE-Experte Jos Tromp rechnet bereits für 2010 und 2011 mit steigenden Umsätzen auf dem Investmentmarkt. Denn die Spitzenmieten sind verglichen mit Westeuropa gering, es besteht Potenzial nach oben. Und wegen der Finanzkrise wurden viele Bauprojekte gestoppt, die wenigen, die nun fertig werden, sollten sich auch füllen. Freilich würden auch die Mieten in Osteuropa unter Druck geraten, räumt Tromp ein, etwa wegen Unternehmenspleiten und höherer Arbeitslosigkeit. Doch dieser Trend sei global und keineswegs auf Osteuropa beschränkt. Die Region sei daher für Investoren attraktiver geworden.
Vorerst halten sich diese noch zurück. „Die Krise ist in keinem Land vorbei“, sagt Raiffeisen-Evolution-Geschäftsführer Markus Neurauter. Mieter finden sich derzeit kaum, die Leerstände steigen. Das Unternehmen, das vor allem in Bukarest, Budapest und Warschau aktiv ist, kauft derzeit Grundstücke und bemüht sich um Baugenehmigungen. Mit dem Bau will man aber erst Ende 2010 beginnen, die Objekte 2011, 2012 auf den Markt bringen. Dann sollten sich wieder leichter Mieter finden. Laut Neurauter kann man Büroprojekte gegenwärtig noch schwieriger finanzieren als Einkaufszentren, bei denen die Vorvermietung etwas leichter falle, die Banken daher eher von der Finanzierung zu überzeugen seien. CPB-Geschäftsführer Ehlmaier sieht dagegen langfristig mehr Bedarf für Büros. Es gebe zu wenig qualitativ hochwertige Büroflächen, etwa in Bukarest, Einkaufszentren dagegen schon genug.
Zu stark abgestraft
Egal, ob Büros oder Malls: Tschechien, die Slowakei und Polen sind vergleichsweise glimpflich davongekommen. Diese Märkte wurden laut CBRE sogar zu stark abgestraft. Viele Investoren sähen Osteuropa als Einheit und hätten sich aus der gesamten Region zurückgezogen. Vor allem in Prag und Warschau sollten die Immobilienmärkte schon bald ein Comeback erleben. Allerdings sind die Mieten in Warschau schon vergleichsweise hoch, das Potenzial daher geringer. Schwerer getroffen wurde Ungarn. Die Renditen für Büros sind auf mehr als acht Prozent gestiegen, ein Fünftel der Bürofläche in Budapest steht derzeit leer. Auch bei den Einkaufszentren rechnen die Experten bis 2011 mit steigenden Leerständen – obwohl gar nicht mehr viel Neues auf den Markt kommt. Das könnte immerhin den verbliebenen Mietern niedrigere Kosten verschaffen. Schuld ist die wirtschaftspolitische Krise in Ungarn. Allerdings sei Ungarn noch immer stabiler und sicher als etwa Rumänien oder Russland, sagt Ehlmaier.
Die Leerstandsrate ist indes auch in Rumänien hoch, sie ist in den vergangenen zwei Jahren von zwei auf 15 Prozent angestiegen. Die Preisrückgänge seien in Rumänien und Russland „am verrücktesten“, meint Ehlmaier. Risikofreudige Investoren mit langem Atem sollten seiner Meinung nach daher eher in diesen Ländern investieren. Vor allem an Büros gebe es in Rumänien großen Bedarf. In Tschechien und Polen sind die Verdienstchancen geringer. Die Märkte punkten allerdings mit geringeren Preisschwankungen und kleineren Leerstandsraten. Auch die Banken finanzieren lieber Projekte in diesen Ländern. Momentan sei die Gelegenheit zum „antizyklischen Investment“ gut, stellt Ehlmaier fest. Investoren sollten sich Grundstücke sichern und bauen, wenn der Markt anspringt.
Noch ist es noch so weit. Sogar in Polen, dessen Wirtschaft es vergleichsweise gutgeht, fordern Mieter in Einkaufszentren jetzt Rabatte bei der Miete. Grund ist die Schwäche des Zloty im ersten Halbjahr: Das macht Mieten in Euro teuer – auch wenn die Kauflust der Konsumenten noch da ist.