WIEN. Berät der Makler falsch über den Wert einer Liegenschaft, dann hat er auch kein Recht auf eine Provision. Das zeigt eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (7 Ob 157/09b). Der Verkäufer kann vielmehr vom Vertrag zurücktreten, ohne von Maklerseite Konsequenzen zu fürchten.
Im Anlassfall erteilte ein Mann einem Immobilienmakler einen „Alleinvermittlungsauftrag“ zum Verkauf seiner Liegenschaft samt Einfamilienhaus. Der Immobilienmakler teilte dem Kunden schriftlich mit, dass im derzeitigen Zustand ein Kaufpreis von zirka 350.000€ zu erzielen sei. Der Kunde beschloss daraufhin, das Haus zu sanieren. Er investierte 30.000€. Angesichts des verbesserten Zustandes wurde in den Auftrag an den Makler ein Kaufpreis von 389.000€ aufgenommen. Der Immobilienmakler fand zwar potenzielle Käufer, diese boten aber nur 340.000€. Der Hausbesitzer nahm dieses Anbot an. Denn der Immobilienmakler hatte ihm ausdrücklich erklärt, dass dieser Betrag in etwa dem von Maklerseite geschätzten Marktwert entspreche. Momentan sei auf dem Markt wegen des Zustandes des Hauses auch kein viel höheres Angebot zu erzielen.
Der Hausbesitzer trat von diesem Angebot aber wieder zurück. Denn es gelang ihm, einen spendierfreudigeren Interessenten zu finden. Dieser bezahlte einen Kaufpreis von 460.000€. Als Folge des Rücktritts beim ersten Geschäft war der Hausbesitzer nun auch nicht mehr bereit, die vom Immobilienmakler geforderte Vermittlungsprovision von drei Prozent des ursprünglichen Kaufpreises zu bezahlen. Das Maklerbüro brachte Klage ein. Das im erstinstanzlichen Verfahren eingeholte Sachverständigengutachten ergab, dass der Verkehrswert der Liegenschaft 402.000 € betrug. Die äußersten Grenzen für einen angemessenen Preis lagen laut Gutachten bei 341.700 bzw. 462.300 €.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren des Maklers statt. Das Berufungsgericht drehte das Urteil um und wies die Klage ab: zwar sei der Provisionsanspruch grundsätzlich wirksam entstanden – in weiterer Folge jedoch wieder entfallen. Das Gericht führte aus, dass den Immobilienmakler laut Maklergesetz eine Beratungspflicht treffe. Diese werde nicht nur dann verletzt, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt. Sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig sind.
Eine derart unrichtige Angabe erblickte das Berufungsgericht darin, dass der Immobilienmakler bei Vorliegen des Anbots von 340.000€ ausdrücklich erklärte, dass dieser Betrag in etwa dem vom Makler geschätzten Marktwert entspreche und am Markt kein wesentlich höheres Angebot erzielbar sei. Mit diesen Angaben habe der Immobilienmakler seinen Kunden in einen Irrtum geführt, meinte das Gericht. Dies führe zum Entfall der Maklerprovision.
Hohe Anforderung an Makler
Gegen dieses Urteil erhob der Immobilienmakler Revision an den Obersten Gerichtshof, doch die Höchstrichter ließen ihn abblitzen. Die Revision sei mangels einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung unzulässig. Trotzdem traf das Höchstgericht Klarstellungen: So schloss es sich den Vorinstanzen an, die den Immobilienmakler als Sachverständigen im Sinne des §1299 ABGB qualifizierten. Daher müsse der Rat des Maklers ein dementsprechend hohes Niveau aufweisen. Der OGH betonte auch, dass der Makler seinen Kunden in den Irrtum geführt hatte und dieses Fehlverhalten kausal für das Scheitern des Geschäfts war.
Mag. Jürgen M. Krauskopf ist selbstständiger Rechtsanwalt in Wien und ständiger Kooperationspartner von DPW Rechtsanwälte.
krauskopf@alles-recht.at
