Hausverwaltungen sind heute oft Gesamtdienstleister, die von der Abrechnung über Makler-Agenden bis zur Kommunikation im Haus vieles abdecken.
Das Zinshaus ist voll vermietet, der Hauseigentümer bekommt sein Geld, der Mieter hat einen tollen Wohnraum und der Hausverwalter sorgt mit seinen Dienstleistungen an beiden dafür, dass alle rundum zufrieden sind. Soweit zum Idealzustand in einer Dreieckskonstellation, die aus Sicht des Verwalters etwas Eigentümliches an sich hat. Denn im Unterschied zu üblichen Wirtschaftsbeziehungen ist es meist nicht der Auftraggeber (Eigentümer), der den Auftrag bezahlt, sondern der Mieter via Betriebskosten. „Das kann zu Komplikationen führen, die nicht immer leicht zu handhaben sind“, sagt Martin Troger, Geschäftsführer des Bereichs Hausverwaltung in der Rustler Gruppe, die an die 1100 Häuser verwaltet.
Die Rolle des Verwalters im Wohnbereich habe sich in den vergangenen Jahren überhaupt grundlegend verändert. Vorbei sind die Zeiten, in denen man sich damit begnügen konnte, einmal pro Monat den Mietzins einzutreiben und einmal pro Jahr die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Walter Sonnenschein, der in Wien die Online-Hausverwaltung betreibt, sieht sich als Rundum-Dienstleister, der sich von der Mietabrechnung, der Gebäudereinigung bis zur Unterstützung bei Sanierungen zuständig fühlt. Auch die Aufgaben eines Maklers sind ein Thema für einen Hausverwalter – mit dem Vorteil, dass man genau den Mieter suchen kann, der zum jeweiligen Haus passt, meint Sonnenschein. Was natürlich voraussetzt, dass man das Haus regelmäßig besucht und weiß, was dort anliegt. Bei über 30 Wohnhäusern ist dies noch ein Leichteres – Sonnenscheins Kunden sind vor allem Privatpersonen, die das Zinshaus als Vermögensabsicherung oder zur Altersvorsorge gekauft haben – und den Aufwand damit in Grenzen halten wollen.
„Unser Betreuungsangebot ist wesentlich umfangreicher und intensiver geworden“, bestätigt auch Troger. „Ein guter Verwalter, der seine Rolle als Dienstleister und auch Vermittler in Interessenkonflikten ernst nimmt, ist heutzutage zeitlich und thematisch stark gefordert.“ Was nicht zuletzt einer komplexen Rechtslage im Mietrechtsgesetz (MRG) geschuldet ist, die den Laien oftmals überfordert. Muss ein Mieter beim Auszug seine Wände weiß ausmalen? Nein, wenn es nur leichte Abnutzungen gibt. Ja, wenn er sie vorher blau gestrichen hat. Anderes klassisches Streitthema: Taubenmist. Laut MRG hat der Eigentümer die Kosten für die Anbringung eines Taubennetzes (Instandhaltungskosten) und der Mieter die Kosten für die Mistentfernung (Betriebskosten) zu tragen. Nur zwei Beispiele unter vielen, bei denen laut Troger „ein MRG aus dem Jahr 1982, das heute zum Teil nicht mehr up to date ist“ für Verwirrung sorgt, die es zu entwirren gälte. „Zum einen braucht es etliche Regelungen nicht, weil sie ohnehin im ABGB festgehalten sind. Zum anderen geht es darum, die vielen Graubereiche abzuschaffen.“ Das Einfachste wäre für Troger, die Trennung zwischen Betriebskosten und Instandhaltung aufzuheben. Hoffnung darauf hat er in absehbarer Zeit aber kaum.
Die Betriebskosten ganz zulasten des Eigentümers gehen zu lassen, wie mancherort gefordert wird, sieht Sonnenschein als praxisfern. Als man das Gesetz damals erlassen hat, war es probat, meint er: Die Betriebskosten umfassten Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Schädlingsbekämpfung, Hausbesorger. „Heute hingegen gibt es sehr viel mehr in einem Haus: etwa eine Gegensprechanlage, die gehört zum Betrieb. Sie ist ein Dauerthema, aber nicht verrechenbar.“ Oder der Türschließer. Oder der Bewegungsmelder. Es muss natürlich umgekehrt auch das Service im Haus passen, sonst werden die Mieter unzufrieden. Wenn etwa die Reinigung nicht funktioniert. So ist der Hausverwalter die Ansprechperson für alles. Sonnenschein betont auch die Notwendigkeit des guten Kontakts – bei Fragen etwa zur Abrechnung müsse man die Dinge genau erklären. Wenn die Eigendynamik in einem Haus kippt – etwa zwischen den Bewohnern des Dachgeschoßes und jenen darunter – ist Vermittlung gefragt. Da bleibt die Rolle des Verwalters als Troubleshooter erhalten.
Was Sie beachten sollten bei . . . Hausverwaltungen
Tipp 1
Kommunikation. Hausverwaltungen bedienen sich zusehends moderner Tools: Protokolle und Abrechnungen sind online einzusehen, Vermieter können sich wiederum Zinslisten und Informationen herunterladen. Bei manchen werden sogar Abstimmungen unter Eigentumsgemeinschaften online gemacht.
Tipp 2
Erreichbarkeit. Der Lift steckt? Ein Schlüssel ist im Zylinder der Haustür abgebrochen? Es regnet durch das Dach? Sollte es gerade am Wochenende zu Pannen im Haus kommen, bieten etliche Hausverwaltungen Notfallnummern für Dienste, die rund um die Uhr erreichbar sind und größere technische Probleme beheben.
Tipp 3
Leistungsspektrum. Vieles fällt in den Zuständigkeitsbereich einer Hausverwaltung. Manche arbeiten auch branchenübergreifend wie etwa in der Beratung zur Haus- und Wohnungssanierung, in der Vermittlung von Wohnungen. Entscheidend ist, dass Hausverwalter das Haus und seine Besonderheiten gut kennen.
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("Die Presse", Print-Ausgabe, 11.04.2015)