Die Preise sind hoch wie nie, die Renditen am Tiefstand. 2018 könnte es ähnlich weitergehen.
2017 war für den österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt ein Rekordjahr. Sowohl das Investmentvolumen, das rund 4,5 Milliarden Euro erreicht hat, als auch die Anzahl der großvolumigen Investments über 100 Millionen Euro überstiegen die bisherigen Höchstwerte deutlich. „2017 konnte das mit Abstand höchste Investmentvolumen in Österreich seit Beginn der Aufzeichnungen erreicht werden. Die Renditen erzielten ein ,All-time Low‘, die Preise ein ,All-time High‘“, sagt Andreas Ridder, Geschäftsführer Central & Eastern Europe von CBRE Österreich.
Wiener Parkett, ganz international. Diese Zahlen 2018 wieder zu erreichen, wird nicht einfach sein, „es ist aber auch nicht unmöglich“, meint Ridder. Denn die Nachfrage ist weiterhin enorm hoch, und zahlreiche Eigentümer könnten die gute Preislage nützen wollen und Immobilien verkaufen.
„Der Investmentmarkt Österreich ist nach wie vor befeuert durch das anhaltende nationale und internationale Investoreninteresse“, sagt Martin Sabelko, Geschäftsführer Warburg-HIH Invest Real Estate Austria GmbH, dazu. Wobei deutlich zu erkennen ist, dass auch aus Ländern wie Südkorea und den arabischen Emiraten zunehmend Nachfrage nach Gewerbeimmobilien besteht. Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter und Managing Partner bei EHL Investment Consulting, ist überzeugt, „dass wir verstärkt Käufergruppen aus allen fünf Kontinenten am Wiener Parkett sehen.“
Interesse der Nachbarn. Die größten Objekte haben sich aber die deutschen Fonds gesichert, deren Zusammenarbeit mit heimischen Partnern schon seit Jahren besteht. Die Allianz Real Estate erwarb zum Beispiel das Bürogebäude The Icon Vienna, während die deutsche Deka das höchste Bürogebäude Österreichs, den DC Tower, übernahm. Auch das zweithöchste Gebäude gehört mittlerweile den deutschen Nachbarn. Art-Invest Real Estate hat mit seinem ersten Investment in Österreich den Millennium Tower für einen Spezialfonds der Rheinischen Versorgungskassen gekauft.
„Die Herausforderung für 2018 liegt darin, die anhaltend hohe Nachfrage nach österreichischen Gewerbeimmobilien mit dem gewünschten Angebot zu versorgen“, sagt Georg Fichtinger, Investmentexperte bei CBRE Österreich. „Langfristig denkende Investoren sehen sich zunehmend auch abseits der Premium-Objekte um, solang die Lage der Immobilie nachhaltig vernünftig ist.“ Immer mehr steigen aber auch immer früher in die Projekte ein, um sich diese einerseits zu sichern, aber andererseits auch, um bessere Konditionen zu bekommen, da sie mehr Risiko tragen. „2017 war das Jahr der ,Forward Deals‘ – mehr als 1,5 Milliarden Euro wurden in Objekte investiert, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch in Bau und nicht voll vermietet waren“, erklärt Pöltl.
Auch Bieterverfahren setzen sich immer stärker durch, da so eine transparente und nachvollziehbare Kaufabwicklung gewährleistet werden kann. Aktuelles Beispiel: die beiden Standorte der Bank Austria UniCredit in der Lasallestraße 1 und 5. Da die Bank ihre Standorte im Austria Campus bündelt, werden die beiden Häuser derzeit von der Örag in einem Bieterverfahren verwertet.
Anstieg beim Wohnen. Fast als neuen Bereich kann man im vergangenen Jahr die Assetklasse Wohnen werten, die einen Anstieg beim Investmentvolumen verzeichnete.
In diesem Segment sind vor allem Sonderformen von Wohnimmobilien wie beispielsweise Studentenapartments und Micro-Living-Konzepte bei Investoren begehrt. In dieser alternativen Assetklasse wurde in den ersten drei Quartalen 2017 ein Investitionsvolumen von annähernd 250 Millionen Euro umgesetzt. Ausschlaggebend dafür waren allerdings nicht nur die heimischen Käufer, wie Pöltl feststellt: „2017 haben erstmals deutsche Investoren signifikante Summen in österreichische Wohnimmobilien und Vorsorgewohnungsprojekte investiert. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend – sowohl direkt als auch indirekt über Fonds und Asset Manager – im heurigen Jahr 2018 fortsetzen wird.“
Ausblick 2018:
- Auf Grund mangelnder Anlagemöglichkeiten ist ein Ausweichen in die Bundesländer meist nur für heimische Investoren interessant. Die ausländischen werden am Wiener Markt bleiben.
- Auf Grund der mangelnden Verfügbarkeit von fertigen Objekten steigen Investoren immer früher in Projekte ein.
- Bieterverfahren werden sich weiter durchsetzen.
- Für dieses Jahr ist von einer Stabilisierung der Spitzenrenditen auf dem bereits sehr niedrigen Niveau auszugehen.
- Es bietet sich weiterhin ein günstiges Marktumfeld, wobei besonders die Stabilität und die Nachhaltigkeit des österreichischen Gewerbeimmobilienmarktes von Investoren geschätzt werden.
- Da die Differenz zwischen „Fixed Income“-renditen (etwa Staatsanleihen) und Immobilienrenditen zwischen 3,5 und 4 Prozentpunkten liegt, gibt es weiteren Spielraum für Preissteigerungen. Denn dieser Abstand beträgt im langfristig betrachteten Durchschnitt um die drei
Prozentpunkte. - Aufgrund der zunehmenden Bautätigkeit im Bereich freifinanzierter Mietwohnungen wird eine steigende Dynamik am Investmentmarkt für Wohnimmobilien erwartet. Sowohl von inländischen Investoren, als auch von ausländischen.
