Gewerbeimmobilien

Hotelmarkt Österreich: Von Boutique bis Business

Fokus Es geht um millionenschwere Deals: Warum heimische Hotels für Investoren – vor allem aus dem eigenen Land – immer interessanter werden. Beispiele und Einschätzungen.

LUXUS AM WIENER DONAUKANAL: NOUVEL-HOTEL ER�FFNET
LUXUS AM WIENER DONAUKANAL: NOUVEL-HOTEL ER�FFNET
Themenbild: Hotel – (c) APA/GEORG HOCHMUTH

Ich bekomme fast jeden Tag mehrere Hotels zum Kauf angeboten“, sagt Andreas Hofmayer. Der Spross einer Kärntner Hoteliersfamilie hat kürzlich nicht nur einen Teil der elterlichen Betriebe in Velden, sondern auch das Romantik Park Hotel in Villach übernommen. Dass derzeit tatsächlich für viele österreichische Hotels neue Besitzer gesucht – und auch gefunden – werden, bestätigt Simon Kronberger, Associate Director des Beratungsunternehmens Christie & Co, das zahlreiche Immobilientransaktionen im Gastronomiebereich begleitet. Insgesamt seien im Vorjahr in Österreich Hotelimmobilien um rund 420 Millionen Euro verkauft worden. Das komme zwar an den Rekordwert von 2016, als knapp eine Milliarde Euro umgesetzt wurde, nicht heran, bedeute aber eine Fortsetzung des hohen Niveaus der vergangenen Jahre.

Vier Käufergruppen teilen sich den Markt: Da sind beispielsweise die aus der Branche kommenden Privaten wie Hofmayer, die ein zusätzliches Standbein erwerben. Diese Transaktionen spielen sich vorwiegend im Bereich der Ferienhotellerie in den Tourismusorten ab. „Oft kommt es zum Verkauf, weil innerhalb der Familie kein Nachfolger gefunden werden kann“, kennt Hofmayer die Gründe, weshalb auch gut gehende Häuser auf den Markt kommen.

 

Innovationen für den Bestand

Hotels in den Städten ziehen hingegen zum einen die großen Ketten an, die vorwiegend auf Businessgäste abzielen. Zum anderen interessieren sich aber auch zunehmend kleinere internationale Boutique-Hotel-Unternehmen für den Standort Österreich. So etwa hat die Amsterdamer Marke Max Brown im Vorjahr das ehemalige Falkensteiner am Schottenfeld mit seinen 144 Betten übernommen. „Für unseren Anspruch, gemütliche Wohlfühlhäuser unter Einbindung der lokalen kulturellen Community zu schaffen, hat sich der siebente Bezirk in Wien mit seiner kreativen Szene ideal angeboten“, erläutert Brand Relations Director Myriel Walter den Kaufentschluss.

Groß ist auch das Interesse von Immobilienentwicklern. Sie erwerben die Objekte – teils innovationsbedürftige Bestandhotels, teils Neubauvorhaben – und suchen sich dann für den Betrieb einen Partner. So hat es der Kremser Unternehmer Othmar Seidl gemacht, als er im vergangenen Frühjahr das Grand Tirolia in Kitzbühel erstanden, großzügig renoviert und sich mit Hilton einen international renommierten Betreiber an Bord geholt hat. Knapp vor Weihnachten wurde das Haus als erstes österreichisches Standbein der Hilton Curio Collection wiedereröffnet. „Hotelimmobilien sind weniger risikobehaftet als der Wohnbereich, bei dem im Hochpreissegment zudem bereits eine Marktsättigung eingetreten ist“, begründet Seidl sein Engagement. „Die Gäste kommen gern nach Österreich. In vielen Gegenden, in denen der Tourismus bereits boomt, ist der Bettenbedarf noch nicht gedeckt. In anderen Gegenden kann ein Hotelprojekt dazu beitragen, den Bedarf zu wecken.“ So hat Seidl am Attersee ein Vorhaben in der Pipeline. Für ihn sind Hotelprojekte eine Herausforderung, müssen aber natürlich auch finanziell rentabel sein.

 

Überzeugende Renditen

„In der Ferienhotellerie sind bis zu sechs Prozent Rendite durchaus möglich“, rechnet Lukas Hochedlinger, Managing Director bei Christie & Co, vor. Bei City-Hotels sind die Toprenditen zwar in den letzten Jahren gesunken, liegen aber auch noch bei bis zu viereinhalb Prozent. „In den Städten ist der Markt liquider, es kommt öfter zu Veräußerungen.“ So wechselten im Vorjahr allein in Wien Hotels um rund 170 Millionen Euro, was etwa 40 Prozent des österreichischen Gesamtvolumens ausmacht, die Besitzer. Größter Deal war dabei das Motel One am Westbahnhof mit 400Betten, das als Teil eines Share-Deals von einer Schweizer Investmentgruppe an einen deutschen Fonds überging. Damit – und mit einigen Ferienhotelerwerbungen – stellte Deutschland 2018 den größten Anteil ausländischer Hotelinvestoren in Österreich, gefolgt von Kroatien (die Valamar-Gruppe erstand das Petersbühel in Obertauern) und Ungarn (Umstrukturierungen innerhalb des Besitzerkonsortiums bedingten einen formalen Deal rund um die beiden Hunguest-Häuser in Heiligenblut). Investoren wie Hofmayer und Seidl waren aber dafür verantwortlich, dass hinter einem Großteil der Hoteltransaktionen – 60 Prozent des Gesamtvolumens – österreichische Käufer stehen. „Dieses deutliche Engagement war überraschend“, urteilt man bei Christie & Co. Doch plagen die heimischen Käufer auch Sorgen. „Gute Häuser findet man, geeignete Fachkräfte für den Betrieb aber nur schwer“, sind sich Hofmayer und Seidl einig.

AUF EINEN BLICK

Der österreichische Hotelmarkt ist vor allem für vier Käufergruppen interessant: einerseits aus der Branche kommende Private, die sich ein zusätzliches Standbein wünschen, meist in der Ferienhotellerie, andererseits die großen Ketten, die vorwiegend in Businesshotels in den Städten investieren. Zudem entdecken auch kleinere internationale Boutique-Hotel-Unternehmen den Standort Österreich. Die vierte große Gruppe sind Immobilienentwickler, die teils in innovationsbedürftige Bestandhotels, teils in Neubauvorhaben investieren und sich dann für den Betrieb einen Partner suchen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 01.02.2019)

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