Wer mit einer vermieteten Eigentumswohnung Geld verdienen will, sollte genau rechnen. Dann lockt mitunter eine Rendite von mehr als drei Prozent.
Die Eigentumswohnung ist zur beliebtesten Geldanlage der Österreicher geworden. Das ergab eine aktuelle Umfrage des Meinungsforschungsinstituts GfK Austria. So war rund ein Sechstel der vom österreichischen Immobiliendienstleister EHL im Vorjahr vermittelten Eigentumswohnungen bereits Vorsorgewohnungen für Anlagezwecke. Ganz so einfach wie früher ist es allerdings nicht mehr, durch die Vermietung einer Eigentumswohnung ein Zusatzeinkommen zu lukrieren. Denn die Vorliebe für eine derartige Anlageform führte in den letzten Jahren zu einem kräftigen Preisanstieg.
Ein hoher Kaufpreis schmälert aber entweder die Rendite oder erschwert bei Berücksichtigung in der Miete das Vermieten. Wer mit seiner Eigentumswohnung Geld machen will, muss deshalb genauer als früher hinschauen, meinen Experten. Spannend seien die kleineren Ein- bis maximal Drei-Zimmer-Wohnungen möglichst außerhalb des Gürtels und nicht in Luxuslagen, meint Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin bei EHL Immobilien: „Dort lässt sich im Gegensatz zu den inneren Bezirken, wo die Kaufpreise massiv gestiegen sind, noch eine vernünftige Rendite erzielen.“ Dazu gehörten etwa Bezirke wie Favoriten, Donaustadt oder Floridsdorf. Stimmen zudem noch die Verkehrsanbindung und die Mikroinfrastruktur, seien Renditen von 3,0 bis 3,5 Prozent möglich.
Die kleinere Wohnungen, so Bauernfeind, entsprächen auch der Bevölkerungszusammensetzung: „Es gibt in Wien 50 Prozent Singlehaushalte.“ Dass kompakte Eigentumswohnungen ideal fürs Vermieten sind, bestätigt Walter Hammertinger, Geschäftsführer von IC Development: „Gerade Eigentümer von Wohnungen mit einer Größe zwischen 30 und 50 m2 profitieren von höheren Renditen.“ Architekten haben sich in jüngster Zeit einiges einfallen lassen, um auf solch kleinem Grundriss guten Wohnkomfort zu bieten. „Immer wichtiger werden die Hausinfrastruktur und Gemeinschaftsflächen“, betont der Experte. Eine gemeinsam nutzbare Terrasse etwa ermöglicht auch mit kleiner Wohnung das Feiern großer Feste.
Genaues Rechnen erforderlich
Wer eine Eigentumswohnung als Geldanlage kauft, sollte jedenfalls genau rechnen, meint Manfred Lappe, Unternehmensberater und Autor des Buches „Immobilien als Wertanlage“: „Vom Mietertrag muss noch eine kleine Reserve für etwaige Reparaturen abgezogen werden. Die Miete ist außerdem zu versteuern, und zwar im Gegensatz zu Aktien mit dem persönlichen Grenzsteuersatz, der zwischen 25 und 55 Prozent beträgt“, erläutert er. Bei einem Kaufpreis von 6000 Euro und einer Nettomiete von zwölf Euro pro Quadratmeter komme man dann auf eine Nach-Steuer-Rendite von knapp einem Prozent, erläutert Lappe. Ein niedriger Preis der Wohnung helfe oft nicht viel: „Wo die Kaufpreise noch günstig sind, wird auch der Mietertrag nieder sein.“
Lappe rät dazu, sich über das Mietniveau in der Gegend zu informieren und die mögliche Rendite selbst zu ermitteln: „Bei manchen Angeboten wird oft die Wertsteigerung miteingerechnet. Sie kann aber nur bei einem Verkauf lukriert werden.“ Eine Eigentumswohnung bleibe zwar im Gegensatz zu Aktien von größeren Wertverlusten verschont. Wird sie aber mit hohem Kreditanteil und variablem Zinssatz finanziert, können steigende Zinsen zum Problem werden.
Unterstützung von Fachleuten
Sorgen kann auch der Mieter bereiten. Privaten Anlegern, die eine oder mehrere Eigentumswohnungen vermieten wollen, empfiehlt EHL-Expertin Bauernfeind deshalb einen professionellen Partner für die Verwaltung der Wohnung: Für viele Aufgaben von der raschen Suche eines neuen Mieters über den Mietvertrag bis zu Indexierung der Miete oder Kündigungen sei Fachwissen notwendig. Fehler würden sich in der Rendite niederschlagen.
Bei manchen Investitionsobjekten ist die Dienstleistung der Wohnungsverwaltung „Part of the Deal“. Ein Beispiel hierfür sind „Serviced Apartments“, wie sie der Projektentwickler 6B47 etwa im ehemaligen Philipps-Bürohaus realisiert hat. Die einzelnen Apartments werden von Anlegern im Eigentum erworben, eine Betriebsgesellschaft kümmert sich um kurzfristige Vermietung an Geschäftsreisende oder Touristen und bietet diesen hotelähnliches Service. Der Projektbetreiber peilt hier eine Rendite von 4,5 Prozent an.Auch IC Development hat bei einigen Projekten mit Anlegerwohnungen ein Servicepaket inkludiert: „In unserem Studio Zwei bieten wir Wohnungskäufern beispielsweise neben einem durchdachten Möbelpaket auch ein Rundum-sorglos-Service, das von der Erstvermietung bis zur Wiedervermietung alles abdeckt.“
Steuervorteile
Steuerliche Vorteile lassen sich durch Kauf und Vermieten einer Eigentumswohnung kaum geltend machen. Ganz im Gegenteil: Die Miete ist mit dem Grenzsteuersatz zu versteuern. Vom Kaufpreis abzüglich des Grundanteils lassen sich nur 1,5 Prozent jährlich abschreiben. Sehr wohl können Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr oder Notarhonorare steuerlich geltend gemacht werden. Auch Renovierungskosten sind absetzbar.