Die Nachfrage nach Immobilien als sichere Anlageform steigt, an Kapital herrscht kein Mangel. Zugleich steigt der Konkurrenzdruck. Worauf sich Investoren konzentrieren sollen? Antworten von Thomas Beyerle, Head of Group Research im Catella-Konzern.
Die gute Nachricht zuerst: Seit Jahren kennt der Immobilienmarkt in den meisten europäischen Ländern nur eine Richtung: aufwärts. Die ideale Spielwiese für Investoren, oder?
Auf den ersten Blick, ja. Hilfreich ist seit 2016 die Europäische Zentralbank (EZB) mit ihrem Leitzins von 0,0 Prozent. Geld wurde und wird – im Oktober 2018 bestätigte die EZB, am Leitzins über den Sommer 2019 hinaus nicht zu rütteln –in die Kapitalmärkte gespritzt. Die Nachfrage nach Immobilien als sichere Anlageform steigt. Die Preise und das kalkulierte Risiko, auf diese Nachfrage durch die Ausweitung des Angebots einzugehen, sorgen für steten Rückenwind. Attraktivierung der Anlageklasse Immobilien heißt es im Analystensprech. Mit anderen Worten: Investoren erhalten in der Eurozone seit Jahren immer mehr Kapital.
Da stellt sich die Frage: Wohin mit dem ganzen Geld?
Genau. Und die Antwort will wohl überlegt sein. Denn die Märkte sind nicht nur attraktiver geworden, sondern zugleich auch granularer. Das führt unter anderem zu einem Wiedersehen mit Teilmarktsegmenten rund um das Thema Wohnen, siehe Health Care, mehr Mikroapartments und jede Menge Wohntürme. Stark im Kommen sind Serviced-Apartments. In Europa befinden sich derzeit rund 10.500 Einheiten in der Pipeline. Ihr Anteil am Hotelmarkt wird bis 2030 auf etwa zehn Prozent steigen. Coworking, Projektstrukturen und eine zunehmend beruflich bedingte Reisetätigkeit sind die Push-Faktoren für diese Entwicklung. Mit Student Housing ist ein weiteres Nischenprodukt in der Reifephase, das sich mittlerweile vom Hidden Champion zur europaweit anerkannten und gefragten Assetklasse gemausert hat. Dahinter steckt eine große Dynamik. Das Transaktionsvolumen lag in Europa von 2016 bis heute bei rund 112.000 Betten. Der Markt wächst weiter und bleibt für internationale Investoren extrem spannend.
Und wohin fließt das Investorengeld abseits des Wohnthemas?
Auf gewerblicher Ebene gesellen sich modernste Shopping Center, spektakuläre Bürogebäude und weitere Mixed-use-Buildings hinzu. Besonders interessant werden flexible Workspace-Flächen. Im Jahr 2019 schätzen wir deren Anteil in Europa (EU 28) auf rund 2,9 Millionen Quadratmeter. Bezogen auf den europäischen Büroflächengesamtmarkt von rund 275 Millionen sind dies gleichwohl lediglich rund 1,05 Prozent. Da ist Luft nach oben. Getrieben durch eine stetig steigende Investorennachfrage ist eine starke Zunahme an Workspace-Centern und deren Ausbau zu erwarten. Objektspezifisch liegt der Fokus dabei klar auf dem Hybridmodell, einer Mischform aus privaten Büros und Gemeinschaftsflächen.
Könnte künftig auch gänzlich Neues auf den Einkaufslisten der Investoren stehen?
Im englischsprachigen Ausland stößt bereits eine weitere Form der Immobilie auf das Interesse der Investoren: Innovationszentren. Wir reden von der Schnittstelle zwischen Wissenschaft und Wirtschaft, zwischen etablierten Unternehmen und Start-ups, stark getrieben freilich durch die Digitalisierung. Das lässt sich gut mit parkähnlichen Anlagen ausstatten. Immer mehr Investoren interessieren sich dafür. Damit könnte sich in Deutschland eine neue Assetklasse, dem amerikanischen und angelsächsischen Modell folgend, etablieren.
Zurück zu einer etablierten Assetklasse, die über Umwege zur Einstiegsfrage führt. Die globalen Hotelmärkte boomen kräftig. Manche Immobilienexperten werten den Anlageboom aber als Warnsignal. Das Blasengespenst geht um.
Generell gilt, dass sich alle Marktteilnehmer zu Beginn einer Investmentphase auf Büroimmobilien stürzen, danach folgen Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Erst wenn diese Märkte weitgehend abgegrast sind, geraten Spezialimmobilien wie Hotels auf den Radarschirm der Käufer. Das bedeutet aber aktuell nicht, dass demnächst ein Einbruch an den Immobilienmärkten droht.
»Beim Markenbranding von Immobilien ist der Aufholbedarf der Branche enorm.«
Die noch immer niedrigen Zinsen und geringen Renditen von Staatsanleihen sowie die weiterhin gut laufende Weltwirtschaft sprechen für eine hohe Nachfrage von Profianlegern an den Immobilienmärkten. Ich sehe im Moment nicht die Indizien für eine drohende Blase. Und es lässt sich natürlich auch vorbeugen, um Investitionen Stabilität zu verleihen. Da sind wir dann bei einem Thema, das in der Branche noch immer unter dem Radar läuft. Ich spreche von der Notwendigkeit eines starken Image und der Markenpositionierung von Gebäuden.
Gebäude als Marken?
Ja. Immobilien sind schließlich das einzige Produkt, das von wirklich jedem Menschen genutzt wird und wo sich aus dieser individuellen Erfahrung tatsächlich ein Bild aufbaut – zumeist in Bezug auf die Optik, die Lage, die Zimmerzuschnitte. Die Analyse zur Markt- und Markenpositionierung, die in der Regel eine Befragung der möglichen und tatsächlichen Kunden voraussetzt, könnte hier vermeintlich aus dem Vollen schöpfen. Doch weit gefehlt. Während in fast allen Industriesparten und Dienstleistungsfeldern das Markenbranding einen sehr hohen Stellenwert zur Absicherung der Marktgängigkeit der Produkte hat, reift in der Immobilien- beziehungsweise der Investorenlandschaft diese Erkenntnis erst langsam.
Worauf kommt es beim Branding an?
Es geht um die eindeutige, bewusste sowie differenzierende Positionierung der Unternehmens- beziehungsweise Objektmarke in der Vorstellungswelt des Kunden. Es geht also um zwei Komponenten, die Marke und den Kunden. Je einfacher und konkreter das für den Kunden relevante Leistungsversprechen ist, umso stärker ist die Glaubwürdigkeit und resultierend der Erfolg der Marke. Warum ist die Immobilie für welche Kundengruppe in welchem Marktsegment aktuell und strukturell attraktiver als das der Wettbewerber? Die Frage ist schlüssig zu beantworten. Zugegeben: Die anstehenden Aufgaben für Developer und Investoren sind alles andere als einfach. Hier der Wunsch der Bevölkerung nach kurzen Wegen zwischen Wohnen, Arbeiten und Einkaufen in lebendiger Atmosphäre, dort die Langfristigkeit des Investments. Eine Klammer, um diesem Spannungsbogen entgegenzutreten, ist aber gerade der Aufbau eines Brands und einer klaren Positionierungsstrategie. Nicht übermorgen, sondern heute.
Zur Person:
Thomas Beyerle ist Geschäftsführer bei Catella Property Valuation, Head of Group Research im Catella Konzern, Lehrbeauftragter an immobilienwirtschaftlichen Hochschulen sowie Autor zahlreicher Artikel und Lehrbücher. Bei der gif. e.V. Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung ist er im Vorstand aktiv, beim ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V. leitet er den Arbeitskreis „Transparenz und Benchmarking“
und bei der INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate) engagiert er sich im Sustainability Committee.
