Mixed Use: Monostrukturen haben ausgedient

Der Trend in den großen Städten geht Richtung gemischter Quartiere. Diese Entwicklung schwappt nun auch auf die einzelnen Immobilien über.

Visualisierung Althanquartier
Visualisierung Althanquartier
Visualisierung Althanquartier – (c) ZOOM visual project gmbh

Die großen Metropolen stehen vor dem nächsten Umbruch. Zuerst wurden aus monotonen Stadtstrukturen gemischte Quartiere, nun erfasst die Durchmischung auch die einzelnen Objekte. Hotel trifft auf Büro, Supermarkt auf Wohnen, Lagerabteil auf Supermarkt oder Büro auf Wohnen. „Gemischte Projekte führen generell zu einer bunteren und spannenderen Stadt“, meint Michaela Mischek-Lainer von 6B47 Real Estate Investors AG und zuständig für das Projekt Franz-Josefs-Bahnhof: „Wir wollen weder die reine Arbeitsstadt noch die reine Schlafstadt, daher müssen wir uns in Richtung gemischter Projekte bewegen.“

Neue Kombinationen

Mixed Use hat für die Projektentwickler enorm an Bedeutung gewonnen. Oft ist es auch eine Notwendigkeit, denn um eine wirtschaftlich interessante Ausgestaltung der raren Flächen zu erreichen, müssen verschiedene Nutzungen kombiniert werden. „Wir haben bei unseren aktuellen Wohnprojekten ein entsprechendes Retail-Angebot im Unter- oder Erdgeschoß mit Supermarkt, Apotheke, Fitness, Arzt oder Bäcker angedacht, um den Bewohnern ein möglichst umfangreiches Nahversorgungsangebot zu gewährleisten“, berichtet Michael Klement, CEO Invester United Benefits. Das ist zwar nicht ganz neu, aber die Angebote werden breiter, die Flächen größer und – das ist das Entscheidende – es gibt neue Kombinationen der Assetklassen. „Bei Neuprojekten evaluieren wir Konzepte, bei denen Wohnen und gewerbliches Wohnen beziehungsweise Hotelnutzung kombiniert werden. Hier sehen wir gerade in Wien noch viel Potenzial“, berichtet Klement. Bei den Behörden sieht man es mit Wohlwollen: „Wir haben mit dem Fachkonzept ,Produktive Stadt‘ einen klaren Anreiz für gemischte Strukturen gesetzt“, betont Stadtplanungsdirektor Thomas Madreiter.

Die Bundeshauptstadt ist damit aber nicht allein – immer mehr Metropolen drängen in diese Richtung. „Das macht eine Stadt auch aus“, sagt Klaus Wolfinger von Wolfinger Consult: „Wer eine gewisse Komplexität nicht scheut, wird besser fahren, wenn er sich diesen Herausforderungen stellt.“ Denn die gibt es tatsächlich. „Für einen Betreiber ist die Verwaltung eines Gebäudes mit Monostruktur weitaus einfacher zu handhaben als Immobilien, die mehrere Assetklassen in sich vereinen“, erklärt Madreiter. Für die Nutzer seien gemischt genutzte Gebäude aber spannender. „Man braucht ja nur an die Zinshäuser aus der Gründerzeit denken“, führt Madreiter ein klassisches Beispiel an. In ihren inneren Strukturen seien sie auch dank der Raumhöhe auf unterschiedliche Funktionen ausgelegt – das Erdgeschoß mit den vier Metern Raumhöhe ist ideal für Geschäfte und Produktionsbetriebe jeglicher Art. Diesem Beispiel folgend, müssten auch die neuen Gebäude „nachhaltiger und nutzbarer geplant werden, damit sie verschiedene Nutzungsformen zulassen“, meint Mischek-Lainer.

 

Skepsis bei Investoren

Wolfgang Fessl von der Metzger Reinberg Gruppe allerdings bezweifelt, dass dieser Trend bei den Investoren schon angekommen ist: „Nutzungskombinationen sind bei diesen nicht besonders beliebt. Es ist keiner glücklich, vor allem, wenn die Nutzeranforderungen einander entgegengesetzt sind.“ Ein Hotel schlage sich nicht unbedingt mit einem Büro, aber bei Hotel und Wohnungen könne es schon zu Konflikten kommen. „Denn wer möchte schon permanent fremde Leute im Haus? Da ist manchmal schon eine AirBnB-Wohnung ein Problem.“ Auch zwischen Logistik und Wohnen klaffe ein großer Graben. „Eigentlich sollte man darauf achten, dass die Objekte sortenrein sind, weil sie dann leichter Abnehmer finden“, meint Fessl. Er bleibt aber realistisch, da es aufgrund struktureller Nutzungen oftmals gar nicht anders geht, als Gebäude zu durchmischen. Anders Wolfinger: „Meine Wahrnehmung ist, dass die Investoren flexibler werden.“

Das müssen sie vielleicht auch, denn was die Zukunft betrifft, ist wohl die Aussage von Henning Koch, Leiter des Bereichs Transactions bei Commerz Real, bezeichnend: „Es gibt nichts, was es nicht geben kann. Vor zehn Jahren hätte niemand gedacht, dass es in Bürohäusern einmal Wohnungen gibt und dass diese Kombination von Mietern und Investoren nachgefragt wird.“

Hemmschuh Regelungen

Für Peter Schreppel, Head of International Investment bei CB Richard Ellis, werden Immobilien „eine Art ,Work, Life & Entertainment‘-Thematik bekommen. Viel mehr noch, als es jetzt bereits der Fall ist.“

Das Konzept hinter den einzelnen Objekten werde sein, „diese 24 Stunden leben zu lassen“. Wobei in Wien derzeit nicht allein die technische Machbarkeit eine Herausforderung darstellt, sondern noch ein ganz anderes Problem im Raum steht, worauf Mischek-Lainer verweist: „Das Schwierigste bei gemischt genutzten Flächen ist das immer noch recht starre Wohnungseigentumsgesetz (WEG).“ Ebenso wie an der Neupositionierung von Gebäuden gearbeitet werde, sollte ihrer Meinung nach an der Verbesserung und der Flexibilisierung der gesetzlichen Normen gearbeitet werden.

MIXED USE

Argumente pro:

• Die Grundstücksknappheit macht es zunehmend wirtschaftlich erforderlich, verschiedene Gebäudenutzungen zu kombinieren.

• Smart Citys mit ihrem hohen Anteil an modernen Technologien haben die gemischte Nutzung als Voraussetzung.

Argumente kontra:

• Investoren bevorzugen „einfachere“, monothematische Objekte.

• Das Wohnungseigentumsgesetz erschwert Mixed-Use-Projekte.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 04.12.2019)

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