In den deutschen Großstädten steigen die Mietkosten rasant. Die Parteien überbieten sich im Wahlkampf mit Regulierungsplänen. Genau der falsche Weg, warnt die Immobilienwirtschaft.
Berlin. Im deutschen Winter liegt Klassenkampf in der Luft. In Hamburg, München und Freiburg gehen Tausende auf die Straße und demonstrieren lautstark gegen den „Wahnsinn“ steigender Mieten. Aufgeregt verkünden Moderatorinnen in Talkshows, dass die Mietkosten „explodieren“, der „Raubtierkapitalismus“ Einzug hält und Wohnen zum unbezahlbaren Luxus wird. Empört stellen die Berliner fest, dass sie ein neu gemietetes Heim im Vorjahr um neun Prozent teurer kam als 2011. In München und Frankfurt liegen die Quadratmeterpreise für kalte Neumieten im Schnitt schon jenseits von elf Euro.
Sozialdemokraten und Grüne haben ein Wahlkampfthema: den „Wuchermieten“ Einhalt gebieten. Aber wie? Die Kreativität treibt bunte Blüten. So hat ein grüner Wohnbaustadtrat im Berliner Stadtteil Pankow Luxussanierungen verboten. Fußbodenheizung, zwei Balkone, ein Kamin? Nicht mehr erlaubt, um alteingesessene Bewohner nicht zu vertreiben.
Bundesweit fordert die Opposition vor allem eine strengere Deckelung. Da will auch die schwarz-gelbe Regierung nicht nachstehen. Allerdings nur bei Bestandsmieten, was dem Mieterbund zu wenig weit geht. Er fordert auch für Neuvermietungen, bei denen die Preise so richtig in die Höhe schnalzen können, eine Begrenzung.
Mieten niedriger als 1992
All diese Schnellschüsse werden nach hinten losgehen, warnt die Immobilienwirtschaft. „Verfehlte Markteingriffe“ würden „den dringend benötigten Neubau im Keim ersticken“, heißt es aus ihrem Verband IVD. Darüber zumindest herrscht Einigkeit: Es gibt zu wenig Wohnungen, einige hunderttausend fehlen. Weil das Thema so neu ist, wird es überschätzt. In der Vorwoche verblüffte der IVD die Öffentlichkeit mit schlichten Zahlen: Tatsächlich sind die Mieten seit 1992 inflationsbereinigt sogar um 23 Prozent gesunken. Selbst in den zehn Boomstädten mit den größten nominellen Steigerungen liegen die realen Mieten 20 Prozent unter dem damaligen Niveau. Also viel Lärm um nichts?
Das Rätsel löst sich durch einen Blick auf die Entwicklung. Der Bauboom nach der Wiedervereinigung führte zu einem Überangebot. Die Folge: Die Mieten sanken, Investitionen waren nicht mehr lukrativ. In den Nullerjahren wurde sehr wenig gebaut. Die Demografen sahen ohnehin voraus, dass die Bevölkerungszahl sinkt.
Es kam anders. Zuwanderung glich den Rückgang aus. Die Zahl der Haushalte stieg, weil immer mehr alleine leben, als Singles, Geschiedene, Verwitwete. Und statt raus aufs Land wollen plötzlich alle wieder in die Großstädte. Vor allem die Migranten: In den Ballungsräumen finden sie am leichtesten einen Job, und ihnen fehlen familiäre Bande in der deutschen Provinz. Dazu kommen die Studenten und jungen Kreativen.
Sie wollen nicht an den Stadtrand, sondern ins Zentrum, in die Szeneviertel, wo das Leben tobt. Und die Preise seit drei, vier Jahren tatsächlich explodieren.
Hamburger Erfolgsmodell
Dafür stehen am Land, in ostdeutschen Städten oder Teilen des Ruhrpotts viele Wohnungen leer. Im bundesweiten Schnitt ergibt das noch immer nur moderate Steigerungen bei den Mieten. Das Problem ist begrenzt: auf schicke Viertel in Großstädten, attraktive Ballungszentren und Universitätsstädte wie Freiburg oder Göttingen. Um es zu lösen, muss mehr gebaut werden. Dazu braucht es mehr Baugenehmigungen und gewidmete Flächen. Zuletzt wurden immer weniger Sozialwohnungen gebaut, und das, obwohl der „Gemeindebau“ immer schon eine geringere Rolle spielte als etwa in Wien.
Es gibt aber auch Erfolgsmodelle, wie das der SPD-Stadtregierung in Hamburg. Sie setzt Anreize für private Bauträger, wie stark zinsbegünstigte Kredite. Dafür müssen alle größeren neuen Projekte eine Quote von 30 Prozent Sozialwohnungen erfüllen. Grundstücke gehen günstig an Investoren, die viel sozialen Wohnraum planen. Oft teilen sich Private mit der städtischen Wohnbaugesellschaft ein Grundstück. So bleibt die soziologische Durchmischung gewahrt. Solche Modelle zeigen Wirkung, wenn auch nicht von heute auf morgen.
Im Wahlkampf aber sind simple Diagnosen und schnelle Rezepte gefragt. Der deutsche Klassenkampf ums Wohnen darf vorerst weiter toben.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 08.02.2013)