Rechtsfrage: Ich möchte meine Eigentumswohnung verkaufen.

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?

(c) FABRY Clemens

Die Antwort darauf hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zunächst ist zu sagen, dass die entgeltliche Veräußerung eines privaten Grundstückes schon seit 1.4.2012 unabhängig davon, wie lange dieses im Eigentum stand, grundsätzlich der Immobilienertragsteuer („ImmoESt“) unterliegt. Die frühere „Spekulationsfrist“ existiert nicht mehr. Der Begriff des Grundstücks umfasst in diesem Zusammenhang neben Grund und Boden auch Gebäude (-teile, wie besagte Eigentumswohnung) und sogenannte „grundstücksgleiche Rechte“ wie das Baurecht.

Bestimmte Ausnahmen bewirken eine Befreiung von der Steuerpflicht. Im Beispielfall könnte insbesondere die Hauptwohnsitzbefreiung relevant sein. Für die Qualifikation als Hauptwohnsitz muss die Verkäuferin die Wohnung ab der Anschaffung (oder Herstellung) und vor der Veräußerung durchgehend und für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz benutzt haben. Alternativ kann die Befreiung auch dann in Anspruch genommen werden wenn die Verkäuferin innerhalb der vergangenen 10 Jahre vor der Veräußerung die Wohnung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz benutzt hat, auch wenn dieser schon (maximal fünf Jahre) vor der Veräußerung nicht mehr bestanden hat.

Fällt die Veräußerung unter keinen Ausnahmetatbestand, stellt sich die Frage ob durch diese ein Gewinn erzielt wird. Der Veräußerungsgewinn ist dabei als Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten zu ermitteln. Bei den Anschaffungskosten wird zwischen „Alt-Grundstücken“ und „Neu-Grundstücken“ unterschieden. Entscheidend ist ob das zu verkaufende Grundstück vor dem 31. März 2002 („Alt“) oder ab diesem Zeitpunkt („Neu“) angeschafft wurde. Diese Unterscheidung ist eine Nachwirkung der früher geltenden, meist zehnjährigen Spekulationsfrist gemäß der Rechtslage vor dem 1.4.2012. Alt-Grundstücke waren zu diesem Zeitpunkt nicht mehr „steuerverfangen“, da die Frist bereits abgelaufen war.

Bei diesen Alt-Grundstücken werden Anschaffungskosten grundsätzlich pauschaliert angenommen, und zwar in der Regel mit 86% des Veräußerungserlöses. Wenn das Grundstück allerdings nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb von Grünland auf Bauland umgewidmet wurde, dann werden die pauschalen Anschaffungskosten mit lediglich 40% angenommen. Bei „Neu-Grundstücken“ gelten die tatsächlichen, unter Umständen durch Herstellung- bzw. Instandsetzungsaufwand adaptierten) Anschaffungskosten, wobei Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und die Selbstberechnung der ImmoESt sowie gegebenenfalls Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen abgezogen werden dürfen. Auch bei Alt-Grundstücken kann die Steuerpflichtige beantragen, dass statt dem pauschalen Ansatz die tatsächlichen (adaptierten) Anschaffungskosten der Berechnung zugrunde gelegt werden.

Mit 1.1.2016 wurde der besondere ImmoESt-Steuersatz von 25% auf 30% des so ermittelten Veräußerungsgewinns erhöht, wobei auf Antrag auch die Option auf Regelbesteuerung nach Tarif offensteht. Die Anwendung des besonderen Steuersatzes und der pauschalierten Anschaffungskosten ergibt bei Alt-Grundstücken eine effektive Steuerlast von 4,2% bzw. in Umwidmungsfällen von 18% des Verkaufserlöses, da der fiktive Gewinn dann mit 14% bzw. 60% angenommen wird. In anderen Fällen hängt die tatsächliche Steuerlast vom ermittelten Veräußerungsgewinn und, bei Regelbesteuerung, von der sonstigen Einkommenssituation der Steuerpflichtigen ab.

Marlene Rahmann

Mag. Christian Votava, LL.M., ist selbstständiger Solicitor, Northcote.Recht.

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