Kritik an Mietvertragsgestaltungen.
Der Rechnungshof (RH) hat die ÖBB Immobilie in der Wiener Gauermanngasse 2-4 geprüft. Bemängelt wurden unter anderem Mietvertragsgestaltungen. Die ÖBB haben eine Umsetzung der Empfehlungen zugesagt. Die Immobilie wurde laut RH aufgrund einer Stichprobe nach dem Zufallsprinzip ausgewählt.
Überprüft wurde die Gauermanngasse KG bezüglich der Organisation, Aufgabenerfüllung und wirtschaftlichen Lage im Wesentlichen im Zeitraum 2012 bis 2015, nicht aber die Planung und Durchführung von Bauprojekten. Betroffen war auch die ÖBB-Immobilienmanagement GmbH, die inhaltlich weitgehend die Geschäfte der Gauermann KG geführt habe, heißt es im Rechnungshofbericht. Die Immobilie, die zuvor als Bürostandort für die Generaldirektion genutzt worden war, wird nun vermietet und wurde von 2010 bis 2014 generalsaniert. Die wirtschaftliche Lage sei aufgrund der erreichten Vollvermietung 2015 erstmals positiv gewesen, so der RH und verwies auf die mit einer Bruttoanfangsrendite von 6,54 Prozent im Jahr 2015 vergleichsweise hohe Rentabilität des eingesetzten Kapitals.
Nachteiliger Mietvertrag
Die Marktüblichkeit von Entgelten der Gauermanngasse KG für Leistungen der ÖBB-Konzernunternehmen wie Generalsanierung und Hausverwaltung sei nicht belegbar gewesen. Der Rechnungshof empfahl daher, diese auf Marktkonformität zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen. Dies wurde zugesagt. Die ÖBB-Immobilienmanagement GmbH sei bisher von der Marktüblichkeit der Entgelte ausgegangen, heißt es im Bericht.
Im September 2011 sei ein im Vergleich zu den Musterverträgen nachteiliger Mietvertrag abgeschlossen worden, kritisiert der RH weiters. Neben dem Risiko von vergeblichen, nicht erwirtschafteten Investitionskosten habe ein Mietausfallsrisiko von 51 Prozent der Mieterlöse bestanden. Die Regelung zur Kostentragung bei baulichen Änderungswünschen habe unvorhergesehene Mehrkosten von 2,3 Mio. Euro im Zuge der Generalsanierung mitverursacht. "Durch die fehlende Rückbauverpflichtung der Mieterin könnten der Gauermanngasse KG weitere Kosten entstehen", schreibt der RH.
Der Rechnungshof empfahl, bei der Vermietung einen den Investitionskosten angemessenen Kündigungsverzicht sowie eine Verpflichtung zum Rückbau baulicher Veränderungen des Mieters sowie eine Betragsobergenze bei der Übernahme von Investitionen für die Mieter zu vereinbaren.
Maßnahmen gegen weitere Kostensteigerungen
Die Gauermanngasse KG und die ÖBB Immobilienmanagement GmbH hätten die Umsetzung der Empfehlungen zugesagt. In ihrer Stellungnahme heiße es, dass nicht ersichtlich sei, warum die Kostenvereinbarung die Mehrkosten von 2,3 Mio. Euro mitverursacht haben sollte, diese seien in erster Linie in der unklaren Formulierung der Bau- und Ausstattungsbeschreibung begründet gewesen. Für den Vertrag von September 2011 sei trotz umfangreicher Bemühungen nur eine mögliche Mieterin gefunden worden, der angestrebte Kündigungsverzicht und die Rückbauverpflichtung daher aufgrund der starken Verhandlungsposition der Mieterin nicht durchsetzbar gewesen. Der RH teilte die Ansicht, wonach insbesondere die unklar Bau- und Ausstattungsbeschreibung zum Vertrag von September 2011 diese Mehrkosten verursacht habe. Anerkannt worden sei auch, dass die ÖBB-Immobilienmanagement nach Bekanntwerden von Mehrkosten geeignete Maßnahmen zur Vermeidung weiterer unvorhergesehener Kostensteigerungen getroffen habe.
Im Zug der Beeinträchtigung einer Mieterin bei der Generalsanierung habe die Gauermanngasse KG außerdem auf offene Mietforderungen von rund 105.589 Euro verzichtet. Empfohlen wurde vom RH, bei allfälligen weiteren Baumaßnahmen die Mieter einzubinden und in Hinblick auf mögliche Rechtsstreitigkeiten Maßnahmen zur Schonung der Mieter zu setzen und nachvollziehbar zu dokumentieren. Dies wurde zugesagt. (APA)