Leasing. Die Trends sind klar: Eine geringere Belastung der Liquidität und auf Wunsch ein Full-Service des Finanzierungsinstitutes sind derzeit im Kommen. Was das im Detail bedeutet und was es dabei zu beachten gibt.
Immobilienleasing hat schon bessere Zeiten erlebt. Etwa, als Körperschaften öffentlichen Rechts über die Leasingfinanzierung von Schule, Kindergarten oder Gemeindehaus vom Vorsteuerabzug profitieren konnten. Diesen Vorteil – für etliche Kommunen ein Grund, auf Leasing zu setzen – gibt es seit 2012 nicht mehr.
Neue Regeln, mehr Vorteile?
2019 drohen weitere Veränderungen: Unternehmen, die nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) bilanzieren, können Leasing von Gebäuden ab diesem Jahr nicht mehr als bilanzschonendes Instrument nutzen. Heimische Betriebe, die ihre Bilanz auf Basis des Unternehmensgesetzbuches (UGB) erstellen, werden diese Möglichkeit weiterhin haben.
Es werde sich zeigen, ob sich die IFRS-Regelungen negativ bemerkbar machen werden, meint man beim Leasingverband. Denn die Finanzierung von Büro- oder Gewerbebauten durch Leasing biete wesentlich mehr als die Möglichkeit, steuerliche oder bilanztechnische Vorteile zu lukrieren, sagt man dort. Zum Beispiel niedrigere Rückzahlungsraten als beim Kredit. Eine Kreditfinanzierung stellt im Regelfall eine Ausfinanzierung des Objektes dar. Beim Immobilienleasing ist das die Ausnahme. Finanziert wird – ähnlich wie beim Mobilienleasing – bis auf einen Restbuchwert: „Dementsprechend niedriger ist die liquiditätsmäßige Belastung“, erklärt Franz Greßl von der Unicredit Leasing. Auch Franz Hogl, Geschäftsführer der Hogl & Hubmeyer Immo Consulting, sieht die Restwertfinanzierung als wesentliches Plus des Immobilienleasings: „Der Leasingnehmer kann sicher sein, dass bei der Finanzierung auf Restwert die Belastung im Rückzahlungszeitraum geringer ist, als bei einer kompletten Ausfinanzierung.”
Noch ein weiteres Plus bringt diese Konstruktion: Bei Vertragsende hat der Kunde im Gegensatz zum Kredit drei verschiedene Möglichkeiten, aus denen er entsprechend seiner Situation und dem Zustand des Gebäudes wählen darf, erläutert Greßl: „Er kann den Vertrag auslaufen lassen und das Objekt dem Leasinggeber einfach überlassen, die Immobilie zum Restwert aufkaufen oder für den Restwert einen Folgeleasingvertrag abschließen.“
Dass die Immobilie bis zum Vertragsende Eigentum des Leasinggebers ist, hilft mitunter sogar, die Hürde der Bonitätsprüfung zu überwinden: „Im Falle einer Insolvenz kann der Leasinggeber sofort über das Objekt verfügen. Eine kreditgebende Bank dagegen muss das Insolvenzverfahren abwarten, das oft mehr als ein Jahr dauern kann“, erläutert Greßl den Grund, weshalb eine Leasingfinanzierung für das Bürohaus, die Werkstatt oder die Fertigungsstätte oft leichter zu bekommen ist als ein Kredit.
Ein Plus bei der Bonitätsprüfung könne für Leasingnehmer außerdem die gute Lage des Objektes sein, erklärt Robert Hörhann, Vertriebsleiter Corporate Clients der Raiffeisen Leasing: „Wir bewerten neben der Bonität Lage und Werthaltigkeit der Immobilie, auf Basis dieser Kombination werden Finanzierungen erstellt.“ Der Grund: Steigt der Leasingnehmer nach Vertragsende aus, weil ihm das Objekt zu klein geworden ist oder nicht mehr den Anforderungen entspricht, muss das Finanzierungsinstitut das Gebäude übernehmen und verwerten. Eine gute Lage verringert natürlich die damit verbundenen Risiken.
Die Eigentümerschaft des Leasinggebers an der Immobilie bringt – nicht zuletzt aus rechtlichen Gründen – zusätzliches Service für den Leasingnehmer. „Wir sind in die rechtliche und steuerliche Konzeption involviert, auch die Baubuchhaltung erfolgt über uns“, erzählt Hörhann. Kämen Kunden mit fertigen Plänen, sei man eine Art Sparringpartner, um das Gesamtprojekt zu evaluieren. Werde Unterstützung benötigt, könne man Kontakte zu Experten für Planung, Bauaufsicht oder Projektsteuerung herstellen.
Gesamtpakete im Kommen
Auf Wunsch bieten Leasinggesellschaften dem Bauherrn Full-Service bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Das begeistert Körperschaften öffentlichen Rechts heute wieder: „Wir sehen bei Kommunen eine deutliche Nachfrage nach Gesamtpaketen für Schulen, Kindergärten, Amtsgebäuden oder Pflegeheimen, die Errichtung, Finanzierung und Kosten für den Betrieb beinhalten“, so Hörhann. Kostenüberschreitungen, mit denen gerade politisch Verantwortliche wenig Freude haben, sind bei diesen Konstruktionen kein Thema. Für Hogl ist das Full-Service auch für Unternehmen ein Vorteil, vor allem, wenn sie ihren Hauptsitz im Ausland haben: „Die Suche nach Bauträger und Architekt erübrigt sich. Man nutzt das Know-how und bekommt ein fertiges Objekt.“
AUF EINEN BLICK
Immobilienleasing hat in den letzten Jahren an Bedeutung verloren. Dabei bietet es durchaus interessante Vorteile für den Bauherrn von Büro- oder Gewerbeimmobilien. Bei der Restwertfinanzierung sind die laufenden Rückzahlungen niedriger als beim Kredit. Die Bonitätshürde lässt sich leichter überspringen, da das Objekt im Eigentum des Leasinggebers verbleibt. Und das Service des Finanzierungsinstitutes reicht bis zur schlüsselfertigen Übergabe.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 30.09.2017)