Schimmel in der Wohnung: Muss der Mieter Miete zahlen?

Rechtsfrage: Was ist zu tun, wenn nach der Fassadenrenovierung im Schlaf- oder Kinderzimmer Schimmel an den Wänden ist?

(c) FABRY Clemens

In meiner Wohnung ist seit einigen Monaten Schimmel an den Wänden - im Schlafzimmer, im Kinderzimmer und in der Küche. Ich habe kleine Kinder und habe Angst, dass wir durch den Schimmel krank werden. Mein Vermieter fühlt sich nicht verantwortlich und gibt mir die Schuld. Ich soll mehr lüften, und keine nasse Wäsche in der Wohnung aufhängen. Das Problem ist aufgetreten, seitdem wir eine neue Fassade und neuen Fenster bekommen haben. Freunde haben mir geraten, keine Miete mehr zu zahlen, damit der Vermieter etwas unternimmt. Ich habe aber Angst, die Wohnung zu verlieren. Auch vermehrtes Lüften hat nicht geholfen.

Prinzipiell gilt Folgendes: Wird ein Objekt zu Wohnzwecken vermietet, hat der Vermieter dafür einzustehen, dass es in ortsüblicher Weise auch dafür genutzt werden kann und nutzbar ist. Kann Schimmelbildung von einem Mieter nicht mit normalen Lüftungsverhalten verhindert werden, ist dies dem Vermieter und nicht dem Mieter zuzurechnen. Auch das Aufhängen von Wäsche zum Trocknen ist zulässig.

Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter anzeigen, und den Vermieter gleichzeitig auffordern, die Mängel zu beheben. Der Mieter ist auch berechtigt, solange die Beeinträchtigung andauert, den  Mietzins entsprechend zu mindern. In welcher Höhe der Mieter Anspruch auf Reduktion der Miete hat, ist vom Einzelfall abhängig und wird für den Mieter oft schwierig zu beurteilen.  Relevant ist auch, wie lange die Beeinträchtigung dauert: wenige Tage oder mehrere Monate. Der Mieter hat das Risiko, dass ihn der Vermieter wegen der Nichtzahlung der Miete auf Zahlung und Räumung klagt.

Der Mieter kann daher auch, um dieses Risiko zu vermeiden, die Mängel anzeigen und dem Vermieter mitteilen, dass er zwar  den Mietzins weiterhin zahlt aber mit dem Vorbehalt, dass er zur Mietzinsminderung berechtigt ist und die zu viel bezahlte Miete zurückfordern wird. 

Der Mieter wird  für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit des Mietobjekts von der Entrichtung des Mietzinses befreit, wenn der Mietgegenstand bei der Übergabe derart mangelhaft ist oder es während der Mietzeitzeit ohne Schuld des Übernehmers derart mangelhaft wird, dass es zu vertraglich vereinbarten Zweck nicht taugt. Im Zweifel ist von einer geschuldeten „mittleren Brauchbarkeit“ auszugehen. Die Zinsminderung tritt kraft Gesetzes und ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Bestandgebers ein. Der Anspruch besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit bzw Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Behebung. Um wieviel der Mietzins gemindert werden kann, richtet sich im Einzelfall nach dem Grad und der Dauer der Beeinträchtigung, und nach dem Zweck, wofür der Mietgegenstand angemietet wurde.

Marlene Rahmann

Dr. Susanna Fuchs-Weißkircher, LL.M., selbständige Rechtsanwältin & Immobilienrechtexpertin, Northcote.Recht

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