Wohnungsmarkt Wien 2018: Branchenexperten von EHL und Buwog erwarten für die kommenden Jahre Verteuerung in Höhe der Inflation.
Wohnraum ist in Wien nach wie vor ein knappes Gut. Die Suchanfragen übersteigen das Angebot bei weitem. Das wirkt sich auf die Preise aus. "Faktum ist, dass es einen Nachfrageüberhang gibt", sagte der Chef des Immobilienkonzerns Buwog, Daniel Riedl, am Donnerstag in einer Pressekonferenz. Für die nächsten Jahre erwartet er eine weitere - wenn auch moderatere - Verteuerung.
"Ich rechne mit einer Preissteigerung in Höhe der Inflation oder etwas darüber - nicht mehr mit 5 bis 10 Prozent wie in den vergangenen Jahren", so Riedl. Heuer im Jänner betrug die Inflationsrate in Österreich 1,8 Prozent - im Dezember waren es noch 2,2 Prozent. In durchschnittlichen Lagen könnten die Immobilienpreise um 2,75 bis 3 Prozent anziehen, in guten Lagen um 3 bis 3,5 Prozent, schätzt man bei EHL Immobilien.
Bei den Mieten rechnet EHL-Wohnungsmarktexpertin Sandra Bauernfeind für 2018 mit einer Teuerung von rund 1,5 Prozent. 2017 erhöhten sich die Mieten im mengenmäßig größten mittleren Marktsegment ebenfalls in dieser Größenordnung und die Kaufpreise um drei Prozent.
Anstieg der Baukosten
"Die zuletzt deutlich gestiegenen Baukosten werden auch sicher einen Effekt auf die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben", ist sie überzeugt. "Das ist ein Aspekt, wo die Bauträger jetzt wirklich unter Druck kommen." In den vergangenen Jahren waren vor allem die anziehenden Grundstückskosten der Preistreiber gewesen.
Vor fünf Jahren kosteten beispielsweise die Grundstücke am neuen Hauptbahnhof noch unter 400 Euro pro Quadratmeter, mittlerweile liegen sie bei 1.800 bis 2.000 Euro. Das schlug sich auch auf die Verkaufspreise nieder: Vor zwei Jahren betrug der Quadratmeterpreis noch etwa 3.600 Euro - "jetzt sehen Sie dort Preise jenseits der 5.000 Euro", berichtete Andreas Holler, der in der Buwog Group als Geschäftsführer für das Development in Österreich zuständig ist. Bei den Grundstücken finde man jetzt "kaum etwas unter 1.000 Euro" pro Quadratmeter.
"Als Bauträger folgen wir der Brieftasche unserer Kunden", so Buwog-Group-Chef Riedl. Die Preise am Hauptbahnhof sieht er die 6.000 Euro pro Quadratmeter überschreiten. "Unsere Kunden werden sich das nicht leisten können, deshalb werden wir in der Seestadt (Aspern, Anm.) weiterbauen", kündigte er an. Dort könne man noch um 3.000 bis 4.000 Euro anbieten, so wie bisher am Hauptbahnhof.
Wien wächst weiter
Der Druck am Wohnungsmarkt wird nicht nachlassen. Denn "Wien wächst weiter", so Holler. "2025 wird Wien die 2-Millionen-Menschen-Marke knacken." 2070 würden über 2,3 Millionen Menschen in der Bundeshauptstadt leben. Jedes Jahr kämen 20.000 bis 30.000 Personen hinzu. Vor zwei Jahren - am Höhepunkt der Flüchtlingswelle - seien es sogar über 40.000 gewesen.
Derzeit deckten die Neubau-Fertigstellungen den Zuzug in etwa ab. Doch allein in den vergangenen fünf Jahren seien jeweils um 5.000 Wohnungen zu wenig gebaut worden. "Dadurch fehlen etwa 25.000 Wohnungen", so Holler. 2017 wurden rund 8.000 Wohnungen fertiggestellt, 2018 sollen es 8.500 sein. Es gebe aber auch "ein großes Delta zwischen Baubewilligungen und Fertigstellungen", stellte Bauernfeind fest.
Bei einer deutlichen Erhöhung der Neuproduktion gäbe es keine Diskussion über Mietdeckelung und leistbares Wohnen, sind die Wohnungsanbieter überzeugt. Für Wohnraum sollte maximal rund 30 Prozent des Einkommens genutzt werden müssen, so deren Definition von Leistbarkeit.
In Wien gibt es laut EHL geschätzt 40.000 Mietwohnungen mit Uraltverträgen, die "falsch oder nicht belegt" seien. Viele Hauptmieter würden ihre Bleibe untervermieten. Der sogenannte "Mietadel" behält Wohnungen, für die nicht einmal der Richtwert zu bezahlen sei und gebe diese innerhalb der Familie von Generation zu Generation weiter. Weitere rund 10.000 Wohnungen würden dem Markt derzeit für die Kurzzeitvermietung über Airbnb & Co entzogen.
Stadtentwicklungsgebiet Wienerberg
"Die U-Bahnverlängerung ist nach wie vor der Treiber der neuen Stadtentwicklung", so Bauernfeind. Derzeit gelte dies für die U1 in Richtung 10. Bezirk. Der Wienerberg sei eines der großen Entwicklungsgebiete. "Hier sind schon deutliche Preissteigerungen zu beobachten. Grundstücke hätten vor wenigen Jahren noch 300 Euro pro Quadratmeter gekostet, jetzt seien es "weit über 1.000 Euro". Davor war die Verlängerung der U2 die Voraussetzung für die Errichtung der Seestadt Aspern.
Das Einkommen der Mieter und Käufer von Immobilien steigt aber keinesfalls in der gleichen Dimension wie die Immobilienpreise. Deshalb kommen jetzt kleinere Wohnungen auf den Markt. Entscheidend ist die Anzahl der Räume. Jetzt werden der EHL-Expertin zufolge "hauptsächlich Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen" produziert. "Wir verkaufen Räume und nicht Quadratmeter", brachte Bauernfeind das Konzept auf den Punkt. Da komme es auf die Qualität der Grundrisse an. (APA/red.)
