Die Auswahl im Luxussegment ist groß – und wird noch größer.
Für den Liebhaber des gehobenen Stilaltbaus herrschen gerade goldene Zeiten. Der Markt frisch restaurierter Luxusquadratmeter in Palais und Zinshäusern war zumindest im Ersten nie so groß wie im Moment; heuer und im kommenden Jahr werden etliche Projekte fertig, die mit hohen Räumen, Flügeltüren und Parketten punkten. Passend dazu ist auch die Nachfrage nach schönen Altbauwohnungen derzeit groß, „und sie steigt noch weiter“, wie Eggert Koch, Geschäftsführer von Kochreal, berichtet. Eine Beobachtung, die auch Daniela Schachinger, Geschäftsführerin von Wohnkonzept Immobilien, macht: „Die Nachfrage ist nach wie vor sehr gut, was auch damit zu tun hat, dass ein schöner Altbau fast jeden Geschmack trifft“, so die Maklerin. „Egal ob Familien oder Senioren, internationale Kunden oder heimische Käufer, Altbauflair liebt fast jeder.“ Wobei diese Liebe im Luxussegment eine durchaus fordernde ist, nur mit hohen Decken lässt sich in Zeiten des Großangebots kein Käufer mehr überzeugen. Diese Anforderungen beginnen schon vor der Haustüre, spätestens aber im Entrée, wie Margret Funk, Inhaberin von Immobilien Funk, weiß: „Die äußere Form des Hauses ist sicherlich interessant, das Entrée ist aber wirklich wesentlich“, so die Maklerin. Und kann durchaus zum Dealbreaker werden: „Daran sind Verkäufe schon ein paar Mal gescheitert. Dann hieß es: ,Die Wohnung ist zwar wunderschön, aber das Haus?‘“, so die Maklerin.
Extrapunkte für Geätztes
Um von Anfang an einen guten Eindruck zu machen, braucht es neben restaurierten Wänden und Böden einen schönen Lift – „wenn es ein alter ist, ist es ein Mehrwert“, weiß Funk um die Wirkung schön restaurierter Aufzüge samt geätzter Glasscheiben. Ein modernes Exemplar tue es aber auch, vor allem dann, wenn es aus Glas ist.
Beim Betreten der Wohnung darf die Türe gern kassettenreichen Charme versprühen, was aber nicht heißt, dass dabei Kompromisse in Sachen Sicherheit in Kauf genommen werden. Im Idealfall gibt es beides, und den Preis für diese Kombination sind die Käufer auch durchaus bereit zu zahlen. Ebenfalls nicht zur Debatte stehen die Raumhöhen, hier werden bei echten Altbaufans keinerlei Abstriche gemacht. „Die Raumhöhen beginnen bei 3,20 Meter“, weiß Schachinger um die Untergrenzen des Akzeptierten. Mehr geht natürlich immer, und wenn die vier Meter überschritten sind, wird sich auch niemand beschweren. Genauso wenig wie über Stuckdetails an den Decken – wobei hier das Motto nicht heißt, mehr geht immer. „Andeutungen und Rahmen werden gern gesehen, aber es darf nicht überladen sein“, so Funk. Denn viele Käufer wollen heute unterhalb der hohen Decken moderne Möbel mit Antiquitäten und dem imperialen Flair mischen – zu viel davon darf es dann aber auch nicht sein. Was beispielsweise auch für Supraporten oder andere Vertäfelungen gilt, wie Koch erklärt: „Wer um fünf Millionen ein solches Objekt kauft, der verwirklicht ja schon seine ganz genauen Vorstellungen, da kommt es auf solch eher kleinen Firlefanz nicht an“, bringt er es auf den Punkt.
Zartes Knarzen erlaubt
Bei Böden lassen sich dagegen echte Aficionados schon eher auf kleine Kompromisse ein. Wenn hier ein schönes, altes Sternparkett zu finden ist, „darf der Boden schon ein wenig Charakter haben“, so Funk. Zwar dürfe er nicht wackeln oder gar Lücken haben, ein zartes Knarzen werde hier aber verziehen – und ein gut restaurierter alter Boden im Zweifelsfall einem modernen Eichenparkett vorgezogen, sagt die Maklerin. Ebenfalls original und gut hergerichtet müssen die Flügeltüren sein; ganz besonders geschätzt wird es, wenn auch bei den Beschlägen Liebe zum Detail zu spüren ist. „Es sollten möglichst alte Originalstücke sein“, so Funk, „auf alle Fälle aber einheitlich von der Eingangs- bis zu den kleinen Türen.“
Moderne Ansprüche
Bei manchen Dingen hat es mit der Liebe zur Originalität dann aber auch deutliche Grenzen. Das beginnt bei den Grundrissen, die die Entwickler oft vor gröbere Herausforderungen stellen. Denn moderne Wohnkonzepte samt Schlafzimmern mit En-suite-Bädern, offenen Küchen und nicht mehr benötigten Dienerzimmern im Rahmen der gegebenen Fensterachsen zu verwirklichen, ist keine leichte Aufgabe. Genauso wenig wie der Wunsch nach einer Freifläche, den Altbauliebhaber inzwischen ebenso hegen wie die Anhänger der Dachgeschoßausbauten. „Immer mehr Kunden möchten auch im Altbau einen Balkon, das war früher nie so ein Thema“, hat Schachinger festgestellt. „Gerade im Luxusbereich sieht man daher auch immer mehr Objekte, bei denen zumindest ein kleiner Balkon vorhanden ist.“ Wenn es baulich gar nicht möglich ist, „begnügt sich der verständnisvolle Altbauliebhaber auch mit einem Klopfbalkon an der Küche“, weiß Funk. Moderne Ansprüche müssen darüber hinaus auch die Bäder und die Küchen erfüllen, hier ist, von gelegentlichen Affinitäten zu Wannen mit Löwenfüßen abgesehen, eher modernes Design und vor allem Funktionalität gefragt. Und auch beim Parken will man im gehobenen Segment keine Kompromisse machen.
Weshalb die Kombination aus edler Altbauwohnung – möglichst im obersten Regelgeschoß, das am meisten Licht abbekommt – und Tiefgarage die Königsklasse in diesem Segment ist. Und im Rennen um die Käufer am meisten punkten wird. Denn ganz einfach wird es nicht sein, all diese Quadratmeter zu vermarkten – da sind sich die Makler einig. „Es wird schwer werden,“ so Koch, „da sind preislich sicher keine Steigerungen mehr drin. Ich glaube eher, dass es ein wenig zurückgehen wird.“ Auch Schachinger sieht den Plafond derzeit erreicht, wenn auch durchaus auf stabilem Niveau: „Dass die Preise hinuntergehen werden, sehe ich nicht; ich denke eher, dass sie stagnieren werden“, sagt die Maklerin. Am Ende werde sich aber für all diese Quadratmeter ein Käufer finden, ist Funk überzeugt: „Es gibt ordentlich Nachfrage, nicht nur aus Österreich – auch wenn in den Bundesländern viel Interesse herrscht. Und wer eine gute Wiener Stadtwohnung haben will, der kauft sie auch. Denn diese wird sicherlich nicht weniger wert werden.“ (sma)
PFLICHT UND KÜR
Was braucht ein Stilaltbau, um im Luxussegment zu punkten?
Die Pflicht: Hohe Räume (ab 3,20 m), Flügeltüren, edle Holzböden, moderne Grundrisse mit En-suite-Bädern und begehbaren Kleiderschränken.
Die Kür: Eine Freifläche über den Klopfbalkon hinaus, eine Tiefgarage, dezenter Stuck (nicht zu viel, um auch moderne Designerstücke in der Wohnung platzieren zu können) und Originalbeschläge auf den Türen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 17.03.2018)