Wohnen ganz oben. Einst waren Dachausbauten Selbstläufer, jetzt müssen die Dächer perfekt sein.
Auch die Dachgeschoße sind inzwischen wieder auf dem Boden der Tatsachen angekommen: Nachdem die Preise eine Zeit lang – etwa in den Boomjahren 2012, 2013 und 2014 – ungeahnte Höhen erreicht hatten, als die Nachfrage groß und das Angebot knapp war, ist inzwischen in den Markt der luxuriösen Dachausbauten wieder ein solides Realitätsbewusstsein eingekehrt.
Denn die Situation hat sich deutlich gedreht: Viele der einstigen Käufer aus dem osteuropäischen Raum, die fast ungeschaut um teures Geld gekauft haben, was über den Dächern des Ersten und der umliegenden Straßenzüge zu haben war, sind nach Rubelverfall und Sanktionen ausgeblieben.
Viel Angebot, wenig Nachfrage
Gleichzeitig wird für Projekte mit teuren Penthäusern oder zumindest Dachausbauten, die während des Booms eilig gestartet wurden, nach Käufern gesucht. Außerdem kommt erschwerend hinzu, dass nach Jahren, in denen der Dachausbau als das Nonplusultra des luxuriösen urbanen Lebens galt, immer mehr Käufer ihre Liebe zum darunter liegenden Altbau wiederentdecken. Und nicht immer, aber immer öfter dem obersten Regelgeschoß mit Stuck, hohen Decken und Flügeltüren den Vorrang vor den gläsernen Palästen am Dach geben.
Zwar sind die Dachausbauten immer noch mit Abstand die teuersten Wohnungen, zumindest eine Annäherung findet inzwischen allerdings statt, wie Peter Marschall, Inhaber von Marschall Immobilien, vorrechnet: „Für wirklich tolle Dachwohnungen werden in Luxuslagen zwischen 20.000 und 25.000 Euro auf den Quadratmeter gezahlt, mit Ausreißern in Richtung 30.000 Euro und darüber.“ Das oberste Regelgeschoß liege dagegen im Schnitt zwischen 12.000 und 16.000 Euro, „kann aber auch bis zu 18.000 Euro kosten, wenn es wirklich schön ist. Da relativiert sich der Unterschied zu 20.000 fürs Dach“, sagt der Makler. Faktoren, die die Zimmerfluchten ganz oben nicht unbedingt zu Verkaufsschlagern machen, die den Maklern aus den Händen gerissen werden.
Denn die potenziellen Kunden in diesem Segment wissen, dass sie sich mit ihren Entscheidungen Zeit lassen und auf das Objekt warten können, das wirklich ganz exakt ihren Vorstellungen entspricht. „Es gibt einfach viele ganz tolle Angebote im Moment“, beschreibt Marschall die Situation. „Weshalb die vorhandenen Kunden sehr selektiv sind und die Objekte keine gröberen Schwächen haben dürfen.“
Dealbreaker Schrägen
Wobei die „Schwächen“ teils ausschließlich im Auge des Betrachters liegen und auch die hochwertigsten Objekte teils länger auf dem Markt verweilen, wie Robin Kalandra, Inhaber von Kalandra Immobilien, weiß: „Da scheitert es dann zum Beispiel in einem fantastischen Dachausbau daran, dass das Schlafzimmer etwas mehr Glasflächen hat, als die Käufer es sich wünschen, auch wenn alles andere wirklich perfekt ist“, schildert er, wie anspruchsvoll die Kundschaft in diesen Segment derzeit ist.
Von echten Schwächen ganz zu schweigen, wie beispielsweise den ungeliebten Schrägen, die zu den absoluten Dealbreakern auf den luxuriösen Dächern gehören. „Da braucht es einfach zu viele Tischlerarbeiten, und bei einem Kniestock von 40 bis 50 Zentimetern kann niemand mehr stehen“, weiß Sandra Bauernfeind, Prokuristin von EHL Immobilien, um die Fehler, die beim Ausbau oft gemacht werden. Und die dann später teuer werden: „Bei uns im Haus im 18. steht der Dachboden zum Verkauf und wurde zunächst um 18.000 Euro pro Quadratmeter angeboten“, berichtet Kalandra. „Dann ist der Preis auf 10.000 und mittlerweile auf 8000 Euro gesenkt worden – und er geht trotzdem nicht weg, weil das Schlafzimmer dort einfach zu viele Schrägen hat.“
Solche Fehler werden in Zeiten eines Käufermarktes kaum mehr verziehen, weshalb „die Zeit der billigen Dachausbauten vorbei ist“, wie es Bauernfeind auf den Punkt bringt. Und dabei geht es nicht darum, etwas mehr für bessere Ausstattungsdetails auszugeben, sondern dort zu verzichten, wo es den Entwicklern wehtut: bei der schieren Anzahl an Quadratmetern. Indem eben nicht mehr bis unter die letzte Schräge ausgebaut wird oder Entscheidungen für weniger Wohnungen am Dach getroffen werden, die dann dafür aber großzügiger oder höher sind.
„Wir merken, dass die Entwickler schon umdenken“, sagt Bauernfeind. So seien bei neuen Projekten häufig nur mehr zwei statt vier Einheiten am Dach, dafür werde in die Raumhöhe investiert. Vor allem aber bei den Außenflächen darf nicht gespart werden, denn diese sind immer noch der Hauptgrund dafür, sich für eine Dachwohnung statt einer Altbauetage zu entscheiden. „Die Terrasse ist ganz, ganz wichtig, sowohl die Größe als auch der Ausblick“, so Marschall. „Daran darf man überhaupt nicht sparen, und das empfehlen wir auch den Bauträgern.“
Mehr draußen als drinnen
Es sei definitiv besser, „am Wohnraum zu sparen und die Terrasse größer zu machen als innen 20 Quadratmeter mehr zu haben und dafür nur ein Balkönchen“, so der Makler. Neben der Größe und dem direkten Zugang kommen auch Goodies aller Art auf den Terrassen gut an, womit manche Bauträger jetzt versuchen, ihre Dachböden von der Konkurrenz abzuheben: Da finden sich Rooftop-Pools oder zumindest Whirlpools auf den Außenflächen, „aber auch gute Beschattungssysteme und sinnvolle Wasser- und Stromanschlüsse auf der Terrasse sind wichtig“, sagt Bauernfeind. Für Zusatzpunkte sorgen innen liegende Lifte, wenn die Terrasse nicht direkt von der Wohnebene aus begehbar ist. Diese sind auch sonst zunehmend beliebt, wenn sich die Wunschvorstellung vom Wohnen auf einer Ebene nicht umsetzen lässt. Denn zu der Käufergruppe, die sich die teuren Dachausbauten in der Stadt leisten können und wollen, zählen großteils Menschen über 50 – die auch im Hinblick auf die Zukunft gut aufs Treppensteigen verzichten können.
Aber so nett diese Annehmlichkeiten als zusätzliche Verkaufselemente auch sein mögen: Wenn der Grundriss nicht stimmt und „das Schlafzimmer zu viele Schrägen hat, wird daran auch ein Pool nichts ändern“, fasst es Kalandra zusammen. (sma)
DACHGESCHOSSE
Es sind sind immer noch die teuersten Wohnquadratmeter von allen, um jeden Preis lassen sie sich aber schon lang nicht mehr verkaufen. Die Zahl der luxuriösen Dachgeschoße, die in Wien auf einen Käufer warten, ist groß, und das wissen die potenziellen Kunden auch. Weshalb selbst kleine Schwächen kaum verziehen werden – von großen wie zu vielen Schrägen oder zu kleinen Terrassen auf der Wohnebene ganz zu schweigen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 14.04.2018)