„Lage, Lage, Lage“: Was darauf Einfluss haben kann

Toplagen in Wien. Sie verändern sich zwar selten, manchmal aber doch.

Wiener Innenstadtlagen sind teuer – es gibt aber auch hier Unterschiede.
Wiener Innenstadtlagen sind teuer – es gibt aber auch hier Unterschiede.
Wiener Innenstadtlagen sind teuer – es gibt aber auch hier Unterschiede. – (c) Die Presse (Clemens Fabry)

Echte Toplagen sind grundsätzlich schwer zu erschüttern. So haben die Tuchlauben schon im 13. Jahrhundert zu den Einserlagen der Stadt gehört, und daran hat sich bis heute wenig geändert.

Und auch die Bezirke eins, zwei bis neun, 13, 18 und 19 gehören zu den absoluten Klassikern. Hin und wieder einmal mag sich dort eine Mikrolage besonders hervortun oder in eine Art Dornröschenschlaf fallen – grundsätzlich gelten Immobilien in diesen Lagen aber als Wertanlage, mit der man wenig bis gar nichts falsch machen kann. Manchmal passieren aber auch an den ersten Adressen der Stadt Dinge, die zumindest für Verunsicherung sorgen.

 

Verunsicherung durch Urteil

Dazu gehört aktuell das Urteil des Obersten Gerichtshofs zum Thema Lagezuschläge. Es hat im Vorjahr in den Bezirken zwei bis neun für deutliche Veränderungen auf der Karte der erlaubten Lagezuschläge gesorgt – und potenzielle Investoren in diesen Gegenden massiv verunsichert, wie Elisabeth Rohr, Inhaberin von Rohr Real Estate und Mitglied im Vorstand des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft, berichtet. „Die Lagezuschlagsempfehlungen der Stadt Wien sehen einen Lagezuschlag nur mehr im ersten Bezirk überall vor, in den Bezirken zwei bis neun nur grob bis zur Mitte, was Investoren massiv verunsichert.“ Denn was die Mieter durchaus freut, ist für Eigentümer naturgemäß wenig attraktiv, zumal die Mieten in den Altbauwohnungen der Gründerzeitviertel ohnehin in Wien durch den Richtwertmietzins deutlich unter jenen anderer Landeshauptstädte liegen und lediglich durch entsprechende Lagezuschläge ein für Vermieter attraktives Niveau haben. „Unsere Branche hält das auf jeden Fall für einen Fehler“, betont Rohr, „und wir sind der Meinung, dass dies durch die Neuberechnung des Richtwertmietzinses repariert werden muss“, so die Maklerin.

Wobei die Richtwertmiete nicht der einzige politische Faktor ist, der in Wien Einfluss auf die Preise in den besten Lagen hat. Auch das grundsätzliche Bestreben der Stadtregierung, Gettobildungen in Wien zu verhindern, sorgt in den Luxuslagen der Stadt für eine Situation, die international eine Ausnahme ist. „Das ist gerade für internationale Käufer etwas Besonderes, dass es in Wien keine wirkliche Konzentration an ausschließlichen Luxuslagen gibt“, weiß Karin Bosch, Leiterin des Bereichs Exklusivimmobilien bei S Real, „weshalb die Preise hier auch nie so explodiert sind wie in anderen Großstädten.“ Denn selbst im Ersten finden sich – wenn auch wenige – Gemeindebauten in Toplagen, während anderswo in den Hauptstädten der Welt ganze Viertel nur aus aneinandergereihten Luxusbauten bestehen.

Im Gegenzug gibt es dafür in Wien auch keine Grätzel, in denen sich nur soziale Wohnbauten befinden. Was wiederum zu dem Faktor führt, den so viele internationale Wahlwiener als größten Pluspunkt gleich nach der imperialen Pracht anführen: dem Gefühl der Sicherheit überall in der Stadt.

 

Neue Impulse

Neben den großen politischen Entscheidungen und Zusammenhängen sind es aber auch einzelne Projekte, die hin und wieder dazu führen, dass ehemalige Luxuslagen wachgeküsst oder überhaupt erst entdeckt werden. Dazu gehört derzeit beispielweise die Gegend rund um die alte Postzentrale beim Schwedenplatz, wo neue Luxuswohnungen und ein Hotel entstehen. Das tut nicht nur den konkreten Gebäuden, sondern der ganzen Gegend gut, die in den vergangenen Jahren eher zu den weniger attraktiven Lagen im Ersten zählte. „So etwas wertet natürlich die ganze Gegend auf“, weiß Martin Müller, Prokurist vom JP Immobilien, „wenn es dort eine tolle Gastronomie gibt, strahlt das sicher bis in Lagen wie die Schönlaterngasse aus.“ Rohr sieht ebenfalls in den beiden Projekten – der Entwicklung der Otto-Wagner-Postsparkasse durch die Signa und der ehemaligen Zentrale der Post AG, die gerade an eine deutsche Investorengruppe rund um den SAP-Gründer Hasso Plattner verkauft wurde – viel Potenzial für das Stubenviertel. „Wenn dort, wie angekündigt, eine Innenhofbelebung umgesetzt wird, kann es richtig spannend werden.“

 

Faktor Verkehr

Aber auch die Verkehrsentwicklung hat gewaltigen Einfluss auf die Einserlagen. Ein schönes Beispiel dafür ist unter anderem die Lände, die einst nicht zufällig als Standort für Gründerzeithäuser gewählt wurde. Als Quasiruhelage mit Blick auf den Kanal samt Hufgeklapper ließ es sich hier so lang beschaulich wohnen, bis der Autoverkehr die Idylle deutlich trübte. Inzwischen denken aber manche Entwickler und Anleger durchaus darüber nach, dass mit der Zunahme von Elektroautos diese Lagen in ein paar Jahren wieder deutlich attraktiver sein könnten als zurzeit. Und noch für eine weitere Verschiebung dürfte die Verkehrsentwicklung eine große Rolle spielen, ist Müller überzeugt: „Es gibt einen absoluten Trend zurück in die Stadt“, so der Makler. Denn durch das steigende Verkehrsaufkommen werde es immer interessanter, „direkt im Zentrum zu wohnen und alles zu Fuß erreichen zu können“. Und damit unabhängig von allfälligen Citymaut-Entscheidungen oder Pendeleien zu werden.

Denn die Tatsache, dass der einst als absolute Toplage geltende 13. inzwischen deutlich hinter den 18. und 19. Bezirk zurückgefallen ist, hat nach Einschätzung vieler Makler auch damit zu tun, dass die Staus stadteinwärts und stadtauswärts für etliche Kunden im Luxussegment ein Grund sind, eher anderswo zu suchen. Was allerdings nicht für Alt-Hietzing gilt: Dort könnten Höchstpreise lukriert werden, allerdings kommt hier schlicht nichts auf den Markt.

 

Zu viel des Guten

Anderen Toplagen macht derzeit allerdings das genaue Gegenteil zu schaffen: Denn auch wenn es niemand laut sagen will, haben der 19., aber auch der Erste derzeit ein derartiges Überangebot an Objekten, dass dort auf absehbare Zeit kaum alles verkauft werden kann und sich – Einserlage hin oder her – irgendwann die Spreu vom Weizen trennen wird. „Denn wirklich gute Projekte setzen sich immer durch“, sagt Rohr. Und echte Luxuslagen zumindest auf lange Sicht auch. (sma)

DIE PREISE DER PRACHT

Für echte Luxusobjekte müssen derzeit im ersten Bezirk zwischen 15.000 und 20.000 Euro pro Wohnquadratmeter investiert werden – mit Ausreißern nach oben für vereinzelte Ausnahmeprojekte.

In den ringnahen Lagen der Bezirke zwei bis neun sowie im 18. und 19.liegen die Quadratmeterpreise für Luxuserstbezug zwischen 8000 und 14.000 Euro. Im 13. Bezirk kostet das Wohnen im High-End-Bereich zwischen 6000 und 10.000Euro pro Quadratmeter.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 03.11.2018)

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