Stadtvillen und Stadtpalais

Residieren statt Wohnen in großem Maßstab

Die einen sind kaum am Markt, die anderen im Überfluss.

Moderne Anlage: Villa mit Pool in Döbling.
Moderne Anlage: Villa mit Pool in Döbling.
Moderne Anlage: Villa mit Pool in Döbling. – Marschall Immobilien

Sie haben einiges gemeinsam, die Stadtpalais von einst und die Stadtvillen von heute. Ganz grundsätzlich wird in ihnen eher residiert als gewohnt, darüber hinaus teilt man den Glanz des edlen Wohnsitzes eher nicht. Denn wie die Villen heute waren auch die Palais einst die Wohnsitze einer Familie – wer es in Betracht zog, Nachbarn auf dem Gang zu treffen, wohnte seinerzeit wie auch heute in Wien im Zinshaus. Die fraglos zum Teil auch ganz ausnehmend eleganten Wohnstätten sind manchmal einem Palais durchaus ähnlich.

Höher und prächtiger

Aber unterscheiden sich eben in einigen Dingen doch, denn ein echtes Palais weist noch ein paar Kriterien mehr auf als ein noch so hochwertig saniertes Gründerzeit-Zinshaus. „Das beginnt schon bei den Raumhöhen, die in der Beletage eines Palais bis zu sechs oder sieben Meter betragen können“, verweis Margret Funk, Inhaberin des gleichnamigen Immobilienunternehmens auf die Unterschiede. „Außerdem führt dort meist eine Prunkstiege in die Beletage; und nicht nur die Räume sind höher, sondern auch die Türen und Fenster“, fügt Peter Marschall von Marschall Immobilien hinzu. „Diese können durchaus vier Meter hoch sein, zudem finden sich an den Türen oft schöne Schnitzereien und enorm geschmückte Messingbeschläge.“ Und auch die schiere Größe der Räumlichkeiten macht ein Palais besonders, was aber Entwickler oft eher vor Probleme stellt als begeistert. Denn die Klientel, die eine repräsentative 500 Quadratmeterwohnung mit drei Zimmern sucht, ist doch zumindest derzeit in Wien mächtig überschaubar. Auch die Heizkosten bei sieben Meter hohen Räumen stoßen nicht bei allen auf ungeteilte Freude. „Das macht es für Bauträger oft schwierig“, sagt Funk, zumindest dann, wenn aus dem einstigen Sitz adliger Familien heute einzelne Eigentumswohnung werden sollen. „Allerdings eignen sich die Palais natürlich sehr gut für repräsentative Zwecke oder auch für die Nutzung als Hotel“, so die Maklerin.

Wer den Markt der Luxusimmobilien studiert, konnte und kann schnell das Gefühl entwickeln, dass es vor lauter Palaisprojekten nur so wimmelt – was damit zu tun hat, dass der Begriff in Wien ähnlich inflationär verwendet wurde wie jener des Penthouse. Denn so wenig, wie jeder Dachgeschoßausbau ein Penthouse ist, ist jedes elegante Gründerzeit-Zinshaus ein Palais – egal, wie schön es hergerichtet wird. „Das war eine Weile ein sehr populärer Begriff“, weiß Richard Buxbaum, Prokurist von Otto Immobilien. „Seit einiger Zeit hat sich das aber gewandelt.“ Den Höhepunkt der Palaisliebe habe Wien rund um die Fertigstellung des „Palais, Palais“ in der Herrengasse – das übrigens ein echtes Palais, nämlich der Familien Batthyàny und Trauttmansdorff ist – erreicht, danach sei man von der Verwendung dieses Begriffs eigentlich wieder abgekommen. „Zumindest dann, wenn man als Entwickler eine gute Agentur zurate gezogen hat, die gefragt hat, ob man jetzt das nächste Palais auf den Markt bringen wolle oder sich lieber einen besseren Begriff einfallen lasse“, so der Makler. „Denn es bringt ja nichts, wenn ich auf etwas Palais draufschreibe, was keines ist.“

Neue Namen

Weshalb unter anderem auch die Cotton Residence ebendiesen Namen statt einer Palaisvariante bekam und andere Projektnamen später noch einmal geändert wurden. „Das einstige Palais Schottenring wird ja inzwischen auch als Schottenring 18 geführt“, so Buxbaum über die Zinshausadaption, und sogar echte Palais verzichten inzwischen auf diesen Namenszusatz, wie er berichtet: „Das Gebäude Parkring 14 ist ein echtes Palais, wird aber anders beworben. Denn bei einer solchen Lage brauche ich gar nicht Palais dazuzusagen.“

Luxuriöse Gegensätze: historisches Schmuckstück mit Garten.
Luxuriöse Gegensätze: historisches Schmuckstück mit Garten.
Luxuriöse Gegensätze: historisches Schmuckstück mit Garten. – Andreas Buchberger

Von diesem Projekt abgesehen, sind sich die Makler einig, dass derzeit in der Wiener Innenstadt kein einzig echtes Palaisprojekt auf dem Markt ist. Wenn überhaupt, kämen ab und zu kleinere Stadtpalais mit einer Gesamtwohnfläche von 1000 Quadratmetern auf den Markt, die dann aber komplett als Wohn- oder Firmensitz an einen Käufer vermittelt werden – und das durchaus zu Liebhaberpreisen.

Viele Villen

Eine Marktsituation, die jener des Villenmarkts in den Grünbezirken der Stadt gänzlich entgegensteht. Denn diesen als „Käufermarkt“ zu bezeichnen trifft zwar zu, ist aber eine gewisse Untertreibung. Vor allem im 19.?Bezirk sind derzeit viele, viele Objekte zu haben, und die Kunden können sich wirklich in aller Ruhe aussuchen, was sie möchten. Und das sind ganz unterschiedliche Konzepte. „Das reicht von renovierungsbedürftigen Stilvillen bis zu topmodernen Designerhäusern“, so Marschall über die nachgefragten Objekte.

Futuristisch anmutender Wohnraum in Schwarz-Weiß.
Futuristisch anmutender Wohnraum in Schwarz-Weiß.
Futuristisch anmutender Wohnraum in Schwarz-Weiß. – Spiegelfeld Immobilien

Besonders schwer vermittelbar sei alles, was aus den Sechziger- bis Neunzigerjahren des vorigen Jahrhunderts stammt. Bei den Stilvillen scheiden sich die Geister dann nochmals an der Frage „Perfekt saniert oder Bastlerhit für Millionäre?“, was unter anderem auch mit den unterschiedlichen Käuferschichten zu tun hat, die zu 70 bis 80 Prozent aus inländischen Kunden bestehen. „Das sind Menschen mit Geld, die ein Haus suchen, um selbst darin zu wohnen“, weiß Funk. Und deshalb häufig gern selbst restaurieren lassen wollen, um sich ihren Hauptwohnsitz wirklich nach ihren persönlichen Vorstellungen herrichten zu lassen. „Sie sind, anders als internationale Käufer, eher bereit, bei der Aufteilung und Einrichtung den Stil des Hauses zu erhalten“, so Funk. Was etwa bedeute, vielleicht mit einem Badezimmer neben dem Schlafraum vorliebzunehmen und nicht auf einem En-suite-Bad zu bestehen, wie es viele internationale Käufer tun.

Eine Frage des Preises

Preislich macht diese Entscheidung keinen großen Unterschied, wie Marschall erklärt: „Renovierungsbedürftige Stilvillen gibt es ab 2,5 Millionen, und dann muss ich noch eine bis eineinhalb Millionen hineinstecken; topsanierte Objekte liegen bei einem Preis von 3,5 bis vier Millionen.“ Zumindest ist dies der überwiegende Teil des derzeitigen Markts, „der sich deutlich unter fünf Millionen abspielt“, so Buxbaum, „die Objekte über zehn Millionen lassen sich an einer Hand abzählen. Nimmt man jene dazu, die nicht öffentlich zum Kauf angeboten werden, sind es vielleicht zehn im 19.“ Grundsätzlich komme derzeit aber kein Verkäufer einer Villa in Wien darum herum, sich mit den Realitäten eines Käufermarkts auseinanderzusetzen, so Buxbaum. Denn wer seine Villa realistisch einpreise, könne sie durchaus in sechs Monaten verkaufen. Wer allerdings den Preisen des Booms vor einigen Jahren nachhängt, muss im Zweifelsfall mit bis zu drei Jahren Vermarktungsdauer rechnen – und dann erst recht mit dem Preis heruntergehen. (sma)

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