Luxuswohnen

Nobelspeckgürtel: Superexklusive kleine Einheiten mit Garten gesucht

Wohnung statt Haus: Veränderte Nachfrage im Umland von Wien.

Immer wieder gefragt: Jahrhundertwendevilla im Speckgürtel Wiens.
Immer wieder gefragt: Jahrhundertwendevilla im Speckgürtel Wiens.
Immer wieder gefragt: Jahrhundertwendevilla im Speckgürtel Wiens. – (c) Kurz Immobilien

Die Klischees sind klar verteilt: Wer Single ist oder als Paar das Leben genießt, tut das innerhalb der Stadtgrenzen; im Luxussegment vor allem innerhalb der Bezirke eins bis neun. Wer Kinder hat und Platz braucht, zieht in den Wiener Süden oder Norden, wenn das Budget zwar großzügig, aber nicht endlos ist – und kauft dort ein Haus mit Garten. So ist es gelernt, so wird bei den Bauträgern gedacht und auch gebaut.

 

Mangelware Luxuswohnung

In der Welt der Realitäten bedeutet das, dass Eigentumswohnungen im Speckgürtel im Luxussegment wenig bis gar nicht gebaut werden, lediglich Penthouses lassen sich kaum vermeiden, da schließlich jede Eigentumswohnungsanlage auch ein oberstes Geschoß hat. Die dann gern als großzügige Penthousefläche konzipiert wird, aber schwer vermarktbar ist – weil um ungefähr das gleiche Geld eben auch Häuser mit Garten zu haben sind.

Aber auch im Nobelspeckgürtel rund um Wien bleibt nicht alles so wie es war, was aktuell zu einer Nachfrage zu Produkten führt, die es (noch) zu wenig gibt. „Wir brauchten dringend superexklusive kleine Einheiten, am besten mit kleinen Gärten", berichtet Karin Bosch, Leiterin des Bereichs Exklusivimmobilien bei sReal. „Das ist ein extrem vernachlässigtes Segment, da, wenn überhaupt, nur sehr große Luxuswohnungen gebaut werden."

Denn inzwischen gebe es neue Kunden, die ihren Wohnraum beispielsweise dann, wenn die Kinder aus dem Haus sind, verkleinern – aber eben nicht wie früher in die Stadt, Nähe Oper, ziehen wollen. „Der Hintergrund dieser Tendenz ist, dass sich viele Gemeinden inzwischen sehr entwickelt haben und die Anbindung an die Stadt viel besser geworden ist – es gibt beispielsweise eine Seniorenresidenz in Bad Vöslau, von der aus ein Bus zur Oper fährt", erklärt Bosch.

„Denn die Menschen wollen dann ihr soziales Umfeld nicht verlassen, in dem beispielsweise die vertrauten Ärzte und vielleicht die Kinder und Enkel sind." Eine Beobachtung, die auch Helfried Mück, Inhaber von Engel und Völkers Mödling, seit einer Weile macht: „Viele Käufer, deren Häuser- beziehungsweise Villenzeit vorbei ist, suchen nach einer Zwischenlösung dort, wo sie seit vielen Jahren leben", so der Makler. „Das sollen dann keine 150 oder 160 Quadratmeter mehr sein, aber etwas Schönes mit einem kleinen Garten." Ein Bedarf, der erst langsam von den Bauträgern erkannt und mit den ersten Projekten bedient wird. Wirklich spruchreif sei noch nichts, aber einige wenige Projekte seien bereits in der Pipeline, hört man von den Maklern.

 

Schmerzgrenze 500.000 Euro

Die Spreu vom Weizen trennt sich bei Wohnungsprojekten im Speckgürtel meist beim Preis, wenn es eben nicht superexklusive Einheiten in den Zentren der begehrten Wohnlagen wie Perchtoldsdorf, Maria Enzersdorf, Hinterbrühl, Gießhübel, Mödling oder Baden sind, wie Mück erklärt: „Beim allgemeinen Wohnungsmarkt liegt die Schmerzgrenze bei 500.000 bis 700.000 Euro", so der Makler, „denn für alles, was darüber hinausgeht, haben die Leute eher ein Haus im Kopf."

Und von denen gibt es im luxuriösen Speckgürtel – zu dem neben den Edellagen im Süden nach wie vor auch Klosterneuburg im Norden und hier vor allem der Ölberg gehört – nach wie vor etliche. Wobei der Luxuskunde hier auch besonders sorgfältig auswählt, wie Peter Weinberger, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung, betont: „Für viele bedeutet Luxus vor allem, dass es etwas Besonderes ist, alles andere ist einfach nur teuer. Und wirklich besonders sind einfach historische Immobilien, die etwas Einzigartiges haben." Weshalb die Jahrhundertwendevillen nach wie vor zu den begehrtesten Objekten im Wiener Süden gehören, für die die höchsten Preise erzielt werden – auch wenn diese natürlich nicht mit den Wiener Preisen zu vergleichen sind. „In diesem Segment liegt die absolute Obergrenze bei vier bis fünf Millionen Euro", so Mück, „aber in dieser Preisklasse finden vielleicht ein bis zwei Transaktionen pro Jahr statt."

 

Grundpreise im Aufwind

Das Gros der Verkäufe spiele sich stabil in der Liga zwischen einer und zwei Millionen Euro ab: „Da spielt die Musik – dafür bekommt man eine neuwertige Villa mit 200 bis 250 Quadratmeter Wohnfläche in einer sehr guten Lage mit 1000 bis 1500 Quadratmetern Grund."

Bei den reinen Grundstückspreisen tut sich dagegen in letzter Zeit wieder einiges, wie Bosch berichtet: „Diese sind 2018 wieder gestiegen", sagt die Maklerin. „Vor allem für alles, was in der Nähe einer Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel liegt." In den vergangenen eineinhalb Jahren haben auch die Konfiguration und die Form der Grundstücke zunehmend an Bedeutung gewonnen, wie die Maklerin erklärt: „Früher war es nicht so wichtig, ob ein Grundstück zur Straße hin schmal war oder einen seltsamen Schnitt hatte. Aber weil sich viele Bebauungsvorschriften geändert haben, ist der Schnitt jetzt wesentlich wichtiger geworden."

Heute kämen die Kunden mit den Plänen des Hauses und suchten einen Grund, auf den dieses trotz aller Abstandsbestimmungen auch so passe, dass Ausrichtung und Aussicht perfekt sind.

 

Frage der Ausrichtung

Und für diese perfekten Gründe mit möglichst rechteckigem Zuschnitt wird gern ein wenig mehr gezahlt: „Für solche Liegenschaften sind die Preise im Speckgürtel im den vergangenen zwei Jahren von rund 600 auf 800 Euro pro Quadratmeter gestiegen", so Bosch, „in Gemeinden wie Perchtoldsdorf und Hinterbrühl auch bis auf 1000 Euro." Bei solchen Preisen ist bei Mindestparzellengrößen von 1000 Quadratmetern bereits die erste Million weg, ehe auch nur eine Wand steht.

Die Wohnungspreise steigen ebenfalls, wenn auch nicht so rasant: „Diese haben sich von 4500 Euro pro Quadratmeter auf gute 5000 Euro gesteigert, mit absoluten Ausreißern von gut 6000 Euro", erklärt die Maklerin. Zumindest im Wohnungsbereich ist bei dem Gesamtbetrag dann Schluss, wenn es um ebenso viel Geld auch ein Haus gäbe. Oder aber etwas wirklich, wirklich Exklusives zum Downsizen. (sma)

Gesucht: Edle Wohnungen

Der klassische Immobilienlebenslauf mit komfortablem, aber nicht unendlichem Budget sah bisher so aus: Während die Kinder klein sind, lebt man in einem Haus mit Garten in den Toplagen des Speckgürtels. Wird das Haus zu groß, zieht man zurück in eine schöne Stadtwohnung. Inzwischen ändern sich die Bedürfnisse immer häufiger, gesucht werden exklusive kleine Alternativen im grünen Umland. Allein das Angebot kommt noch nicht so recht hinterher.

( "Die Presse", Print-Ausgabe, 02.02.2019)

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