Dachgeschoßwohnungen: Keine Kompromisse beim luxuriösen Wohnen

In den teuersten Einheiten sind Schrägen und schmale Stiegen verpönt.

Prestigeobjekt Dachgeschoßwohnung, hier am Ring in Wien.
Prestigeobjekt Dachgeschoßwohnung, hier am Ring in Wien.
Prestigeobjekt Dachgeschoßwohnung, hier am Ring in Wien. – (c) Clemens Fabry

In diesem Rekordsommer gehörten die Bewohner der Dachgeschoße nicht gerade zu den meistbeneideten Zeitgenossen. Was für den Durchschnitt der Immobilienbesitzer ein sprichwörtlich heißes Thema war, ficht die Bewohner der obersten Etagen im Luxussegment hingegen nicht im Geringsten an.

 

Kühle Brise

Hier sind Klimaanlagen seit etlichen Jahren Standard, Beschattungssysteme und Isolierungen sorgen zusätzlich für kühle Wohnverhältnisse. „Bei diesen Objekten wird so hochwertig und teuer gebaut, dass entsprechende Isolierverglasungen und Beschattungssysteme gerade bei den großen Glasflächen State of the Art sind“, berichtet Peter Havlik, geschäftsführender Gesellschafter der Piment Immobilien & Investment GmbH. Schließlich müsse auch mittels bauphysikalischer Gutachten nachgewiesen werden, dass die Temperaturen dort ein gewisses Level nicht überschreiten, ergänzt Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin der EHL Wohnen GmbH. Und da niemand, der eine Wohnung im Dachgeschoß kauft – die in fast jedem Haus zu den teuersten Einheiten gehören –, auf die großen Ausblicke über die Dächer der Stadt verzichten will, muss eben mit Technik nachgeholfen werden. „Dabei kommen immer hochwertigere Lösungen wie beispielsweise Deckenkühlungen zum Einsatz“, so die Maklerin. Zielgruppe ist dabei nicht nur das klimaanlagengewöhnte internationale Publikum, sondern inzwischen eben auch der einheimische Dachbewohner.

 

Kaum Kompromisse

Denn auf dem derzeitigen Käufermarkt müssen Kunden kaum Kompromisse machen, und bei den teuren Wohnungen ganz oben schon gar nicht. Entsprechend lang sind die Wunschlisten für das perfekte Dach. Ganz oben stehen naturgemäß die Freiflächen – für manch einen geben sie sogar den Ausschlag, auf das Altbauflair im obersten Regelgeschoß zu verzichten und sich für das Dach zu entscheiden. Extrapunkte gibt es für jeden Quadratmeter Balkon oder Terrasse, der auf der direkten Wohnebene liegt. Abzüge hingegen für all jene Dachterrassen, die unter dem Begriff der sogenannten Silvesterterrasse zusammengefasst werden – sich also oberhalb des Wohnbereichs befinden und nur über eine Stiege erreichbar sind. „Niemand will mit einem Kaffeehäferl in der Hand dort hinaufbalancieren“, erläutert Bauernfeind, warum die Flächen ganz oben zwar als zusätzliche, nicht aber als einzige Freifläche im Luxussegment beliebt sind. „Die Ansprüche sind da sehr hoch“, meint auch Immobilienberater Ewald Stückler, weshalb man sich gerade bei Terrassen ohne direkten Zutritt einiges überlegen müsse, um diese Ansprüche zufriedenzustellen. „Oft lässt sich beispielsweise eine Brücke zwischen den Kundenwünschen und der Bauordnung schlagen, indem man den Zugang komfortabler gestaltet“, erklärt Havlik. „Etwa indem man statt einer Wendeltreppe eine innenliegende gerade Treppe oder einen Aufzug baut.“ Letzterer könne zugleich – beispielsweise in Dachmaisonetten – für Barrierefreiheit sorgen und ist zumindest als Möglichkeit gefragt: „Auch Käufer, die sagen, dass sie jetzt noch keinen Aufzug brauchen, wissen es oft zu schätzen, wenn dieser später bei Bedarf leicht nachgerüstet werden kann“, betont der Bauträger.

 

Komfort am Weg nach oben

Eine andere Option, die Terrasse über den Köpfen attraktiv zu machen, liegt in der Ausstattung des Freiraums mit allem, was man an schönen Tagen brauchen kann. „Dazu gehören beispielsweise Outdoorküchen oder -bars, Jacuzzis oder Swimmingpools“, weiß Stückler. Wobei die echten Schwimmbecken aus statischen Gründen lang nicht auf allen Dächern möglich sind, sich aber derzeit wachsender Beliebtheit erfreuen – und gerade angesichts der vergangenen heißen Sommer verstärkt nachgefragt werden.

 

Ausblicke ohne Einblicke

Im Inneren der Wohnungen geht es dann auf der Habenseite zunächst einmal um die Ausblicke, die im Wiener Luxussegment optimalerweise ein wenig Stephansdom dabeihaben sollten. Nicht gewünscht sind dagegen Einblicke aller Art, was in der Dachlandschaft der Innenstadt eine gewisse Herausforderung für Entwickler darstellt. Und noch ein anderes Element ist der Feind des Dachgeschoßkäufers: die Schräge. Sie soll möglichst vermieden werden. Gefragt sind so viele gerade Wände wie nur möglich – was auch mit dem Hang zu möglichst großen Glasflächen zu tun hat; denn irgendwo muss auch der stilbewussteste Bewohner eines Dachgeschoßes seine Schränke hinstellen können. Allerdings fehlt es manchem potenziellen Käufer bei der Besichtigung der gläsernen Schönheiten auf der obersten Ebene am nötigen Vorstellungsvermögen, was sich trotz schräger Wände oder Glasfronten unterbringen lässt. Weshalb immer mehr Entwickler und Makler sich dazu entschließen, die teuren Objekte hochwertig stagen zu lassen oder gleich mit echtem Mobiliar auszustatten, das bei Bedarf mitgekauft werden kann.

P5 in Biedermannsdorf: Entsprechend gestagt, nimmt mancher Käufer auch Schrägen in Kauf – (c) Bo Concept

Höchstpreise am Dach

„Ob Schrägen störend oder cozy sind, kann durchaus eine Frage der Innenarchitektur oder Möblierung sein“, meint Havlik. Für jene Kunden, die nicht so immobilienaffin sind, dass sie beispielsweise eine Wohnung vom Plan weg kaufen würden, könne dies durchaus eine Entscheidungshilfe sein. „Mit Staging kann man Kunden gerade im Dachbereich klarmachen, was alles möglich ist“, unterstreicht auch Stückler. Ein vorher weniger gefragtes Objekt ließe sich mit einer entsprechenden Einrichtung manchmal innerhalb weniger Wochen verkaufen. Was gerade bei den Preisen unter dem Dach dafür sorgt, dass sich die Kosten für das Stagen oder Möblieren schnell relativieren. Denn der Unterschied zwischen einem Wohnquadratmeter im obersten Regelgeschoß und einem im Dachgeschoß kann zwischen zehn und 25 Prozent betragen, in Ausnahmefällen bis zu 30 Prozent. Bei Preisen ab 15.000 Euro aufwärts kann das selbst für große Budgets durchaus einen beträchtlichen Unterschied machen.

GANZ OBEN

Dachgeschoße im Premiumsegment kosten zwischen zehn und 25 Prozent mehr als die darunterliegenden Geschoße. Weshalb die Käufer hier auch eine entsprechende Gegenleistung erwarten. Ganz oben auf der Liste stehen Freiflächen, von denen mindestens eine direkt vom Wohnzimmer aus begehbar sein sollte. Abzüge in der B-Note gibt es dagegen für Schrägen und Dachterrassen, die einen Extra-Aufstieg verlangen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 07.09.2019)

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