Mehr Abgaben könnten zu höheren Wohnungspreisen führen, fürchten Experten. Verkäufer von Vorsorgewohnungen müssten ihre Produkte künftig aber billiger anbieten.
Im Zuge des Sparpakets kommt es zu zahlreichen Kürzungen im Immobilienbereich („DiePresse“ berichtete). Verkäufer von Häusern oder Wohnungen werden künftig häufiger zur Kasse gebeten als bisher. Zum Beispiel muss künftig auch, wer eine Immobilie länger als zehn Jahre im Privatbesitz hat, bei einem Verkauf Steuern zahlen – nur Hauptwohnsitze sind aus dieser Regelung ausgenommen. Außerdem werden Steuererleichterungen gestrichen, und die Bausparprämie wird gekürzt.
Wie wirken sich diese Änderungen aus, können sie zu steigenden Wohnungspreisen führen? Werden auch die Mieten nachziehen? Oder müssen sich Immobilienbesitzer wegen der Vermögenzuwachssteuer einfach mit einem geringeren Nettoverkaufsgewinn zufriedengeben? Während Wifo-Experte Hans Pitlik davon ausgeht, dass sich Käufer und Verkäufer die Steuer teilen werden – die Verkäufer erhalten einen geringeren Nettopreis, die Käufer müssen einen höheren Bruttopreis hinlegen –, fürchtet die Immobilienbranche, dass sich das Wohnen verteuern könnte.
Angebot könnte knapper werden
Denn von den neuen Bestimmungen rund um mehr Steuern und weniger Bausparprämien dürften nicht nur Anleger und Vermieter, sondern indirekt auch Selbstnutzer und Mieter betroffen sein, fürchten Immobilienexperten: „Alle diese Maßnahmen werden dazu führen, dass weniger Wohnungen und Einfamilienhäuser errichtet werden und in weiterer Folge die Preise steigen“, meint S-Real-Geschäftsführer Michael Pisecky. Und zwar auch jene für Mieter, da das knappere Angebot an Wohnungen die Preise vor allem im innerstädtischen Bereich nach oben treiben werde.
Zunächst treffen die Änderungen aber jene, die einen hohen Betrag für eine Vorsorgewohnung ausgegeben haben – in der Hoffnung, dass sich das Investment wenigstens durch den späteren Wertzuwachs knapp rechnen wird. „Die Steuer zielt auf diese Gruppe besonders ab“, meint Pisecky. Denn sie hätten ihre Immobilien meist erst nach dem 1. April 2002 gekauft und sollen nun am stärksten zur Kasse gebeten werden: Sie müssen 25 Prozent der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis an den Fiskus abführen. Kosten für Verbesserungen werden berücksichtigt, jene für bloße Erhaltung nicht, die Inflation soll teilweise berücksichtigt werden.
Wer vor diesem Datum gekauft hat, soll den geplanten Regeln zufolge bei einem späteren Verkauf 3,5 Prozent vom Verkaufserlös zahlen müssen. Bei Verkäufern umgewidmeter Grundstücke will der Fiskus etwas stärker zulangen und 15 Prozent vom Verkaufspreis kassieren. Dennoch dürfte das in vielen Fällen günstiger sein, als wenn man den tatsächlichen Gewinn versteuern müsste. Diese Option hat man übrigens trotzdem, falls der Gewinn niedrig ist.
Längere Fristen bei Vorsorgewohnungen
Potenzielle Käufer von Vorsorgewohnungen müssen sich indes auf eine zweite Verschlechterung einstellen: Wer sich als Vermieter die Vorsteuer von 20 Prozent zurückholt, musste die Wohnung bisher zehn Jahre lang vermieten, um diese Steuererleichterung nicht zurückzahlen zu müssen. Künftig soll diese Frist auf zwanzig Jahre ausgedehnt werden.
Viele Anleger haben sich bislang aber Vorsorgewohnungen zugelegt, um im Alter einmal selbst darin zu wohnen oder die studierenden Kinder dort unterbringen zu können. „Das kann man jetzt erst nach zwanzig Jahren tun“, sagt Karin Fuhrmann, Steuerberaterin von TPA Horwath.
Wegen all dieser Neuerungen würden künftig die Anbieter von Vorsorgewohnungen den Käufern entgegenkommen müssen, meint sie. Wenn es so komme wie geplant, könnte nämlich die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen sinken und in weiterer Folge dazu führen, dass die Preise nachgeben, sagt Fuhrmann.
Denn auch hier würden sich Anbieter und Käufer die Belastungen durch die neue Steuer teilen. Weil die Anbieter in diesem Segment häufig Bauträger sind, die als Unternehmen ohnehin schon steuerpflichtig waren, gäbe es für sie sonst keine Mehrbelastungen durch das Sparpaket. Verkauft hingegen ein Privater eine Vorsorgewohnung an einen anderen Privaten, wären beide von den neuen Regeln betroffen, und der potenzielle Verkäufer würde auf einen höheren Preis drängen, um die Steuer teilweise hereinzuspielen.
Bausparen verliert an Attraktivität
Auch ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel glaubt, dass wegen des Sparpakets Immobilieninvestitionen künftig weniger attraktiv werden. Dass die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen massiv nachlassen könnte, erwartet der Experte aber nicht: „Es gibt ja trotzdem das Bedürfnis, das Geld sicher zu parken“, sagt er. Die Leute würden aber den Rechenstift genauer ansetzen und nur noch dann kaufen, wenn sich das Projekt auch mit der Vermögenzuwachssteuer rentiert.
Bausparkassen und Makler fürchten, dass künftig auch Hausbauer unter dem Sparpaket zu leiden haben: Denn die Bauspardarlehen – bei ihnen sind die Zinsen mit sechs Prozent nach oben begrenzt – werden durch die Einlagen der Bausparer finanziert. Und Letztere sollen künftig weniger erhalten. Die staatliche Prämie, die man für Bauspareinlagen erhält, soll von derzeit drei bis acht Prozent der laufenden Einzahlungen (die Höhe richtet sich nach dem Zinsniveau) auf 1,5 bis vier Prozent sinken. Das bedeutet, dass man künftig nur noch zwischen 18 und 48 Euro staatliche Prämie pro Jahr erhält. Derzeit sind es zwischen 36 und 96 Euro. „Ich glaube, das wird dazu führen, dass weniger Leute einen Bausparvertrag abschließen werden“, glaubt Pisecky.
Weniger Neubau, höhere Preise?
Um weiterhin genug Darlehen vergeben zu können, müssten die Bausparkassen dann entweder den Sparern mit höheren Zinsen entgegenkommen – und dafür auch von den Kreditnehmern höhere Zinsen verlangen. Oder: Sie können wegen sinkender Einlagen auch weniger Darlehen vergeben. Das könnte in Kombination mit der Tatsache, dass die Wohnbauförderung großteils nicht mehr für den Wohnbau zweckgewidmet sei, zu weniger Neubau, Verknappung und höheren Preisen führen, befürchtet Pisecky.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 18.02.2012)