Hauptmiete oder Untermiete?

Ob man in seinen vier Wänden als Haupt- oder als Untermieter wohnt, macht durchaus einen Unterschied: Hauptmieter haben mehr Rechte, vor allem im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Darunter fallen Zinshäuser, deren Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 erteilt wurde, vor dem 9. Mai 1945 bewilligte, vermietete Eigentumswohnungen sowie geförderte Neubau-Mietwohnungen. Insbesondere können bei Untermiete höhere Mietpreise verlangt werden als bei Hauptmietverträgen. Untermieter müssen auch beim Kündigungsschutz gewisse Abstriche machen und  haben beispielsweise keinen Anspruch darauf, in die Betriebskostenabrechnung Einsicht zu nehmen. Und: Wenn das Mietverhältnis des Hauptmieters endet, muss auch der Untermieter ausziehen.

So mancher „Untermietvertrag“ ist aber in Wahrheit keiner: Vermieter kommen manchmal auf die Idee, Wohnungen nur zur Untermiete anzubieten, um den vollen Mieterschutz zu umgehen. Rechtlich ist das jedoch nicht haltbar: Ob Haupt- oder Untermiete vorliegt, hängt einzig und allein davon ab, welche Rechtsposition der Vermieter hat. Ist er Eigentümer des Hauses oder der Wohnung, hat er ein Fruchtgenussrecht daran oder ist er Wohnungseigentumswerber, ist ein Mietvertrag, den man mit ihm abschließt, jedenfalls ein Hauptmietvertrag – egal, wie der Vertrag bezeichnet ist. Dasselbe gilt, wenn jemand ein ganzes Zinshaus gemietet oder gepachtet hat und dann einzelne Wohnungen weitervermietet.

Vermietet dagegen der Hauptmieter einer Wohnung diese oder Teile davon weiter, ist das ein echter Untermietvertrag. Zumindest im Normalfall. Tatsächlich kommen aber sogar bei auf den ersten Blick „lupenreinen“ Untermietverhältnissen immer wieder Scheinkonstruktionen vor. Ein Extrembeispiel: Ein Zinshausbesitzer vermietet ein paar Wohnungen seines Hauses an seine Frau, damit diese sie dann „untervermieten“ kann. Mieter können in solchen Fällen zur Schlichtungsstelle gehen und beantragen, als Hauptmieter anerkannt zu werden. Zwar ist es meist nicht ganz leicht, eine solche Scheinuntermiete nachzuweisen, aber wenn konkrete Anhaltspunkte dafür gegeben sind, kommt es zu einer Beweislastumkehr: Dann muss der Hauptmieter beweisen, dass keine Umgehungsabsicht vorliegt.

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