Immo-Rechtsfrage: Miete oder Pachtvertrag?

Der Unterschied ist wesentlich - denn nur bei Mietverträgen gilt das Mietrechtsgesetz und damit der Mieterschutz. Ob Miete oder Pacht vorliegt, hängt aber vom Inhalt des Vertrages ab.

Miete oder Pachtvertrag
Miete oder Pachtvertrag
(FABRY Clemens)

Immer wieder liest man in Inseraten, ein Firmengebäude oder Geschäft sei „zu vermieten oder zu verpachten“. Auch wenn es um landwirtschaftliche oder Gartengrundstücke geht, findet sich oft diese Formulierung.
Was ist nun aber der Unterschied zwischen Miete und Pacht? Das ABGB (§ 1091) trifft folgende Abgrenzung: Miete liege vor, wenn sich der Vertragsgegenstand „ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt“. Pacht dagegen dann, wenn er „nur durch Fleiß und Mühe benützt werden kann“. Wer sich etwa in einem Bauernhof einmietet, wohnt bloß dort, wer einen Hof pachtet, bewirtschaftet ihn.
Nicht ganz so offensichtlich ist die Grenzziehung bei Geschäftsräumen oder Büros, denn bei diesen geht es praktisch immer um eine betriebliche Nutzung. Hier kommt es darauf an, ob man wirklich nur die Räumlichkeiten bezieht und dort sein eigenes Unternehmen betreibt – dann liegt Geschäftsraummiete vor – oder ob ein bestehender Betrieb Vertragsgegenstand ist. Bei einem Pachtvertrag übernimmt man üblicherweise vom Verpächter auch Betriebsmittel, Kundenstock und Personal. Typisch dafür ist auch, dass der Verpächter ein Interesse an der Weiterführung seines Unternehmens hat, weshalb meist eine Betriebspflicht vereinbart wird. 

Wichtig ist die Unterscheidung, weil nur für Mietvertäge das Mietrechtsgesetz gilt, nur hier greift der – zwingend wirksame – Mieterschutz. Pachtverträge beruhen dagegen lediglich auf den Regeln des ABGB und können von den Vertragsparteien viel freier gestaltet werden.

Was nun Inserate betrifft, die „Miete oder Pacht“ anbieten, kann es tatsächlich sein, dass beide Varianten zur Disposition stehen. Dass also beispielsweise ein Geschäftsinhaber sich vorstellen kann, entweder seinen Betrieb als Ganzes einem Pächter zu überlassen, oder aber den Betrieb zu schließen und bloß die Räumlichkeiten an jemanden zu vermieten, der dort ein anderes Geschäft eröffnet. Manchmal kommt der Begriff „Pacht“ aber auch nur deshalb ins Spiel, um den Mieterschutz zu umgehen. Das funktioniert jedoch im Normalfall nicht: Welche Rechtsform vorliegt, hängt nicht von der Überschrift über dem Vertragstext ab, sondern vom Inhalt. Lediglich in Grenzfällen kann es auch auf die Bezeichnung ankommen.

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