Selbst vor Gericht ist es noch nicht zu spät

Rechtsfrage. Wenn ein Mieter von einer Räumungsklage betroffen ist, muss das nicht gleich den Rauswurf bedeuten. Sofern man einige Ratschläge von Rechtsexperten beherzigt.

(c) Marlene Rahmann

Es gibt wohl kaum eine unliebsamere Überraschung für einen Mieter als einen Brief vom Bezirksgericht, der ihn zwecks Räumung seiner Wohnung zur Tagsatzung lädt. Eine Räumungsklage ist sozusagen der Holzhammer einer Wohnungskündigung, „diese kann auch ohne vorherige Mahnung erfolgen, sie gilt als Mahnung und Kündigung zugleich“, erläutert Walter Rosifka, Wohnungsexperte der AK. Ob der Vermieter dabei zur „normalen“ Kündigung oder zur Räumungsklage greift, liege in seinem eigenen Ermessen, „sofern er glaubt, sie vor Gericht auch begründen zu können“.

1 Was sind die häufigsten Gründe für eine Räumungsklage?

Laut Auskunft von Wohn- und Mietrechtsexpertin Olivia Eliasz der bei Weitem häufigste Grund ist ein qualifizierter Mietzinsrückstand, wobei unter qualifiziert in der Regel ein Rückstand von mehr als zwei Monaten verstanden wird. Dabei muss es sich nicht einmal um die gesamte Summe handeln, warnt AK-Experte Rosifka: „Auch wenn nur ein Teil der Miete zurückbehalten wird, etwa wenn man glaubt, aufgrund von Wohnungsmängeln eine Mietminderung in Anspruch nehmen zu können, muss mit einer Räumungsklage gerechnet werden.“
Ähnliche Konsequenzen sind zu erwarten, wenn der Mieter von seiner Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, ihn also beschädigt. Ein dritter ist banaler: Der (befristete) Mietvertrag ist abgelaufen, der Mieter hingegen macht keine Anstalten auszuziehen.

2 Wie läuft das Prozedere einer Räumungsklage ab?

Ist der Vermieter der Meinung, dass die Voraussetzungen hierfür vorliegen, kann er die entsprechende Klage beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Dieses stellt dem Mieter sodann die Räumungsklage samt Ladung zur vorbereitenden Tagsatzung zu. Erscheinen sowohl der Vermieter als auch der Mieter zu diesem Termin – wobei sich beide Parteien auch von einem Rechtsanwalt vertreten lassen können –, wird ein Zivilprozess geführt. Dabei muss der Vermieter das Vorliegen der vorgebrachten Klagsgründe beweisen. Eliasz empfiehlt betroffenen Mietern, für die Verhandlung entsprechende Unterlagen vorzubereiten, die den eigenen Standpunkt belegen und/oder Namen und Adressen potenzieller Zeugen bekannt zu geben, die dem Gericht ihre Sicht der Sachlage bestätigen könnten.
Die Rechtsanwältin berichtet jedoch von ihrer Erfahrung, dass die betroffenen Mieter die Ladung oft ignorieren und nicht zur Tagsatzung erscheinen. Das aber kann fatale Folgen haben, warnt sie: „In so einem Fall kann der Vermieter beziehungsweise sein rechtlicher Vertreter ein Versäumungsurteil beantragen. Wird ein solches rechtskräftig, ist das ein Exekutionstitel, der es dem Vermieter erlaubt, die Räumungsexekution zu beantragen.“

3 Wie kann sich ein Betroffener wehren?

Bei Erhalt einer Räumungsklage sollte umgehend ein Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden, da jedes Gerichtsverfahren stets mit Kosten verbunden ist, empfiehlt Expertin Eliasz. Gemeinsam könnte sodann beispielsweise eine Zahlungsvereinbarung getroffen werden. Vor allem raten Rosifka wie auch Eliasz bei einem Zahlungsrückstand aber dringend dazu, den ausstehenden Betrag möglichst schnell zu begleichen, und zwar noch vor der entscheidenden Gerichtsverhandlung. Damit lasse sich eine Abweisung der Räumungsklage erreichen, sofern kein grobes Verschulden des Mieters vorliegt, erläutert Eliasz. Ob ein grobes Verschulden des Mieters vorliegt, liege wiederum in der Entscheidung des Richters. „Es empfiehlt sich daher, bei der vorbereitenden Tagsatzung entsprechende Gründe für den Zahlungsrückstand anzuführen“, ergänzt Rosizka. „Das könnte etwa ein Krankenhausaufenthalt, ein Unfall oder eine persönliche Notlage sein.“ Und natürlich sollten auch die Belege für die erfolgte Bezahlung der Außenstände vorgewiesen werden.

4 Welche Kosten können im Zuge einer Räumungsklage auf einen Betroffenen zukommen?

Bei einer Räumungsklage fallen Pauschalgebühren nach dem Gerichtsgebührengesetz (GGG) sowie eventuelle Anwaltskosten an. Laut Eliasz muss man derzeit mit einer gerichtlichen Pauschalgebühr von rund 100 Euro rechnen. Diese wird auf jeden Fall bereits für die vorbereitende Tagsatzung fällig. Auch wenn die Klage aufgrund des Mangels einer groben Verschuldung und der bereits erfolgten Begleichung der Mietaußenstände zurückgewiesen wird, muss dieser Betrag vom Verursacher der Verhandlung, also dem Mieter bezahlt werden. Ohne Kosten steigt der Mieter nur aus, wenn die Klage jedweder Grundlage entbehrt. „Wird der Räumungsklage stattgegeben, dann kommt die übliche Praxis zu Anwendung: Wer verliert, zahlt – sowohl die Gerichtskosten als auch die eventuellen Rechtsanwaltskosten der Gegenpartei“, betont die Expertin.

5 Kann eine Räumungsexekution auch aufgeschoben werden?

Ein Räumungsaufschub kann etwa bei drohender Obdachlosigkeit beziehungsweise bei besonders berücksichtigungswürdigen Gründen erwirkt werden. „Wobei der Aufschub aber dem Vermieter zumutbar sein muss“, so Eliasz. Keinen Aufschub gibt es bei Mietobjekten, die nicht dem Kündigungsschutz des Mietsrechtsgesetzes (MRG) unterliegen.

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