Viele Immobiliendeals gehen privat über die Bühne. Gute Idee? Nur, wenn man sich wirklich darauf einlassen will.
Selbst ist der Eigentümer – so denken viele, die Haus oder Wohnung vermieten oder verkaufen wollen. In diesem Zusammenhang müssen sie allerdings ein paar Hausaufgaben machen und ein paar Grundregeln beherzigen.
Keine Fantasiepreise
Den Verkaufspreis hoch anzusetzen und dabei die Möglichkeit einer Preisreduktion im Hinterkopf zu haben, hält Nikolaus Lallitsch, Sprecher Raiffeisen Immobilien Österreich, für den falschen Weg. „Fantasiepreise sind kontraproduktiv“, sagt Lallitsch. Studien zufolge sind dabei die Vermarktungszeiten länger, die Immobilien müssen häufig unter dem Marktpreis verkauft werden. „Lange Stehzeiten und mehrere Preisreduktionen implizieren, dass mit dem Objekt etwas nicht stimmt.“
Dass es beim Verkauf sinnvoll ist, zur Preisbildung Sachverständige oder Makler hinzuzuziehen, bestätigt auch Martin Roth, Geschäftsführer der Immobilien Rating GmbH. Gleiches gelte für Miet- und Kaufverträge – „sofern man keine Vorlage verwendet“. Auch bei Vermietungen sieht Roth einen Stolperstein: „Man muss darauf achten, ob die zu vermietende Wohnung in den Gesamtanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt“, rät der Bewerter. Davon sei abhängig, ob man den Richtwertmietzins oder eine angemessene Marktmiete verlangen könne.
Sind diese Themen durch, geht es an die Vermarktung. „Dabei sollte man von innen nach außen gehen“, sagt Lallitsch. Als ersten Schritt sollten Verkäufer oder Vermieter potenzielle Interessenten in der Nähe durch Aushänge im Haus, im Supermarkt und anderen frequentierten Orten suchen. Wird inseriert, sollte man die Anzeige dort schalten, „wo die Menschen auf Immobiliensuche gehen“. Für jede Region gebe es ein Medium, in dem Interessenten gezielt nach Immobilien suchen würden. Onlineplattformen sollten ebenfalls ein Bestandteil der Verkaufsstrategie sein – und dabei sollte man die Anzeige dort platzieren, wo die meisten Objekte zu finden seien. „Der Interessent geht dort auf die Suche, wo er die meisten Immobilien sieht“, weiß Lallitsch. Augenmaß, um glaubwürdig zu sein, empfiehlt er dabei bei der Wahl der Worte, mit denen die Immobilie angepriesen wird. Auch könnten vorhandene Nachteile durchaus angesprochen werden. Lallitsch: „Diese zu verschweigen, nützt nichts, da sie der Interessent bei der Besichtigung ohnehin entdeckt.“ Nicht fehlen sollten Angaben zu Baujahr, Bauweise und Ausstattung sowie zu Stellplätzen, Lage, Umgebung sowie ein Grundriss. Und aussagekräftige Fotos – denn auch bei Häusern gibt es so etwas wie Liebe auf den ersten Blick.
Wenig Privates
Wer potenzielle Käufer oder Mieter durch seine vier Wände führt, sollte ebenfalls ein paar Dinge beherzigen. „Stehen keine Möbel mehr, sollte die Immobilie besenrein und im Idealfall frisch ausgemalt sein“, rät Sabine Regina Glatz, Eigentümerin von Behoming. Kleine Beschädigungen wie kaputte Jalousien oder fehlende Sesselleisten sollten repariert werden. Ist die Immobilie hingegen möbliert weil noch bewohnt, sollte man allzu Persönliches wie Zahn- und Haarbürsten oder Schmutzwäsche aus dem Blickfeld entfernen. Dicht an dicht möblierte Räume sollten zumindest teilweise ausgeräumt werden, um einen luftigeren Eindruck zu vermitteln und den Raum an sich wirken zu lassen. „Je mehr vom künftigen Vorgänger in der Wohnung drinnen ist, umso schwerer kann sich ein Fremder vorstellen, hier zu wohnen“, weiß Glatz. Manchmal, etwa bei Räumen mit vielen Dachschrägen, Durchgangszimmern oder schwierigen Objekten kann das Vorstellungsvermögen der Kauf- und Mietwilligen angeregt werden. Home Staging lautet das Zauberwort. Die professionelle Inszenierung der Räume hilft dabei, Einrichtungspläne besser zu verstehen. Auch Gestaltungspläne haben sich als wichtige Hilfsmittel erwiesen; vor allem dann, wenn die Funktion von Räumen oder Wohnungen verändert wird. „Etwa, wenn eine bisher als Ordination genutzte Wohnung wieder eine solche werden soll.“
Tipp 1
Tipp 2
Tipp 3
Was Sie beachten sollten bei der . . . Wohnungsweitergabe
Werte-Dschungel. Einheitswert: Setzt sich bei bebauten Grundstücken aus Boden- und Gebäudewert zusammen.
Verkehrswert: Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung des Objekts zu erzielen wäre.
Marktwert: Geschätzter Preis, zu dem eine Immobilie am Bewertungsstichtag verkauft werden könnte.
Home Staging. Immobilien sollen mit optimal platzierten Möbelstücken und Accessoires sowie durchdachter Beleuchtung für den Verkaufszeitraum ins richtige Licht gerückt werden. Wichtig dabei ist, den Geschmack einer möglichst breiten Zielgruppe zu treffen. In den 1970er-Jahren in den USA erfunden, gewinnt Home Staging allmählich auch hier an Bedeutung.
Qualitätscheck. Nicht nur die Immobilie sollte einen guten Eindruck machen – auch der Verkäufer oder Vermieter. So spricht unter anderem für seine Kompetenz, wenn er Energieausweis, Pläne, Rechnungen von Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen und ähnliche Unterlagen griffbereit oder die entsprechenden Informationen zumindest im Kopf hat.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 04.03.2017)