Mietrecht: Wann der Vermieter in die Wohnung darf

Bei Abschluss des Mietvertrags tritt der Vermieter grundsätzlich das Hausrecht an den Mieter ab, und ungebetene Besuche sind normalerweise tabu. Es sei denn, es gibt wichtige Gründe dafür.

Grundsätzlich steht das Hausrecht an einer vermieteten Wohnung dem Mieter zu.
Grundsätzlich steht das Hausrecht an einer vermieteten Wohnung dem Mieter zu.
Grundsätzlich steht das Hausrecht an einer vermieteten Wohnung dem Mieter zu. – (c) APA/GEORG HOCHMUTH (GEORG HOCHMUTH)

Manch ein Mieter kennt die Situation: Der Vermieter begehrt alle paar Monate unangemeldet Einlass in die Wohnung, um deren Zustand zu kontrollieren. Für die Bewohner ist das meist ein Ärgernis, und es stellt sich die Frage: Muss man das überhaupt dulden? Soviel vorweg: In dieser Form zweifellos nicht, denn grundsätzlich steht das Hausrecht an einer vermieteten Wohnung dem Mieter zu. Aber es gibt auch Fälle, in denen man den Vermieter doch in die Wohnung lassen muss.

1 Darf der Vermieter Kontrollbesuche in der Wohnung machen?

Von Zeit zu Zeit schon – aber weder oft noch unangemeldet. "Als Eigentümer darf man regelmäßig den Zustand der Wohnung feststellen", sagt Elke Hanel-Torsch von der Mietervereinigung. Allerdings dürfe die Kontrolle nicht zur Schikane ausarten. Unter "regelmäßig" sei daher weder wöchentlich noch monatlich zu verstehen. Vielmehr könne nur davon die Rede sein, "dass es alle paar Jahre passiert". Und selbst dann nur nach Voranmeldung und unter Angabe des Grundes, etwa, um den Zustand der Fenster zu kontrollieren.

2 Welche anderen Gründe können zum Zutritt berechtigen?

Im Mietrechtsgesetz (MRG) ist von „wichtigen Gründen“ die Rede, aus denen man das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter oder eine von diesem beauftragte Person dulden muss. „Dazu gehört beispielsweise ein Eigentümerwechsel, die Nutzflächenfeststellung oder ein Schaden, der repariert werden muss“, erklärt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI). Steht die Auflösung des Mietverhältnisses bevor, zählt auch die Wohnungsbesichtigung durch Mietinteressenten dazu. In all diesen Fällen gilt jedoch: Der Mieter muss rechtzeitig – im Normalfall ein bis zwei Wochen vorher – von der Wohnungsbegehung verständigt werden. Außerdem dürfen Begehungen nicht zu Unzeiten passieren. „Es sei denn, es ist Gefahr im Verzug“, schränkt Hanel-Torsch ein. Das wäre etwa der Fall, wenn es einen Wasserschaden gibt und festgestellt werden muss, von welcher Wohnung dieser ausgeht.

3 Darf man als Mieter einen Begehungstermin ablehnen?

Bei Gefahr im Verzug nicht. Ansonsten kann man aber durchaus Nein sagen, sollte einem der Zeitpunkt ungelegen kommen. "Am besten legt man dem Vermieter dann drei Terminvorschläge vor, um zu zeigen, dass man die Begehung sehr wohl duldet", rät Mietrechtsexpertin Hanel-Torsch. Ist man längere Zeit nicht daheim, sollte man dafür sorgen, dass der Zugang zur Wohnung gewährleistet ist, etwa, indem man einem Verwandten den Schlüssel gibt. Wichtig ist es dann auch, für Notfälle sicherzustellen, dass man selbst oder derjenige, der den Ersatzschlüssel hat, für den Vermieter erreichbar ist.

4 Darf der Vermieter einfach einen Zweitschlüssel benützen?

Normalerweise nicht. "Das ist Besitzstörung", sagt Holzapfel. Gerechtfertigt sein könnte es höchstens bei Gefahr im Verzug (z. B. Wasserrohrbruch, Gasgebrechen), wenn der Mieter nicht erreichbar ist. Der Vermieter hat zudem keinen Anspruch darauf, überhaupt einen Zweitschlüssel besitzen. Der Mieter darf jederzeit das Schloss austauschen. Das alte muss man dann grundsätzlich aufbewahren und beim Auszug wieder einbauen.

5 Kann der Vermieter eine Begehung rechtlich durchsetzen?

Verweigert der Mieter eine (berechtigte) Begehung, bleibt dem Vermieter tatsächlich nur der Rechtsweg: Er kann einen Antrag auf Duldung bei der Schlichtungsstelle einbringen (oder bei Gericht, falls es in der Gemeinde keine Schlichtungsstelle gibt). Eine Ausnahme gibt es jedoch auch hier bei Gefahr im Verzug: Im Extremfall kann es dann sogar gerechtfertigt sein, die Wohnungstür von einem Schlüsseldienst aufschließen oder aufbrechen zu lassen. Die Kosten dafür muss der Mieter tragen. Dass das jedoch oft strittig sein wird, versteht sich von selbst.

6 Darf der Vermieter bei einer Wohnungsbegehung Fotos machen?

Nein. Selbst das allgegenwärtige Knipsen mit der Handykamera ist ein Eingriff in die Privatsphäre und nur mit Zustimmung des Mieters erlaubt – es sei denn, es geht darum, einen Schaden zu protokollieren. Auch potenzielle Nachmieter, die die Wohnung besichtigen, dürfen sie nur mit Einverständnis des aktuellen Mieters fotografieren.

Was Sie beachten sollten bei . . . Wohnungsbegehungen

Tipp 1

Nach dem Grund fragen. Als Mieter steht einem grundsätzlich der ungestörte Gebrauch der Wohnung zu. Will der Vermieter in die Wohnung, darf und soll man daher nach dem Grund fragen. Unbegründete Besichtigungen muss man nicht gestatten, auch keine ständigen Kontrollen. Bei wichtigen Gründen hat man aber laut Gesetz eine Duldungspflicht.

Tipp 2

Vereinbarungen treffen. Auch wenn es einen berechtigten Grund gibt, kann man Überraschungsbesuche des Vermieters, die einem ungelegen kommen, ablehnen. Und zwar (außer bei Gefahr im Verzug) grundsätzlich immer, nicht nur mitten in der Nacht oder am Sonntag. Auch im Voraus angekündigte Termine muss man nicht zwingend akzeptieren. Wichtig sind aber konstruktive Gegenvorschläge.

Tipp 3

Mehr Duldungspflichten. Manchmal muss man sogar die vorübergehende Benützung oder Veränderung der eigenen Wohnung durch den Vermieter dulden: für Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten im Haus, die Behebung ernster Schäden oder – sofern es zumutbar ist und die Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind – für Verbesserungen an einem anderen Mietgegenstand.

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