Rechtsfrage: Betriebskosten im Mehrfamilienhaus

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Privater Grünraum: für viele Großstädter ein Wohntraum. Wer darauf verzichten muss, den kann schon der Neid packen. Umso mehr, wenn es die eigenen Nachbarn sind, die sich im Liegestuhl räkeln – weil man in einem Haus wohnt, in dem nur einzelne Wohnungen mit Garten oder Terrasse ausgestattet sind.

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Hört man dann auch noch stunden-, tage-, nächtelang eine Bewässerungsanlage plätschern, damit das Grün schön saftig bleibt, kann sich zum unterschwelligen Neidfaktor eine eiskalte rechnerische Überlegung gesellen: Wer zahlt für all das Wasser, das da in Nachbars Freiluftoase versickert?

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Und ja, es stimmt: Bei den Kaltwasserkosten in einem Mehrfamilienhaus kann man ordentlich draufzahlen. Aber muss man das hinnehmen? Das Thema ist komplex, hier einige Antworten dazu.

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1. Nach welchen Kriterien werden die Kosten fürs Kaltwasser aufgeteilt?

Bei manchen Neubauten wurden von Anfang an separate Kaltwasserzähler (im Bild) für die Wohnungen eingebaut. Dann zahlt jeder nach seinem eigenen Verbrauch. Sonst zählt Kaltwasser – anders als Warmwasser – zu den Betriebskosten, die nach einem fixen Verteilungsschlüssel aufgeteilt werden. „Dieser richtet sich bei Mietwohnungen normalerweise nach der Nutzfläche, bei Wohneigentum nach dem Nutzwert“, erklärt Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der AK Wien. Beim Nutzwert fließen auch Freiflächen mit ein. Zur Nutzfläche einer Wohnung zählen sie aber nicht – bei Mietwohnungen bleiben sie somit für den Verteilungsschlüssel unberücksichtigt.

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2. Zahlen Mieter ohne Grünoase für die anderen mit?

Im Beispielfall wahrscheinlich schon. Der Wasserverbrauch in den Wohnungen kann allerdings auch aus anderen Gründen unterschiedlich sein, das beginnt bei der Zahl der Bewohner und reicht bis zu den Duschgewohnheiten. Auch das berücksichtigt der Verteilungsschlüssel nicht – ähnlich wie bei Gemeinschaftseinrichtungen, die nicht alle gleich stark nutzen.

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3. Kann man sich dagegen wehren, für den Nachbarn mitzuzahlen?

Für die Vergangenheit sei das schwierig, sagt Boschek – es sei denn, die Betriebskostenabrechnung stellt sich als falsch heraus. In solchen Fällen können Mieter die Schlichtungsstelle anrufen. In Orten ohne Schlichtungsstelle ist das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren zuständig.

(c) Die Presse (Clemens Fabry)
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Laut Judikatur hat man auch dann gute Chancen, wenn ein Gewerbebetrieb im Haus sehr viel Wasser verbraucht, etwa ein Restaurant oder eine Wäscherei. „Aber im privaten Bereich, nur weil jemand seine Terrassenpflanzen gießt, wäre ich vorsichtig“, sagt der AK-Experte. „Dagegen vorzugehen wäre juristisches Neuland.“ Wohl aber könne man versuchen, für die Zukunft zu einer gerechteren Kostenteilung zu kommen.

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4. Wie kann man eine bessere Kostenaufteilung erreichen?

Vielleicht genügt es ja, die Angelegenheit anzusprechen und eine einvernehmliche Lösung zu suchen, um das Problem zu lösen. Wenn nicht, kann eine Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Mieter mit dem Vermieter schriftlich vereinbaren, die Kosten künftig nach Verbrauch aufzuteilen. Auch beim Wohneigentum kann eine Zweidrittelmehrheit das vereinbaren, eine gerichtliche Durchsetzung kann man hier ebenfalls versuchen. Voraussetzung ist allerdings immer – bei Miete wie Eigentum –, dass der Aufwand für das Nachrüsten von Subzählern wirtschaftlich vertretbar ist.

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5. Und was gilt für einen begrünten Innenhof?

Innenhöfe gehören meist zu den allgemeinen Teilen des Hauses, die Kosten für die Pflege tragen dann alle gemeinsam. Das gilt laut Judikatur auch dann, wenn es nur „Schaugrün“ ist, man die Grünfläche also nur anschauen, sich aber nicht dort aufhalten darf. Hat aber ein Mieter ein alleiniges Nutzungsrecht, was des Öfteren vorkommt, muss dieser die Kosten auch allein tragen.

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Kommentar zu Artikel:

Betriebskosten: Wer zahlt für Nachbars Grünoase?

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