Bieterverfahren: Startsignal zum Bieterrennen

Bei privaten Verkäufen sind sie in Österreich noch unüblich. Der Aufruf zum Bieten kann sich aber auszahlen, vor allem, wenn man sich bei der Preisfestsetzung schwertut.

Visualisierung des Luxus-Penthouses in der Wiener Lindengasse
Visualisierung des Luxus-Penthouses in der Wiener Lindengasse
Visualisierung des Luxus-Penthouses in der Wiener Lindengasse. – EHL Immobilien

In der Wiener Lindengasse, am Standort des ehemaligen "Kurier"-Gebäudes, ist zurzeit ein Luxus-Penthouse zu haben. Größer als ein durchschnittliches Einfamilienhaus, mit 360-Grad-Rundblick über Wien - das Objekt ist zweifellos nicht alltäglich. Genauso ungewöhnlich ist die Art der Käufersuche: Interessenten werden zum Bieten aufgerufen.

Strukturiertes Bieterverfahren nennt man das im Fachjargon. Üblich ist es hierzulande zwar bei großen Investment-Deals, aber nicht für einzelne Wohnungen. Warum man hier so vorgeht, erklärt David Breitwieser, Prokurist bei EHL - dem Immobiliendienstleister, der die Vermarktung abwickelt - mit dem Fehlen von Vergleichswerten: Weil es in Wien Neubau kaum Ähnliches auf dem Markt gibt, überlässt man es den Bietern zu definieren, was ihnen so viel Luxus wert ist.

Aber wie funktioniert so ein Verfahren? Und zahlt es sich auch für "normale" Verkäufe aus? Hier ein paar Antworten rund um den Bieterwettstreit.

1  Wie läuft ein strukturiertes Bieterverfahren ab?

Es hat einen fixen, für die Bieter transparenten Ablauf. Alle Interessenten bekommen die gleichen Informationen, meist gibt es einen gemeinsamen Besichtigungstermin, und innerhalb einer mehrwöchigen Frist kann man dann Anbote abgeben. Ein Mindestpreis kann, muss aber nicht festgelegt werden. Und auf die erste Runde folgt nicht selten eine zweite, in der die Bieter (bzw. ein Kreis von Best bietern) ihre Angebote noch nachbessern können.

2  Muss der Verkäufer das höchste Gebot annehmen?

Nein. Erscheint ihm ein anderes Angebot aus irgendeinem Grund attraktiver, kann er sich für dieses entscheiden. Er kann auch gänzlich vom Verkauf absehen - das ist der wesentliche Unterschied zu einer Versteigerung. Das Geschäft kommt erst mit dem Abschluss des Kaufvertrags zustande.

3  Ist man als Bieter an sein Angebot gebunden?

Im Web kursieren Infos zum Thema Bieterverfahren, in denen es heißt, auch der Bieter könne jederzeit wieder abspringen. Das stimmt nur bedingt: Üblich ist, dass Makler von Anfang an verbindliche Angebote samt Finanzierungszusage oder Eigenmittelnachweis verlangen. Damit verpflichtet man sich, das Objekt zu den angegebenen Bedingungen zu kaufen. Nimmt der Verkäufer das Angebot an, ist grundsätzlich der Deal perfekt und ein Ausstieg nur mehr einvernehmlich möglich. Für Bieter ist es daher wichtig, sich nicht in der Hitze des Gefechts zu unüberlegten Zusagen hinreißen zu lassen.

4  Wann ist es sinnvoll, auf diese Art der Vermarktung zurückzugreifen?


Experten empfehlen es oft in Extremsituationen: wenn das Objekt entweder herausragend und einmalig ist - oder aber gravierende Mängel hat. Oder wenn z. B. der Standort toll ist, das Gebäude aber sanierungsbedürftig. Oder wenn das Haus unter Denkmalschutz steht. Kurz gesagt: wenn es entweder schwierig ist, einen angemessenen Preis festzulegen - oder aber die Käufersuche mühsam werden könnte. Ebenso kann aber auch übergroßer Käuferansturm dazu führen, dass ein auf herkömmliche Art gestarteter Verkaufsprozess strukturiert wird (was der Vermarkter dann sofort publik machen muss). Generell haben Bieterverfahren für Verkäufer den Vorteil, dass ein großer Interessentenkreis davon erfährt und durch den Wettbewerbseffekt die Chancen steigen, einen guten Preis zu erzielen. Und selbst wenn nicht, kennt man dann wenigstens den Marktwert. Makler schlagen dieses Verfahren deshalb manchmal auch Verkäufern vor, die den Wert ihrer Immobilie überschätzen.

5  Kann man so etwas auch in Eigenregie, ohne Makler, aufziehen?

Ja - wenn man das gleiche Fachwissen, ebenso gute Kontakte und sehr viel Zeit hat. Wenn nicht, sollte man es Fachleuten überlassen. Die Abwicklung ist aufwendig und muss professionell angegangen werden, von guten Verkaufsunterlagen bis zu möglichst breiter Publizität. So ist beispielsweise Inserieren wichtig, aber allein meist zu wenig: Gute Makler kennen viele potenzielle Interessenten, die sie direkt ansprechen können.

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