In Wien soll ab Herbst der gewerblichen Vermietung von Wohnungen ein Schranken vorgeschoben werden. Was ist künftig zu beachten? Immobilienrechtsexpertin Alexandra B. Huber gibt Auskunft.
Die Rechtsanwältin Alexandra B. Huber beantwortet für "Die Presse" Fragen zum Thema Immobilienrecht.
Dieses Mal: Private Kurzzeitvermietungen über Vermittlungsplattformen, wie AirBnB, 9flats oder Wimdu, liegen nicht nur im Trend, sondern stellen mittlerweile eine ernsthafte Konkurrenz zu den herkömmlichen Unterkünften wie Hotels oder Pensionen dar. Die einzelnen Städte machen daher mobil und versuchen mit allen Mitteln diesen Boom im Sinne der Tourismusbranche einzudämmen.
Touristische Zwecke
In Wien ist ab Herbst eine Bauordnungsnovelle geplant, die der gewerbliche Vermietung von Wohnungen einen Schranken vorschieben soll, wobei eine Gewerblichkeit nur dann gegeben sein soll, wenn mehrere Unterkünfte gleichzeitig angeboten werden. Bereits im Jahre 2014 hat sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit dem Thema AirBnB beschäftigt und die Vermietung von Wohnungen für touristische Zwecke für die Dauer von jeweils 3 bis 7 Tagen als eine "genehmigungspflichtige Umwidmung einer Wohnung" qualifiziert, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Begründet wurde diese Entscheidung damit, dass durch kurzfristige Vermietungen von Wohnungen, die schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer verletzt werden könnten – man denke etwa an Lärmbelästigungen oder sonstige Störungen, die durch den ständigen Wechsel der Mieter im Haus entstehen können.
Kurzfristige Untervermietungen prüfen
Aber nicht nur der Vermietung von Wohnungen, welche im Eigentum des jeweiligen Vermieters stehen, sind Grenzen gesetzt, sondern auch der kurzfristigen Untervermietung von klassischen Mietwohnungen.
Mieter, die ihre Wohnung oder Teile davon – wenn auch nur kurzfristig – Touristen zur Verfügung stellen wollen, sollten daher vorab den Inhalt ihres Mietvertrages genau prüfen. In vielen Mietverträgen, welche dem Allgemeinen Bücherlichen Gesetzbuch (ABGB) oder nur teilweise dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, ist zulässigerweise ein Untermietverbot normiert.
Untervermietung im Gemeindebau verboten
Die Konsequenz aus einer Vertragsverletzung kann ein Unterlassungsanspruch des Vermieters, aber auch eine Kündigung des Mietvertrags sein. Anders sieht es aus bei Mietverträgen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, also insbesondere bei Mietverhältnissen in Altbauten. Hier kann der Vermieter die Untervermietung nur aus wichtigem Grund, insbesondere die gänzliche Untervermietung, überhöhter Untermietzins etc., untersagen. Eine weitere Besonderheit gibt es bei Gemeindebauten: Hier ist die Untervermietung gänzlich untersagt.
Meldepflicht und Ortstaxe
Ungeachtet der bereits dargestellten Hürden, sind natürlich auch noch die steuerlichen und abgabenrechtlichen Aspekte zu berücksichtigen. Einkünfte aus Vermietungen sind grundsätzlich zu versteuern. Auch auf die Einhebung der Ortstaxe von den jeweiligen Gästen sollte – im Hinblick auf die nicht unerhebliche Geldstrafe – nicht vergessen werden.
Beachtlich ist weiters die Meldepflicht, die jeden Inhaber von gewerblichen wie privaten Beherbergungsbetrieben treffen. Demnach ist ein Gast unverzüglich, jedenfalls aber 24 Stunden nach dem Eintreffen in einem Gästeblatt anzumelden und nach der Abreise wieder abzumelden.
Immobilienrechtsexpertin Alexandra B. Huber von Nemetschke Huber Koloseus Rechtsanwälte, Rudolfsplatz 4, 1010 Wien, www.nhk-rechtsanwaelte.at.
Mitglied des Salon Real, www.salonreal.at
