Rechtsfrage

Streitthema Wohnungsrückgabe: Wer kommt für Schäden auf - Mieter oder Vermieter?

Der Zustand der Wohnung ist beim Auszug häufig ein Streitthema zwischen Vermieter und Mieter. Hier einige Tipps.

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Die Kisten sind gepackt, der Auszug aus der Wohnung steht bevor oder ist bereits über die Bühne gegangen. Nun gilt es, die Immobilie an den Vermieter oder Hausverwalter zurück zu geben, der im Gegenzug die hinterlegte Kaution auf das Konto des scheidenden Mieters überweist. Das geht allerdings nicht immer reibungslos. „Immer wieder stellen Vermieter gewöhnliche Abnutzungen als Beschädigung hin. Die Mieter bekommen dann keine oder viel weniger Kaution zurück“, weiß AK-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka.

Normale Abnützung


Ein ewiges Thema seien da etwa Bohrlöcher zur Befestigung von Küchenkästen, Karnischen, Regalen, Bildern oder Handtuchhaltern. „Werden beim Ausziehen die Einrichtungen wieder pflichtgemäß entfernt, sind die zurückgelassenen Bohrlöcher eine normale Abnützung“, erklärt Rosifka. Auch Kratzer im Parkett fallen darunter. „Gebrauchsspuren sind keine Beschädigung“, sagt der Wohnrechtsexperte. Anders sieht es bei Brandlöchern im Teppichboden oder Schäden am Parkettboden aus, der mit Teppich überklebt worden war. Diese sind vom scheidenden Mieter zu ersetzen. „Der Vermieter kann bei Schäden jedoch nur den Zeitwert, nicht den Neupreis in Rechnung stellen oder von der Kaution abziehen“, so Rosifka.

Ausmalen - ja oder nein?!

Ein strittiges Thema ist auch das Ausmalen der Räume. „Ist das im Mietvertrag nicht vereinbart, ist der Mieter dazu nicht verpflichtet“, sagt Rosifka. Außer bei übermäßiger Abnutzung, oder wenn der Mieter zu ortsunüblichen Farben wie rot oder schwarz gegriffen hat. Aber selbst wenn der Mieter vertraglich dazu verpflichtet wurde, ist dieser Passus in der Regel unwirksam. „Wenn sie in einem vom Vermieter stammenden Vertragsformular getroffen wurde und es keine sachliche Rechtfertigung dafür gibt“, sagt Rosifka.

Protokoll anlegen

Er rät dazu, bei der Rückgabe der Wohnung im Beisein von Zeugen ein Übergabeprotokoll und Fotos von der Wohnung anzufertigen. Im Protokoll vermerkt werden sollten die Namen von Übergeber und Übernehmer, die Dauer des Mietverhältnisses sowie eine genaue Beschreibung der Wohnung und Kellerräume, so Roman Ressler vom Zentralverband Haus und Eigentum. Und zwar bis ins kleinste Detail, inklusive Inventarliste und Zustandsbeschreibung von Böden, Wänden, Türen, Fenstern, Sanitär und gegebenenfalls Möbeln. Beide haben noch einen Tipp parat: „Ist man mit dem Protokoll nicht einverstanden, sollte man es nicht unterschreiben“. Weil damit zwar der Zustand der Wohnung zur Zeit des Auszugs, aber nicht jener zu Zeiten des Einzugs dokumentiert wurde, rät Ressler, bereits bei der Übernahme eine derartige Dokumentation anzulegen. Nur so könne die Veränderung im Laufe des Mietverhältnisses aufgezeigt werden.

Fotos machen

„Leider wird dabei oft etwas übersehen. Die meisten wissen nicht, was alles dokumentiert werden sollte“, sagt Benjamin Bauer, Business Development Manager bei faircheck. Der österreichweit agierende private Versicherungsdienstleister im Schadenmanagement greift daher seit Jänner mit „fairMieten“ Mietern und Vermietern unter die Arme. „Wir begutachten vor beziehungsweise bei der Schlüsselübergabe Wohnungen, Häuser oder Gewerbeobjekte“, erklärt Bauer. Zählerstände, Anzahl der Schlüssel und Mängel in Räumen oder an Interieur werden mit Übergabeprotokoll, Fotos und allenfalls Video dokumentiert. Und das völlig objektiv, wie Bauer betont: „Es geht nicht darum, jemanden zu beschuldigen, sondern um eine neutrale Dokumentation“. Bei festgestellten Mängeln wird außerdem der ungefähre Reparaturaufwand erhoben.

Wohnungszustand

Nicht nur in Zusammenhang mit der Miete ist die Dokumentation wichtig. Hat nämlich der Mieter den Zustand der Wohnung während der Mietdauer erheblich verbessert, kann er möglicherweise einen Teil der Investitionen vom Vermieter zurückverlangen. Dies gilt, wenn diese ersatzfähig, wirksam und nützlich sowie noch nicht vollkommen abgewertet sind. Und er muss den Ersatzanspruch rechtzeitig und schriftlich geltend machen. Als ersatzfähig gelten etwa die Errichtung oder Umgestaltung von Wasser-, Licht- und Gasleitung, Heizung oder Sanitäranlage, Zusammenlegen zweier Substandardwohnungen und die dabei erfolgte Kategorieanhebung oder der Einbau von Isolier- oder Schallschutzfenster sowie Wärmedämmungsmaßnahmen. Ein Wandverbau oder eine Einbauküche, die in der Wohnung belassen werden, fallen jedoch nicht darunter.

Was Sie beachten sollten bei der . . . Wohnungsübergabe.

Tipp 1: Abnutzung versus Beschädigung. Bohrlöcher zur Befestigung von Küchenkästen, Karnischen, Regalen und ähnlichem sowie Kratzer im Parkett sind keine Beschädigung und dürfen die Kaution nicht schmälern. Brandlöcher oder Schäden am Parkett durch Überklebungen müssen ersetzt werden – allerdings nur in Höhe des Zeitwerts, nicht des Neupreises.

Tipp 2 Ausmalen und Umbauen. Mieter müssen nicht ausmalen – es sei denn im Mietvertrag geregelt. Und auch da nur, wenn sie nicht in einem vom Vermieter stammenden Vertragsformular getroffen wurde und es eine sachliche Rechtfertigung dafür gibt. Ausnahmen sind übermäßige Abnutzung oder die Verwendung von unüblichen Farben wie Rot oder Schwarz.

Tipp 3 Protokoll anlegen. Bei der Entgegennahme wie bei der Übergabe ein Protokoll mit Fotos anzulegen, erleichtert die Übernahme. Vermerkt werden sollte im Beisein von Zeugen: Genaue Beschreibung der Wohnung und Kellerräume inklusive Inventarliste und Zustandsbeschreibung von Böden, Wänden, Türen, Fenstern, Sanitär und gegebenenfalls Möbeln.

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