Immobilienkauf: Wie man die Nebenkosten im Blick behält

Eine Immobilie kostet mehr als den reinen Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung: Finanzamt, Anwälte, Makler, Banken und einige andere wollen ebenfalls auf ihre Kosten kommen.

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„Rund zehn Prozent des Immobilienpreises“, so sind sich die Experten einig, sollten Kaufwillige bereithalten, um die unmittelbar anfallenden Nebenkosten, die mit einem Immobiliendeal verbunden sind, abzudecken. In Summe kommt da ganz schön was zusammen: Allein im Vorjahr hatten Österreichs Immobilienkäufer insgesamt rund drei Milliarden Euro zusätzlich zu berappen.

Grunderwerbssteuer & Co.

Der Großteil davon geht ans Finanzamt. Die Grunderwerbssteuer beträgt 3,5 Prozent des Immobilienwerts. Meist entspricht dieser dem Kaufpreis, doch vermeintliche Schnäppchen können hier noch unerwartet teuer kommen – nämlich dann, wenn der tatsächliche Wert über dem Kaufpreis liegt. Um diese Steuer kommt man kaum herum. „Allerdings wird bei Schenkungen, Erbschaften und Verkäufen im Familienkreis seit 2016 ein vergünstigter Steuersatz angewendet“, erläutert der Wiener Immobilienanwalt Gabriel Wutti. „Nur in bestimmten, allerdings seltenen Fällen kommt eine gänzliche Steuerbefreiung infrage.“ Weitere 1,1 Prozent des Kaufpreises kostet die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

Um die Berechnung, Einhebung und Abführung dieser Beträge kümmert sich in der Regel der Anwalt, der vom Käufer mit der Erstellung des Kaufvertrags beauftragt wurde. Dafür steht ihm ein frei zu vereinbarendes Honorar zu, das der Käufer zu zahlen hat. „Üblich ist etwa ein Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer“, sagt Wutti. Der Anwalt richtet in der Regel ein Treuhandkonto ein, über das der Kauf abgewickelt wird, und überprüft, ob im Grundbuch Rechte Dritter an der betreffenden Liegenschaft eingetragen sind. Das kann zum Beispiel ein noch nicht abbezahlter Kredit des Voreigentümers sein. In solchen Fällen klärt der Anwalt, was damit zu geschehen hat. Eines ist klar: Eine allfällige Immobilienertragssteuer ist vom Verkäufer zu bezahlen, wenn dieser durch die Veräußerung einen Gewinn erzielt. Diese auf den Käufer abzuwälzen wäre „höchst unüblich“.

Makler oder nicht?

Den Wert einer Immobilie einzuschätzen und diese zu vermarkten zählt zu den Aufgaben des Maklers. Sein Einschreiten ist nicht verpflichtend. „Er hat aber die Expertise. Er ist derjenige, der über die erzielbaren Preise den besten Überblick hat“, meint Jakob Cerbe, Geschäftsführer Österreich des deutschen Immobiliendienstleisters McMakler. „Knapp die Hälfte aller Immobiliendeals hierzulande geht daher über einen Makler.“ Diesem steht für seine Dienste eine Provision zu, die wie das Anwaltshonorar verhandelbar ist, aber unter der gesetzlich vorgeschriebenen Obergrenze bleiben muss. 99 Prozent aller Deals betreffen laut Cerbe Immobilien mit einem Wert von etwas mehr als 48.000 Euro. In solchen Fällen darf der Makler maximal drei Prozent des Kaufpreises (plus Umsatzsteuer) verlangen – und zwar sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer. Ein Abwälzen der Kosten auf einen der beiden Kaufvertragspartner ist in Österreich unzulässig. „Der günstigste Makler muss nicht der beste sein.“ Cerbe rät dazu, auch den Dienstleistungsumfang zu vergleichen.

Die Frage der Finanzierung

Nur die wenigsten Käufer finanzieren die Transaktion zur Gänze aus eigener Tasche. „Zwei Drittel nutzen Fremdmittel“, hat Wohnbaufinanzierungsexperte Christoph Kirchmair, Geschäftsführer des Tiroler Kreditvermittlers Infina, den Markt im Überblick. Durchschnittlich werden 225.000 Euro für einen Kredit zum Immobilienkauf benötigt, „Tendenz steigend, parallel zu den Kaufpreisen“. Kirchmair rechnet vor, dass ein Kredit angesichts des derzeit niedrigen Zinsniveaus und der Inflation unter bestimmten Konditionen sogar eine „langfristige Anlageform“ bedeuten könne, doch müsse man natürlich allmonatlich einen Betrag für die Kreditrückzahlung vorsehen. Und: Schon bei der Kreditaufnahme entstehen Kosten, nämlich eine Bearbeitungsgebühr von bis zu drei Prozent der Kreditsumme sowie 1,44 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch. Finanziert man den Immobilienkauf – theoretisch – zur Gänze mithilfe der Bank, fallen daher allein durch den Kredit weitere knapp 4,5 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten an. Kirchmair warnt davor, diesen Faktor zu unterschätzen. Schließlich tue man gut daran, ein paar Hundert Euro für Gebühren und Kleinauslagen bereitzuhalten, sagen die Experten.

 

Was Sie beachten sollten bei den . . . Nebenkosten

Tipp 1 Honorare. Maklerprovisionen und Anwaltshonorare sollten immer im Vorhinein vereinbart und der inkludierte Leistungsumfang abgeklärt werden, rät Rechtsanwalt Gabriel Wutti. Sonst kann es im Nachhinein zu bösen Überraschungen kommen. Zu den Honoraren und Provisionen sind noch jeweils 20 Prozent Umsatzsteuer hinzuzurechnen.
Tipp 2 Maklerdienste. „In urbanen Räumen, in denen der Markt umkämpft ist, kann es sich schon lohnen, mit dem Makler über die Provision zu verhandeln“, sagt Jakob Cerbe von McMakler. Dennoch sei der billigste Anbieter nicht immer die beste Wahl. „Das Nutzen professioneller Kanäle beispielsweise, sowohl für den Verkäufer als auch für den Immobiliensuchenden, hat seinen Preis.“
Tipp 3 Sonstige Auslagen. Kleinbeträge summieren sich. So sind etwa für die Beglaubigung einer Pfandurkunde im Fall einer Kreditfinanzierung 200 Euro zu zahlen, etwa ebenso viel kostet eine Lastenfreistellung im Grundbuch. Für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch sind bis zu 62 Euro Gebühr fällig. „Nicht vernachlässigen“, rät Christoph Kirchmair von Infina.

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