Facility Management: Neueste Technik in Immobilien hilft sparen und macht die Nutzung komfortabler.
Die Qualität einer Immobilie erschließt sich dem Be trachter nicht immer auf den ersten Blick. Die Lage, die schicke Fassade und auch ein großzügiges Entree können manche Mängel kaschieren, die erst der spätere Nutzer der Flächen täglich zu spüren bekommt. Viele wichtige Charakteristika einer Immobilie verbergen sich im Kern des Hauses, in seiner technischen Ausstattung, die den Betrieb und die Nutzung leichter, komfortabler, aber vor allem auch günstiger machen kann.
"Nutzungsqualität und Betriebskosten: Das sind die beiden bestimmenden Hauptkomponenten, die über die Effizienz und Qualität von Büroimmobilien entscheiden", meint Harald Steinberger, Geschäftsführer des Immobilien- und Facility-Management- Consulting-Unternehmens immovement. Die Aufgabe des modernen Facility-Managers bestehe darin, die Aspekte eines wirtschaftlichen Betriebs in die bau- und anlagentechnischen Entscheidungen einzubringen. Und das am besten schon bei der Entwurfsplanung des Hauses. Aufgabe des Faci lity-Managers sei es laut Steinberger, "bei allen Entscheidungen zu Bau- und Systemtechnik immer das lebenszyklische Verhalten des Bürogebäudes im Auge zu haben".
Entwurf und Technik
Die Effekte von professionellem Facility-Management und technischer Planung werden auch dort sichtbar, wo die Mieter öfter hinschauen als in die Technikräume ihrer Immobilie: bei der Betriebskostenabrechnung. Mit moderner technischer Austattung kann man die Energieeffizienz der Immobilie erhöhen und dadurch die monatlichen Kosten senken. "Die Energieverbrauchswerte bilden den größten Teil der Gesamtenergie bilanz. Die Optimierung von Gebäudeentwürfen sollte so beeinflusst werden, dass möglichst geringer Wärme- und Kühlbedarf entsteht", beschreibt Steinberger eines der wichtigsten Ziele der Planungsbegleitung. Als gelungenes Beispiel nennt er etwa das nachhaltig konzipierte Bürohaus "Energybase" im 21. Bezirk in Wien. Dort zeigen viele technische Details, wie sich intelligente Planung und Hightech schon im frühen Entwurfsstadium sinnvoll verzahnen können.
Sparen im Schacht
Energie sparen kann man auch an Plätzen, an die Mieter und Nutzer einer Immobilie nicht immer sofort denken: etwa im Liftschacht. Durch "regenerative Antriebe" lässt sich beim Betrieb des Aufzuges Energie zurückgewinnen. "Fährt eine beladene Aufzugskabine zum Erdgeschoß zurück oder eine leere Kabine nach oben, wird die Bremsenergie nicht in Wärme umgewandelt, sondern zu 90 Prozent in das Versorgungsnetz zurückgespeist", erklärt man beim Produktentwickler, dem finnischen Aufzughersteller Kone, das Prinzip. Doch auch wenn der Aufzug steht, kann er Energie sparen. Viele neue Modelle setzen dann Beleuchtung, Signalisation oder Belüftung automatisch in den Stand-by-Modus.
Richtige Technik, falsch genutzt
Zu viel Technik, die in den Bürogebäuden steckt, kann jedoch auch die Nutzer überfordern, gibt Alexander Redlein, Facility-Management-Spezialist an der TU Wien, zu bedenken. Dann könne es passieren, dass Büromitarbeiter Komfort und Energieeffizienz in ihr Gegenteil verkehren.
"Die Büroimmobilie kann noch so intelligent geplant sein, am Ende bestimmt der darin arbeitende Mensch darüber, wie effizient sie tatsächlich funktioniert", sagt Redlein. Was nützt ein ausgeklügeltes Niedrigenergiekonzept, wenn im Winter die Fenster geöffnet werden? Was bringt ein flexibles Raumkonzept, wenn leitende Angestellte auf Einzelbüros bestehen und damit nicht nur die Energiesysteme aus der Balance bringen sondern auch die teamfördernde Kommunikation belasten? Und welchen Sinn haben komplexe individuelle Regelungsmöglichkeiten bei der Klimaanlage in jeder Arbeitskoje, wenn jeder Einzelne eine andere Einstellung wählt und damit das Gesamtsystem durcheinanderbringt?
Fragen, die sich nicht unbedingt viele Unternehmen stellen, die Büroflächen mieten. "Alle modernen Feldbussysteme dieser Welt helfen nicht, wenn sich der Benutzer überfordert oder bevormundet fühlt", so Redlein. "Richtiges" Verhalten sei nur erlernbar, wenn konzeptionelle Zusammenhänge der Systemtechnik auch verständlich kommuniziert werden. Und intelligente Technik müsse ebenso einfach wie beherrschbar sein.
"Die Idee für die Zukunft lautet Hightouch statt nur Hightech", plädiert Redlein für selbsterklärende Systeme, deren einfache Manipulation intuitiv erfasst werden kann.