Vor den Toren der Hauptstadt gibt es viel Platz, und die Möglichkeit, das Haus selbst zu gestalten, lockt vor allem Familien hinaus. Die Älteren zieht es eher zurück in die Stadt.
[SMA] Wenn die Kinder in einem richtigen Garten aufwachsen sollen, mit Hund und Pool und Wiese, dann bleibt häufig auch bei hohen Ansprüchen und großzügigem Budget nur der Weg aus Wien heraus. Zu knapp ist das Angebot innerhalb der Stadtgrenzen, zu groß die Verlockung durch das deutliche Mehr, das man bekommt, wenn man sich etwas weiter weg bewegt. Auf gut 30 Prozent schätzt Eggert Koch von Kochreal den Preisunterschied zwischen hochwertigen Immobilien innerhalb Wiens und im Speckgürtel. Auch Elisabeth Wiederkehr, Büroleiterin von Engel & Völkers Döbling, setzt die Kosten um ein Drittel geringer an; und für Sandra Bauernfeind, Prokuristin bei EHL Immobilen, schlägt die Distanz mit 20 bis 25 Prozent geringeren Kosten zu Buche.
Allerdings ist Speckgürtel nicht gleich Speckgürtel: Geht es um Luxusimmobilien, heißen die üblichen Verdächtigen nach wie vor Mödling, Baden, Perchtoldsdorf, Hinterbrühl, Klosterneuburg. „Das sind einfach Prestigelagen“, weiß Bauernfeind, „die sind gelebt, gelernt, geübt.“ Und nahe genug an den Bezirken, in denen viele Kunden aufgewachsen sind. „Klosterneuburg ist der verlängerte 19. Bezirk“, beschreibt es Wiederkehr, wer in Hietzing groß geworden sei, den ziehe es in den Süden Wiens. „Hier ist alles im Bereich Wienerwald stark gefragt“, so Bauernfeind, in Richtung Weinviertel oder Hainburg gehe im Luxussegment eher nichts. „Natürlich gibt es auch in Mistelbach das eine oder andere hochwertige Objekt“, fügt sie hinzu, „aber das ist dann eher für Kunden interessant, die einen speziellen Bezug zu dem Ort haben.“ Koch ortet Aufwind für die etwas entfernteren Lagen mit guter Infrastruktur: „Wenn man zum Beispiel durch die neue Westbahn in einer halben Stunde in Wien ist, überlegt sich mancher durchaus, nach Tulln oder St. Pölten zu gehen.“ Und für Wiederkehr hat sich durch die S1 der Speckgürtel definitiv bis Baden ausgedehnt – was ihr Unternehmen sogar dazu veranlasst hat, Anfang Februar ein eigenes Büro im Zentrum Mödlings zu eröffnen.
Der Garten muss passen
Die Faustregel lautet wie gehabt: je weiter weg von Wien, desto günstiger. „Die Baumeister sagen über die weiter entfernten Baugründe immer ,Wenn ich den Ziegel dahin geführt hab, ist er nur noch die Hälfte wert‘“, erzählt Wiederkehr. Und Bauernfeind bestätigt, dass das Pendeln ein Thema ist: „Das Taxispielen für die Kinder muss man halt in Kauf nehmen“, räumt sie ein, „dafür habe ich dann aber ein frei stehendes Haus für mich allein und keine Menschen unmittelbar um mich herum.“ Die Optimalvorstellung vom „uneinsehbaren Grundstück mit Fernblick auf Wien“ lasse sich zwar nicht immer verwirklichen, aber es gehe vor allem darum, Platz zu haben, sich abgrenzen zu können von der Nachbarschaft. Das sieht auch Wiederkehr so: „Wenn der Garten zu klein ist, ist das ein absolutes No-go, alles andere ist nicht so tragisch, aber der Garten muss passen.“
Bei der Immobilie selbst geht es um Gestaltungsspielraum. „Draußen kann ich mit einem Architekten meine Vorstellungen verwirklichen. In der Stadt bin ich auch im Luxussegment an den Bestand gebunden, selbst wenn es ein wundervoller, repräsentativer Altbau ist, habe ich außerhalb doch mehr Spielraum, mein Haus nach den Bedürfnissen meiner Familie zu gestalten“, unterstreicht Bauernfeind. Und die stellen auch die Hauptzielgruppe für die Objekte. Koch: „Käufer im Speckgürtel sind meist Familien, denen in Wien das Preisniveau zu hoch ist, viele weichen aus den Bezirken 13, 18 und 19 dorthin aus.“ In denen sie oftmals aufgewachsen sind: „Eine neue Zielgruppe sind junge Familien um die 35, deren Eltern in den letzten 30 Jahren sehr vermögend geworden sind, die in Villen groß geworden sind und jetzt aus ihren ersten Eigentumswohnungen ausziehen“, so Wiederkehr. „Die suchen jetzt gute Lagen für ihre Familien, aber in der Stadt finden sie nichts, weil der Markt für Grund total ausgetrocknet ist ist.“
Ältere Paare seien dagegen eher in die Gegenrichtung zurück in die Stadt unterwegs, so Koch, eine Beobachtung, die auch seine Kolleginnen gemacht haben: „Wenn die Kinder ausgezogen sind und der Pool schon seit ein paar Jahren nicht mehr befüllt wurde, zieht es ältere Kunden wieder zurück in die Stadt“, bestätigt Wiederkehr.
Eine Ausnahme seien hier internationale Käufer, die sich scheinbar besser vorstellen können, ihre Pension vor den Toren Wiens zu genießen: „Es gibt eine verstärkte Nachfrage von Kunden aus Deutschland, die einmal länger in Wien gelebt und einen Bezug dazu haben“, so die Maklerin, „da wollen einige im Ruhestand nach Mödling oder Baden zurück.“ Ebenfalls an der Region interessiert seien osteuropäische Kunden, hier gehe es allerdings mehr um die Lage als um die Immobilie: „Diese Kunden richten es sich dann einfach so her, wie sie es wollen.“
Und wie werden sich die Preise entwickeln? Hier erwarten alle Experten für die nahe Zukunft ein eher ruhigeres Fahrwasser. „Ich rechne mit einem moderaten Wachstum von zwei bis fünf Prozent für die kommenden Jahre“, so Koch, „die Preise werden zwar weiter steigen, aber nicht mehr so krass wie in den letzten zwei bis drei Jahren.“ Und auch Wiederkehr sieht für den Speckgürtel nicht die Dynamik, die Wien hat. „Ich denke, dass das Luxussegment hier eher stabil bleibt und gehe nicht von steigenden Preisen aus“, schätzt sie. „Es kehrt auch bei den Verkäufern Vernunft ein. Wir sehen jetzt, dass Objekte, die vor drei Jahren vom Markt genommen wurden, weil mit ihnen nicht der gewünschte Preis erzielt werden konnte, jetzt wieder angeboten werden – für die gleiche Summe, obwohl in der Zwischenzeit in Verbesserungen investiert wurde.“ Was vielleicht schon bald eine junge Familie freuen wird, die sich gerade entschlossen hat, den Schritt aus der Stadt heraus zu machen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 02.02.2013)