Im Parterre: Den Garten vor der Haustür

Erdgeschoßwohnungen haben nicht das allerbeste Image, dennoch sind sie gefragter als man denkt. Sie sind günstiger und besonders hofseitig bieten sie oft einen Mehrwert – wenn man einige Nachteile in Kauf nimmt.

Symbolbild
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Symbolbild – (c) imago/Reichwein (imago stock&people)

Entweder man liebt sie oder man hasst sie“, bringt Martin Müller, geschäftsführender Gesellschafter von JP Immobilien, die grundsätzliche Einstellung vieler Menschen zu Erdgeschoßwohnungen auf den Punkt. Dabei handle es sich – wie auch bei Dachgeschoßwohnungen – um ein Spezialprodukt, für das sich eine ganz bestimmte Klientel interessiere. „Oft verkaufen sich diese am schnellsten, weil sie am günstigsten sind“, so der Experte zu einem in diesem Zusammenhang nicht unwesentlichen Aspekt.

Hofseiten gesucht

„Bei Erdgeschoßflächen muss man zwischen straßen- und gartenseitigen Lagen unterscheiden“, erklärt Örag-Vorstand Stefan Brezovich. Während bei Ersteren ein gewisser Vermarktungsnachteil nicht zu leugnen sei, gebe es für Zweitere eine klare Zielgruppe. „Ein direkter Gartenzugang ist natürlich etwas anderes als eine simple Terrasse“, sagt er. Vor allem Familien oder Mieter mit Haustieren würden es schätzen, nicht jedes Mal einen Park aufsuchen zu müssen, um ins Grüne zu gelangen. „Für die Gartennutzung wird auch die damit verbundene Einsehbarkeit in Kauf genommen“, weiß Ernst Kovacs, Bereichsleiter Projekte Österreich bei Raiffeisen Evolution. Bedenken werden hingegen häufig beim Thema Sicherheit angemeldet, bei straßenseitigen Erdgeschoßwohnungen muss man zudem mit Straßenlärm und Fußgängerfrequenz zurechtkommen.
Brezovich empfiehlt angehenden Mietern und Käufern von Souterrainwohnungen, sich auch mit der Frage der Energiekosten auseinanderzusetzen. „Von unten wird mir im Erdgeschoß keiner Wärme schicken“, warnt er. In Gründerzeithäusern kann darüber hinaus auch Feuchtigkeit zum Problem werden. „Als diese Gebäude um die Jahrhundertwende errichtet wurden, war es nicht üblich, die Erdgeschoßzone als Wohnfläche zu nutzen“, erklärt Müller. Er empfiehlt daher, vor der Unterzeichnung eines Kauf- oder Mietvertrags den Zustand eines Objektes genau unter die Lupe zu nehmen. „Am besten zieht man dabei einen Profi zurate – der kann am besten beurteilen, wie genau saniert wurde“, meint er. Es sei nämlich ein Unterschied, ob über der Kellerdecke etwa eine Stahlplatte eingezogen oder nur oberflächlich gearbeitet wurde, um die Decke zu trocknen. „Ist Letzteres der Fall, so würde in spätestens drei Jahren die Feuchtigkeit wiederkommen.“ Viel Potenzial an leistbarem Wohnraum macht Betül Bretschneider, Leiterin von UrbanTransForm Research Consulting, einem Büro für Stadt- und Bauforschung, in der Wiener Sockelzone aus. Davon gehe aber viel aufgrund des Garagenbaus verloren, kritisiert sie. Dabei haben sich die Rahmenbedingungen mit der Novellierung der Wiener Bauordnung merklich verbessert. Bekanntlich muss jetzt nur mehr pro hundert Quadratmeter Nutzfläche ein Stellplatz errichtet werden, kleinere Wohnungen bleiben überhaupt davon befreit.
„Trotzdem habe ich den Eindruck, dass viele Immobilienentwickler glauben, dass Dachgeschoßwohnungen mit Garagen im Parterre besser zu vermarkten sind“, moniert der Experte. Denn immer häufiger würden im Souterrain die Decken durchbrochen, um mehr Garagenplätze zu schaffen. Die Folge: „In der Regel gehen dadurch ein bis zwei Wohnungen verloren, die von Studenten oder Kreativen genutzt werden und zur Belebung eines Grätzels beitragen könnten.“

Vorbild Hamburg

Ein Beispiel, wo das gut funktioniert, ist Hamburg. „Dort wird der straßenseitige Souterrainbereich – gut einsichtbar mit großen Verglasungen – von vielen Kreativen als Arbeitsatelier genutzt“, erklärt die Expertin. Hofseitig befinde sich – oft eigenhändig begrünt – der Wohnbereich. In Wien würden jedoch viele bestehende gesetzliche Hürden dafür sorgen, dass leer stehende Objekte nicht genutzt werden. So schreiben etwa die Bebauungspläne vor, welche Art der Nutzung – je nach Wohn- oder Geschäftsviertel – im Erdgeschoß infrage kommt. Sie gibt sich überzeugt davon, dass bei anderen Rahmenbedingungen auch in Wien viele Unternehmer und Kreative einen Teil der Flächen als Wohnraum nutzen würden.

Was Sie beachten sollten bei . . . Erdgeschoßwohnungen

Tipp 1

Sicherheit. Parterrewohnungen sind für potenzielle Einbrecher leichter zu erreichen als höhere Stockwerke. Schutz bieten Sicherheitstüren und -fenster, Fenstergitter, Alarmanlagen und Bewegungsmelder. Bei längerer Abwesenheit sind auch Licht-ZeitSchaltuhren von Vorteil. Gegen neugierige Blicke
von Passanten oder Nachbarn helfen spezielle Sichtschutzfolien oder Gardinen.

Tipp 2

Feuchtigkeit. Erdgeschoßwohnungen sind – vor allem in Altbauten – überdurchschnittlich oft von Feuchtigkeit betroffen. Vor einem Kauf sollte man daher am besten einen Profi beiziehen, der
feststellen kann, ob es Probleme geben könnte beziehungsweise ob effektive Sanierungsmaßnah-men vollzogen wurden oder nur oberflächliche kosmetische Eingriffe.

 

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