Kleine Räume, große Fluktuation

Mikrowohnungen. Kleinraumobjekte zu bauen liegt im Trend. Als Anlageform für Private sind sie laut Experten nur bedingt geeignet: Häufiger Mieterwechsel ist das Hauptproblem.

(C) C&P Immobilien

Wohnkomfort auf maximal 30 Quadratmetern – das versprechen Mikrowohnungen, die aus der (Wohnungs-)Not eine Tugend machen: In Zeiten rasanter Zuzüge in Großstädte und zugleich immer knapper werdender Baulandreserven ist unterkunftstechnisch Kuschelkurs angesagt. Der vorhandene Platz muss für das Schlafen, Waschen und Verstauen der nötigsten Dinge ausreichen. Bücherschränke und CD-Regale? Überflüssig in Zeiten von E-Books und Streamingdiensten.

Aller Anfang ist klein

Die C&P Immobilien AG errichtet derzeit 100 Mikrowohnungen im 800 Wohneinheiten umfassenden Brauquartier in Graz. Das Unternehmen hat sich auf die Bedürfnisse von Anlegern spezialisiert, rät aber nur dann zum Erwerb solcher „Wohnzellen“ für Anlegerzwecke, wenn der private Investor diese im Sinn einer Risikostreuung als Ergänzung zu größeren Wohnungen in sein Portfolio aufnehmen möchte. Oder wenn man ganz neu ins Immobiliengeschäft einsteigen will. Vertriebsleiter Thomas Pfeifer: „Für Einsteiger sind Mikrowohnungen ideal, weil sie nicht viel kosten.“ Die Preise freilich sind trotzdem je nach Lage höchst unterschiedlich.
In der Erlaaer Straße in Wien Liesing werden 79 Mikrowohnungen der Immobilienrendite AG voraussichtlich bis Jahresende bezugsfertig und gehen ab 80.000 Euro über den Ladentisch, im bereits fertigen Studio Zwei der IC Development GmbH in der Krieau muss man mehr als 200.000 Euro zahlen. In Graz plant die deutsche iLive-Gruppe mehr als 300 Mikrowohnungen im Stadtteil Reininghaus ab 110.000 Euro.
„Bei immer mehr Mietinteressenten steht die Leistbarkeit der Unterkunft an erster Stelle“, kennt Geschäftsführer Martin Müller von JP Immobilien den Grund, warum für kleine Wohnflächen ein großer Markt besteht. „Eine Quadratmetermiete von bis zu 15 Euro ergibt eine Gesamtmonatsmiete von 450 Euro, das ist für viele erschwinglich“, rechnet Norbert Prenner von der Schöllerbank, der den Immobilienmarkt laufend analysiert, vor. Bei Großwohnungen hingegen könne der Mietpreis, den die Lage ermögliche, nicht ausgereizt werden: „Das ergäbe bei einer 200-m2Wohnung eine Monatsmiete von 3000 Euro. Das übersteigt den Leistbarkeitsplafond.“
Für einen privaten Anleger zahlen sich kleine Wohneinheiten daher prinzipiell aus. Allerdings: „Bei Mikrowohnungen ist die Mieterfluktuation besonders hoch, der Aufwand für die oftmalige Suche nach neuen Mietern eine Belastung“, gibt Müller zu bedenken. Mikrowohnungen werden vornehmlich von Singles, Studierenden oder von Geschäftsleuten, die sich nicht lang in einer bestimmten Stadt aufhalten, bevorzugt. Prenner weiß: „Deren Lebensumstände und damit der Wohnbedarf ändern sich oft rasch.“ Die durchschnittliche Verweildauer betrage zwei bis zweieinhalb Jahre. Auch wenn aufgrund der hohen Nachfrage mit geringen Leerständen zu rechnen sei – weshalb Prenner die Rendite bei Mikrowohnungen mit bis zu 3,8 Prozent in Wien und 4,1 Prozent in Graz leicht über jenen von Großwohnungen veranschlagt –, bringe diese Fluktuation einen Verwaltungsaufwand mit sich, der private Investoren zurückscheuen lasse. Wer die Mietersuche Profis überlässt, muss dafür natürlich in die Taschen greifen.

Interessenkonflikt

Felix Embacher vom Immobilienberater Bulwiengesa ergänzt: „Als Anleger ist man Mitglied der Eigentümergemeinschaft, hat aber oft andere Interessen als dort wohnende Eigentümer.“ Man wolle beispielsweise keinen optisch ansprechenden Neuanstrich des Stiegenhauses, müsse aber möglicherweise den Neuanstrich mitzahlen.
Damit Mikrowohnungen für Investoren interessant sind, sollten sie zentrumsnah und gut an den öffentlichen Verkehr angebunden sein. Architekt Thomas Hayde (HD Architekten) kennt die Anforderungen an die Innenausstattung: „Ein großzügiges Raumgefühl trotz des geringen Platzes und eine Funktionalität, die eine effiziente Nutzung erlaubt.“
Schöllerbank-Experte Norbert Prenner hält es für möglich, dass Mikrowohnungen künftig für Anleger doch spannender werden. Ein Ansatzpunkt: Mikrowohnungen für Senioren, deren stabilere Lebenssituation einen langfristigen Verbleib sicherstellen könnte.

Die Presse - Testabo

Testen Sie jetzt „Die Presse“ und „Die Presse am Sonntag“ sowie das „Presse“-ePaper und sämtliche digitale premium‑Inhalte 3 Wochen kostenlos und unverbindlich.

Jetzt 3 Wochen testen
Meistgekauft
    Meistgelesen
      Kommentar zu Artikel:

      Kleine Räume, große Fluktuation

      Sie sind zur Zeit nicht angemeldet.
      Um auf DiePresse.com kommentieren zu können, müssen Sie sich anmelden ›.