Wien-Umgebung: „Oberhalb von 1,5 Millionen wird die Luft dünn“

Die Preise für Luxuriöses vor den Toren der Stadt erfreuen eher Käufer.

Saniertes Winzerhaus mit  520 m22 Wohnfläche in Perchtoldsdorf.
Saniertes Winzerhaus mit  520 m22 Wohnfläche in Perchtoldsdorf.
Saniertes Winzerhaus mit 520 m22 Wohnfläche in Perchtoldsdorf. – (c) Thomas Immobilien

Die Lage im Speckgürtel ist uneinheitlich, was luxuriöse Immobilien angeht. Während für manche Lagen und Objekte die Auswahl groß und die Zahl der Abschlüsse klein ist, zieht anderswo die Nachfrage wieder an. Vor allem der Villenmarkt im Süden Wiens hat bekanntlich schwere Zeiten hinter sich. Seit hier nach den Boomjahren, in denen Käufer aus Russland und der Ukraine in großem Stil große Häuser kauften, plötzlich die Kundschaft ausblieb, war das Angebot an gehobenen Liegenschaften ebenso üppig wie die Preisvorstellungen der Verkäufer, die den Wandel nicht wahrhaben wollten.

 

Dünne Luft ab 1,5 Mio. Euro

„Für Häuser in Baden wird die Luft ab 1,5 Millionen Euro dünn“, berichtet Helfried Mück, geschäftsführender Gesellschafter von Engel & Völkers Mödling, und verdeutlicht anhand aktueller Zahlen von Immo United, die die Verbücherungen von Transaktionen erfassen, wie wenig Volumen es in diesem Segment im Vorjahr gegeben hat. „Transaktionen über 1,5 Millionen Euro kann man an einer Hand abzählen“, so der Makler. „Ganz genau hat es im Vorjahr 14 Verkäufe über einer Million Euro gegeben. Davon lagen zehn zwischen einer und eineinhalb Millionen, die teuerste bei 4,7 Millionen“, sagt er die Abschlüsse umreißend. Wenig genug für einen Markt, in dem über 150 Häuser im Preissegment oberhalb einer Million Euro zum Verkauf stehen.

Was laut Mück zu entsprechend längeren Verwertungsdauern führt, die mit jenen von vor drei oder vier Jahren nicht mehr vergleichbar seien. „Für das, was früher in sechs Monaten ging, sollte man heute mindestens zwölf einplanen“, so der Makler. Bei Objekten, für die zwei bis drei Millionen verlangt werden, könne man sich aber durchaus auch auf zwei bis drei Jahre einstellen. Wichtig seien dabei aber vor allem realistische Preisvorstellungen der Verkäufer, und jene haben mit den Veränderungen nicht immer Schritt gehalten.

Aber das waren sie auch in den jüngsten Glanzzeiten schon nicht, wie Ernst Thomas, Inhaber der gleichnamigen Immobilientreuhand, erklärt: „Vor drei oder vier Jahren hat es etwa teilweise Phantasiepreise von 13 oder 14 Millionen Euro für Häuser gegeben, bei denen ich den Kunden gesagt habe: ,Wenn wir dafür fünf bekommen, sind wir Weltmeister‘“, erinnert er sich. Was bis heute Auswirkungen auf die Liegenschaften hat, die inzwischen um angemessene fünf Millionen auf dem Markt sind, wie der Makler erklärt: „Sie sind durch die damaligen Phantasiepreise regelrecht kaputt gemacht worden. Denn wer will schon ein Objekt kaufen, das einen derartigen Preisverfall hat?“

 

Wieder in Bewegung

Besonders schwer haben es auf dem Markt zurzeit moderne Villen. Dabei haben es historische Objekte, die die Herzen der einheimischen Käufer erfreuen, im Vergleich noch etwas leichter, wie Mück erklärt: „Davon gibt es recht wenige auf dem Markt, vor allem in den gefragten, schönen Grünruhelagen.“ Auch die Nachfrage nach Villen im Fontana-Golfklub, die eine Weile ebenfalls im Dornröschenschlaf lag, hat nach Thomas' Einschätzung wieder angezogen. „Da ist plötzlich wieder Bewegung drin“, so der Makler. „Erst im Dezember haben wir wieder einige Anfragen gehabt, sowohl von österreichischen als auch von internationalen Kunden.“

Unverändert ist die Lage auch im Norden, am Klosterneuburger Ölberg ist die Auswahl an Villen nach wie vor groß. Auf der sonnigen Seite der Nachfrage im Speckgürtel sehen die Makler hingegen Perchtoldsdorf und Mödling: „Sie sind beide sehr beliebt geworden, gerade in Perchtoldsdorf ist im Unterschied zu Baden kein Käufermarkt, hier kann man definitiv von einem Verkäufermarkt sprechen“, berichtet Thomas. Dabei punkte man vor allem mit dem Lebensgefühl, das anders als in der Hauptstadt ist: „Wenn man vor die Tür geht, hat man das Gefühl, auf dem Land zu sein, auch wenn man nur ein paar Minuten von Wien weg ist“, so der Makler.

 

Wohnungen wenig beliebt

Diese Liebe zum Leben im Grünen macht es auch einem anderen Markt im Speckgürtel schwer: dem mit luxuriösen Wohnungen. „Die Konkurrenz durch die Häuser ist einfach zu groß“, meint Mück. „Schöne Wohnungen im Süden kosten ja schon gut 750.000 Euro, und ab einer Million bekomme ich ein wirklich schönes Haus“, verdeutlicht er. Das entsprechende Angebot wäre aber durchaus da. Nicht unbedingt, weil Developer hier das große Potenzial für luxuriöse Penthouses orten, sondern teilweise als „Nebenwirkung“ einer anderen Entwicklung im Speckgürtel, wie Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien, berichtet: „Es gibt im Wiener Speckgürtel inzwischen einen großen Markt mit Vorsorgewohnungen“, erklärt er. „Dabei entstehen neben den Anlegerwohnungen natürlich notgedrungen auch ein paar teure Wohnungen in den oberen Stockwerken – die zwar superschön, aber auch superteuer sind.“ Was eben dann problematisch wird, weil man um dieses Geld auch einen Grund kaufen und ein Haus bauen kann. Zumindest bisher, denn schön langsam werden diese Pläne durch die Baustopps erschwert, mit denen die inzwischen immer populärer gewordenen Orte im eigentlichen und erweiterten Speckgürtel dafür sorgen wollen, dass die Infrastruktur mit dem Bauboom Schritt halten kann.

 

Um ein Drittel günstiger

Nach wie vor unverändert ist hingegen einer der Hauptgründe, warum es viele in den Speckgürtel zieht: Es gibt einfach mehr fürs Geld als innerhalb der Wiener Stadtgrenzen. Und das um 30 bis 50 Prozent günstiger, denn so groß ist nach Einschätzung der Makler die Differenz zwischen vergleichbaren Objekten in Wien. Denn auch in der Bundeshauptstadt wird die preisliche Entwicklung in den vergangenen zwei bis drei Jahren gern als „stabile Seitwärtsbewegung beschrieben“, und nichts anderes passiert im Speckgürtel derzeit auch. Auch wenn es jeder anders ausdrückt: „Ich würde sagen, es hat im Vorjahr eine Steigerung von null bis drei Prozent gegeben“, wie es Mück vorsichtig formuliert. Oder ganz ungeschönt mit den Worten, die Thomas für die Entwicklung findet: „Die Preise sind im vergangenen Jahr sicher nicht gestiegen.“ (sma)

Günstig im Grünen

Vor den Toren der Stadt gibt es mehr fürs Geld: mehr Haus und mehr Grün. Die Preise liegen im Verhältnis zu vergleichbaren Liegenschaften in Wien um rund ein Drittel bis die Hälfte unter jenen der Bundeshauptstadt.

Derzeit ist die Auswahl für luxuriöse Liegenschaften im Speckgürtel außerdem groß: Vor allem teure moderne Villen gibt es genügend – und das zu weitaus niedrigeren Preisen als noch vor wenigen Jahren.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 03.02.2018)

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