Eine kleine Erbschaft, ein wenig Erspartes sollen gut investiert werden: in eine Wohnung, die vermietet wird. Was man dabei beachten sollte, um wirklich gut auszusteigen.
Sie bieten Sicherheit, laufende Einnahmen und im Idealfall eine Wertsteigerung – Eigentumswohnungen, die zum Zweck der Weitervermietung erworben werden. „Betongold hat nach wie vor Saison“, sagt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin EHL Immobilien Management GmbH. Besonders beliebt sind Vorsorgewohnungen. Der Grund: sie bieten auch noch steuerliche Vorteile. Man spart sich im Gegensatz zum Kauf einer „normalen“ Eigentumswohnung die 20-prozentige Umsatzsteuer auf Baukosten. Allerdings: „Man darf die Wohnung in den nächsten 20 Jahren weder selbst nutzen noch verschenken“, sagt die auf Immobilien spezialisierte TPA-Steuerberaterin Karin Fuhrmann. Wenn doch, müsse die Vorsteuer anteilig zurück gezahlt werden. „Wird die Wohnung verschenkt, kann der Schenkende allerdings dem Beschenkten die Umsatzsteuer in Rechnung stellen“, erklärt Fuhrmann. Würde dieser die Wohnung weiter vermieten, könne er die Vorsteuer wieder geltend machen. Apropos Vermietung: die eigenen Kinder scheiden als Mieter aus. „Unterhaltsberechtigte werden von der Finanz steuerlich nicht als Mieter anerkannt“, so die Expertin. An andere nahestehende Verwandte könne man die Immobilie vermieten, sofern man marktübliche Miete kassiert. Und noch ein Stolperstein gibt es in Sachen Steuer: „Man muss binnen 20 Jahren Geld damit verdienen, sonst gilt es als Liebhaberei, und die Vorsteuer muss ans Finanzamt refundiert werden“, sagt die Steuerberaterin. Um nachzuweisen, dass keine Liebhaberei vorliege, sollte man eine Planrechnung vorlegen.
Zentral und leistbar
Die Immobilie selbst betreffend, rät Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH, vor allem auf die Lage zu achten, und zwar ohne Rücksicht auf eigene Vorlieben. „Zentral, mit guter Infrastruktur und gut ans öffentliche Verkehrsnetz angebunden.“ Die Ausstattung sollte gut, aber nicht luxuriös sein, die Größe 50 bis 70 m2betragen. „Wichtig ist die Flächeneffizienz“, ergänzt Bauernfeind. Und: die Wohnung muss für Mieter leistbar sei. „Wir rechnen mit einer Nettomiete von zehn bis zwölf Euro pro m2“, sagt Weinberger-Fritz. Dazu kämen noch die Umsatzsteuer sowie Betriebskosten in Höhe von 1,50 bis zwei Euro. „Bei einer 50-m2-Wohnung macht das schon an die 700 Euro.“
Warum die Wohnung für den Mieter leistbar sein muss, liegt auf der Hand. Steht die Wohnung leer, verdient man nicht nur nichts, sondern muss auch die Betriebskosten tragen. Aber nicht nur diese können die Geldbörse des Eigentümers belasten. „Man muss immer wieder investieren“, sagt Bauernfeind. Sei es, dass nach dem Auszug eines Mieters ausgemalt werden oder einmal die Küche ausgetauscht werden muss.
Dennoch sei eine Wohnung ein gutes Investment, sind Weinberger-Fritz und Bauernfeind überzeugt. So liegt die Rendite noch immer über den Sparzinsen. „Wir versuchen, drei Prozent brutto zu schaffen“, sagt Weinberger-Fritz. Aber nicht nur die Rendite, sondern auch die Wertsteigerung sei ein wesentlicher Faktor für die Attraktivität dieses Immobilieninvestments. So hätten beispielsweise Wohnungen im dritten Bezirk, gekauft 2010, um 100 Prozent an Wert zugelegt.
Was Sie beachten sollten bei. . . Vorsorgewohnungen
Tipp 1
Planrechnung. Das Finanzamt macht steuerliche Vorteile nur geltend, wenn mit der Wohnung binnen 20 Jahren Geld verdient wird – ansonsten gilt auch eine Vorsorgewohnung als Liebhaberei. Mit einer Planrechnung, die beim Finanzamt vorgelegt wird, kann gezeigt werden, dass keine Liebhaberei vorliegt. Ein Steuerberater ist dabei ebenfalls eine gute Investition.
Tipp 2
Auswahl. Lage und Größe sind entscheidend dafür, wie gut die Wohnung vermietet werden kann. Also persönliche Vorlieben zurückstellen und eine 50-70 Quadratmeter große, gut ausgestattete Wohnung in zentraler, gut angebundener Lage wählen. Sie soll, objektiv gesehen, eine möglichst große Zielgruppe ansprechen, und für diese auch leistbar sein.
Tipp 3
Augenmaß. Trotz der Aussicht auf gute Renditen und Wertsteigerung des Objektes, sollten marktübliche Kauf- und Mietpreise für die Wahl ausschlaggebend sein, keine hohen Rendite- und Mietversprechen. Und: eine Immobilie zu besitzen heißt immer auch, Investitionen tätigen zu müssen – und im Extremfall Betriebskosten für eine nicht vermietete Wohnung zu bezahlen.