Das Leben ganz oben gehört zu den beliebtesten Wohnformen in der Stadt. Ein paar Besonderheiten gilt es allerdings zu beachten, wenn man sich für das exponierteste Geschoß samt seinen Schrägen entscheidet.
Sie haben meist den besten Ausblick, oft große Terrassen, und auf dem Kopf stapft einem sicher niemand herum: Warum Dachgeschoßwohnungen in den Städten so begehrt sind, ist leicht nachvollziehbar. Und warum sie zu den teuersten Quadratmetern gehören, auch.
Allerdings hat das Leben ganz oben nicht nur Vorteile: „Das Dachgeschoß ist der exponierteste Teil des Hauses“, betont Architekt Thomas Moosmann. Es ist entsprechend den Naturelementen am stärksten ausgesetzt. Zumal ein Großteil der Bauherren nach den Verschärfungen der Erdbebennormen bei Dachausbauten die sogenannte leichte Bauweise aus Stahl und Holz verwendet, da für die Variante aus Beton das ganze Haus bis in den Keller hinein verstärkt werden müsste. Daher sind eine solide Dämmung und Beschattung das Um und Auf.
Allerdings geht es dabei nicht nur um die Wahl hochwertiger Materialien, sondern um deren professionelle Verarbeitung, wie Moosmann betont: „Wenn hier nachlässig gearbeitet wird, funktionieren beispielsweise die Dampfsperren nicht richtig“, sagt der Architekt. Weshalb er Bauherren immer zu einem sogenannten „Blower door“-Test rät, der die Luftdichtheit eines Gebäudes misst und Lecks in der Gebäudehülle aufspürt. Und darüber hinaus auch ein guter Indikator dafür sei, wie sorgfältig der Bauträger vorgegangen ist. „Wenn der Test gemacht wurde, gibt es darüber ein Protokoll“, weiß Moosmann. Als Käufer fertiger Dachwohnungen lohnt es sich auf jeden Fall, danach zu fragen.
Experten hinzuziehen
Auch Stefan Luschnig, Makler des auf Dachwohnungen spezialisierten Unternehmens Engel Real, rät Käufern der exponierten Topwohnungen, ganz genau hinzuschauen, ehe der Vertrag unterschrieben wird. „Auf jeden Fall sollte man sich die Ausstattungsbeschreibung geben lassen. Darüber hinaus empfehlen wir aber auch, einen Experten hinzuzuziehen“, so der Makler. Einen Bausachverständigen könne man bereits um 150 Euro Beratungshonorar beauftragen, was sich in Höchstpreis-Phasen allemal auszahle. Denn dieser weiß, wie man Bau- und Ausstattungsbeschreibungen liest, erkennt potenzielle Lärmprobleme durch die Verlegung der Rohre und sieht, ob die Dämmung der Ö-Norm entspricht.
Ein anderes großes Thema unter dem Dach sind bekanntlich die Schrägen. Diese haben nicht nur Auswirkungen auf das Stellen der Möbel, sondern auch auf die Berechnung der Quadratmeter.
„Eine Faustregel besagt, dass von 100 Quadratmetern Fläche im Dachgeschoß effektiv 80 m überbleiben“, erklärt Luschnig. Denn Flächen unterhalb von Schrägen können nicht vollständig als Wohnfläche berechnet werden, weshalb es bei Dachwohnungen besonders wichtig ist, sich auf die Nutzfläche zu konzentrieren. In diese sind Faktoren wie Schrägen bereits hineingerechnet, ebenso wie Terrassenflächen.
Eine einfache Formel dafür gibt es aber nicht, da beispielsweise bei den Terrassen Faktoren wie die Begehbarkeit, die Beschattung oder die Ausrichtung mit einfließen. Für Mieter ist dabei vor allem die Frage wichtig, ob die Größe und die Höhe für das persönliche Wohlbefinden passen, denn auf den Mietzins hat die Quadratmeterberechnung meist keine Auswirkungen, wie Luschnig erläutert: „Da im Dachgeschoß meist ein freier Mietzins verrechnet wird, ist die genaue Quadratmeterzahl hier eher irrelevant.“
Schrägen nutzen
Und wenn es geschickt gemacht wird, lassen sich die auf den ersten Blick „verschwendeten“ Flächen auch wieder sinnvoll nutzen, wie Ines Schmitzer, Inhaberin der Raumgestalterei, erklärt. „Für Schrägen braucht es eben intelligente Lösungen“, so die Innenarchitektin, „dann kann man auch Kniestöcke von einem Meter nutzen.“ Etwa als Stauraum, für den es gar nicht zwingend teure Tischlerlösungen braucht. „Das kann man auch günstig selbst machen, entweder durch Vorhänge oder Schiebe-Elemente, die man inzwischen schon in jedem Baumarkt bekommt. Sie können in einer Leiste oben und unten geführt werden“, erläutert sie. Dahinter finden dann entweder Regalbretter oder sperrige Dinge Platz, für die keine Schränke an die geraden Seiten der Räume mehr gestellt werden müssen.
Auch das Kopfende des Bettes passt wunderbar unter eine Schräge, oder das Sofa – womit sich der Kardinalfehler beim Einrichten einer Dachgeschoßwohnung vermeiden lässt: „Das Schlimmste ist, alles an die hohe Seite des Raumes zu stellen“, weiß die Innenarchitektin. „Dann hat man nämlich den ganzen freien Raum dort, wo man sich am wenigsten frei bewegen kann.“ (sma)
Tipps für das Dachgeschoß
Mehr Sicherheit. Dachausbauten sind Vertrauenssache: „Wenn ein Bauträger regelmäßig solche Projekte umgesetzt hat, ist das ein gutes Zeichen“, so Makler Stefan Luschnig. Deshalb sei es sinnvoll, gezielt nach Referenzprojekten zu schauen. Denn was gar zu günstig scheint, kann buchstäblich zu schön sein, um wahr zu sein.
Mehr Platz. „Hier sind Dachflächenfenster ein echter Tipp“, so Moosmann. Denn anders als herkömmliche Fenster sitzen diese außen auf dem Dach. „Das bedeutet, dass man die ganze Dachstärke für den Raum nutzen kann“, erklärt Architekt Moosman. „Und das sind 60 Zentimeter, die können schon einen Unterschied machen.“
Mehr Höhe. Ein guter Trick, um die Räume unter dem Dach höher wirken zu lassen, ist die richtige Farbwahl: „Wenn man einen dunklen Boden, eine kräftige Farbe für den Kniestock und eine helle für die Schrägen und die Decke verwendet, lässt das die Räume höher erscheinen“, erklärt Innenarchitektin Ines Schmitzer.