Psychologie der Versteigerung

Die Geschichte vom (zwangs-)versteigerten Wohnungsschnäppchen ist eine Mär. Zumindest für die „Privaten“, denn Profis kennen eine Menge Tricks.

EPA (Pascal Fayolle)

Neumann, 70.000 Euro.“ Die Stimme kommt von rechts hinten. Links geht der Arm hoch, schon zum fünften Mal. „Reisberger, 73.000“, sagt die Stimme dazu (Namen der Bieter abgeändert). Richterin Katharina Janik hatte Gebotsschritte von 3000 Euro angeordnet. Bei 79.000 Euro ist Pause. Das Gebot kommt von einem blonden Mann, Mitte 40. Er ist mit seiner Nichte hier, als „Privater“ bei der Zwangsversteigerung am Bezirksgericht Hernals. Zu kaufen gibt es hier eine verdreckte 70-Quadratmeter-Wohnung in der Lacknergasse. „Das Gebot ist 79.000, aber der Schätzwert beträgt 117.000 Euro“, wirft die Richterin in den Raum.


Fragen, die verunsichern

Kein Mucks. Der „private“ Höchstbieter bewegt sich nervös auf seinem Stuhl. Jetzt kommt die Frage, die ihn schrecken sollte: „Ist in der Wohnung nicht ein Mietvertrag aufrecht? Und wie hoch sind die Betriebskosten jetzt wirklich?“, fragt rechts vorne ein Mann mit schwarzen Haaren und blauem Hemd. Die Richterin sagt, sie wisse es nicht. Zwei Minuten Pause, tuscheln. Jemand durchquert den Gerichtssaal, bespricht sich mit anderen. Plötzlich: „Landmann, 82.000 Euro“, sagt eine attraktive, etwa 40-jährige Dame aus der ersten Reihe. Kopfschütteln ringsum. „Zum ersten, zum zweiten – verkauft“.

„Sie haben alle psychologischen Tricks angewandt“, sagt ein erfahrener Beobachter später zur „Presse“. Er möchte seinen Namen nicht in der Zeitung lesen. Er bezeichnet sich als „Profi“, nennen wir ihn Herrn X. Der obige Trick stammt aus der Kategorie „Verunsicherung“. Der Herr mit den Zweifeln wegen der Betriebskosten war ein Eingeweihter. Er warf seine Frage im richtigen Moment in den Raum – nach einer langen Pause. „Das hat den Privaten so paralysiert, dass er bei 82.000 Euro nicht mehr mitgegangen ist“, sagt Herr X.


Unter Schätzwert

Auch die anderen sind „Profis“. Sie kommen zu jeder Zwangsversteigerung: Ein 40-jähriger solariumgebräunter Mann mit pechschwarzen, nach hinten gestriegelten Haaren, Goldketterl und Schlangenlederschuhen; er saß neben der Höchstbieterin. Ein anderer, etwa 60 Jahre alt, mit dünnem Haar, grauem Bart, offenem Poloshirt, sehr unscheinbar; er soll ein großer Fisch sein. Alle kennen sich. Doch das wird erst klar, wenn der Hammer bereits gefallen ist. Herr X kennt die Szene. „Ein Privater muss wirklich Glück haben. Er kann hier viele Fehler machen.“ Klar, man müsse sich schon gut informieren, am besten mit einem Rechtskundigen oder einem Makler, meint Michael Pisecky, Geschäftsführer von s Real. Denn die gerichtlichen Gutachten, die zu jeder Versteigerung zum Download bereit stehen, würden zu wenige Informationen beinhalten.

Der darin angeführte Schätzwert hat wenig mit dem Verkehrswert zu tun, wie das vorliegende Beispiel zeigt. Die Immobilie ging um 70 Prozent des Schätzwerts an den neuen Besitzer. Ob es ein Schnäppchen war, bleibt offen. Denn die Betriebskosten sind tatsächlich ungeklärt. Ein Restrisiko bleibt immer – selbst für die „Profis“. „Jemand, der zweimal in der Woche auf eine Versteigerung geht, ist den anderen freilich einen Schritt voraus“, sagt Pisecky. Doch „ein Match Private gegen Profis“ gebe es nicht.


Je mehr, desto schlechter

Eine Grundregel: Je mehr Leute zur Versteigerung kommen, desto geringer ist die Chance auf ein Schnäppchen. Klettert der Preis zu sehr, steigen die Profis aus. Was dann noch gekauft wird, fällt unter den Titel „private Liebhaberei“ und ist völlig überteuert.

Damit der Preis moderat bleibt, wird auch geblufft. Wenn ein paar Leute bei einem Gebot „nur noch den Kopf schütteln“, dann heiße das noch gar nichts, wissen Insider wie Herr X. Ein abgekartetes Spiel mit dem aktuellen Höchstbieter. Dagegen hilft nur eines: sich im Vorfeld gut informieren und eine persönliche Gebotsgrenze festlegen – egal, was kommt.

Doch es kann mitunter ganz anders kommen. „Vereinzelt passiert es, dass gewisse Leute die Kaufinteressenten vom Bieten abhalten wollen. Sie verlangen Geldbeträge dafür, dass sie nicht mitbieten“, warnt das Justizministerium in einem offiziellen Papier vor „illegalen Absprachen“. Diese könnten nie geltend gemacht werden, es handelt sich um Betrug.


„Zeigen Sie mir Ihr Vadium!“

„Bitte zeigen Sie mir Ihr Vadium“, befiehlt Richterin Janik nun der adretten Käuferin. Sie zieht ein Sparbuch aus ihrer Louis Vuitton-Tasche und stelzt auf ihren hohen Absätzen vors Richterpult. 11.700 Euro muss sie auf dem Sparbuch haben, das sie nun vorweist, zehn Prozent des Schätzwerts. Das „Vadium“ ist die Anzahlung auf den Wohnungskauf. Das Sparbuch geht verloren, wenn der Käufer nicht innerhalb von zwei Monaten den Restbetrag überwiesen hat.

Die Richterin hat eines von 8000 jährlichen Versteigerungsverfahren abgeschlossen. Die „Versteigerungsopfer“ haben oft Scheidung, Krankheit oder Arbeitsunfall hinter sich. Wenige können befolgen, was ihnen Pisecky rät: „Man sollte verkaufen, solange man noch atmen kann.“ Die Zwangsversteigerung ist die letzte Instanz. Mehr als einem Drittel der Betroffenen gelingt es immerhin, das Versteigerungsverfahren vorzeitig einzustellen.

Keiner der Anwesenden scheint darüber nachzudenken, welche Geschichte der ehemalige Eigentümer der Wohnung in der Lacknergasse zu erzählen hätte. Das ist nun auch unerheblich. Denn mit der gerichtlichen Zwangsversteigerung werden auch alle Banklasten der Wohnung, das „C-Blatt“, gelöscht.

Buchtipp: „Erfolgreich Immobilien ersteigern“ von Petra Claßen-Kövel und Thomas Keilhäuber: Zwar auf deutsche Rechtsverhältnisse zugeschnitten, Kapitel mit Beispielen, Strategien während der Versteigerung sowie über die Wertermittlung können aber auch österreichischen Ersteigerern nützlich sein.

www.edikte.at

TIPPS für Bieter

Versteigerungen im Internet werden unter www.edikte.at angekündigt. Im Internet scheinen Pläne, Fotos, Kurz- oder Langgutachten und Schätzwert auf. Der Ausrufungspreis ist halb so hoch wie der Schätzwert.

Tipps für private Bieter: die Immobilie mit einem Experten besichtigen, Grundbuchsauszug einholen (Belastungen beachten sowie bestehende Mietverträge). Vor der Versteigerung ein Bietlimit festsetzen, eisern einhalten. Und am besten mehrere Verfahren zu beobachten, bevor man sich selbst beteiligt.
Banal und umso wichtiger: pünktlich erscheinen und Ausweis sowie Vadium (zehn Prozent des Schätzwerts auf einem Sparbuch eingelegt) nicht vergessen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 02.06.2007)

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