Haus im Haus. Warum das Wohnen auf zwei Ebenen so begehrt bleibt – und wo die typischen Knackpunkte dieser Objekte liegen. von Elke jauk-offner
Die Maisonette tritt in zweierlei Gestalt auf den Plan des luxuriösen Wohnbegehrens: entweder ganz oben oder ganz unten. Sind mehrgeschoßige Wohnungen mit einem Bonus in Form privater Grünoasen – entweder als Garten oder Dachterrasse – ausgestattet, steigt ihre Attraktivität gleich um ein Vielfaches. Und dabei wird das Modell der Maisonette schon grundsätzlich sehr positiv bewertet, denn „sie entspricht dem weitverbreiteten Wunsch nach dem Wohngefühl eines Hauses“, sagt Architekt Helmut Hempel. Unterstrichen wird dieses Bedürfnis nicht zuletzt durch den Begriff Maisonette, der Verkleinerungsform des französischen Wortes für Haus.
Knackpunkt Treppe
„Attraktiv sind Maisonetten allerdings nur, wenn sie bestimmte Kriterien erfüllen“, schränkt Richard Buxbaum von Otto Immobilien ein. Sonnig, lichtdurchflutet, optimal in der Raumaufteilung, großzügige Glasflächen – Anforderungen, die Luxusimmobilien ganz allgemein erfüllen müssen, gelten auch hier. Und noch mehr. Denn was die Maisonette auszeichnet, kann ihr größtes Manko sein: die Treppe im Wohnungsinneren.
So muss sie leicht begehbar sein. Wendeltreppen – etwa aus Gründen der Platzersparnis – sind speziell im hochwertigen Segment Ladenhüter, nicht nur der Tabletttransport könnte zur Akrobatikeinlage geraten. Ein ordentlicher, komfortabler Stiegenaufgang ist nahezu Pflicht, Glas und Stahl sind bei der Gestaltung begehrte Materialien. Mehr Pflicht als Kür im Luxusbereich ist der Liftzugang auf allen Wohnebenen. Nicht nur wegen der momentanen Bequemlichkeit, auch das Stichwort „Barrierefreiheit“ ist in diesem Zusammenhang wichtig.
Weitere Punkte, die sich im Anforderungskatalog anspruchsvoller Wohnungsuchender finden: Natürlich soll ein repräsentatives und in optimalem Zustand befindliches Haus den Rahmen für die exklusive Maisonettewohnung bieten, gerade wenn das Traumobjekt in einem Altbau angesiedelt ist. Dass der Zugang zur Terrasse über den Wohnbereich erfolgt, versteht sich von selbst. Und ist die Wohnung direkt unter dem Dach angesiedelt, ist es wesentlich, „intelligente Heiz- und Kühlsysteme, eventuell auch Solaranlagen zu haben. Das Thema Energieeffizienz wird großgeschrieben“, betonen Julia Thiele und Miroslava Engel von HF Immobilien.
Raumpsychologie
Dem Raumkonzept der Maisonette liegen üblicherweise zwei Modelle zugrunde: Entweder befindet sich die Wohnebene im unteren Geschoß, die Schlafebene im darüberliegenden. Oder umgekehrt. Für die zweite Variante sprechen „die Lichtverhältnisse, darüber hinaus tanzt man sich ausschließlich selbst auf dem Kopf herum“, führt Buxbaum aus.
Architekt Helmut Hempel kann beiden Konzepten etwas abgewinnen. Er sieht im vertikalen Wohnen in einer Maisonette durch „die räumliche Trennung der Ebenen die Erfordernisse nach Offenheit und Geschlossenheit“ verwirklicht. Im Sinn der Raumpsychologie biete die Schlafebene die Möglichkeit des Rückzugs und der Schaffung von Distanz und Kontemplation, während es auf der Wohnebene um Extrovertiertheit gehe. Die Treppe übernimmt seiner Meinung nach als verknüpfendes Element eine integrative Funktion. Hempel hält auch Wohnungseingänge auf beiden Ebenen für überlegenswert, um die Nutzungsflexibilität zu erhöhen und im Bedarfsfall die Wohneinheiten trennen zu können – etwa für Jugendliche, die den Kinderschuhen entwachsen sind. „Denn die unterschiedlichen Lebensphasen drücken sich auch in dem Bedürfnis nach Veränderungen bei den Räumen aus“, so der Architekt.
Raus zum Spielen
Familien mit jüngeren Kindern interessieren sich besonders für Maisonetten im Erdgeschoss, „der Charakter eines Häuschens im Haus kommt hier noch stärker zum Tragen“, erklärt Christoph Koch von Dr. Koch Traumrealitäten. Der Gartenanteil ist für diese Klientel von großem Interesse, darüber hinaus geräumige Kellerabteile und Hobbyräume. Die Preise können im hochwertigen Segment bei einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern schon 900.000 Euro erreichen.
Für Logenplätze ganz oben mit unverbaubarer Fernsicht, Dachgärten mit Bewässerungssystemen und sonstigen Annehmlichkeiten „muss man schon um die zwei Millionen Euro in die Hand nehmen“, erklärt Koch. Quadratmeterpreise von 4500 bis 10.000 Euro sind die Regel. Im Innenstadtbereich wird diese Schallgrenze schnell durchbrochen, das Zentrum ist „sehr stark nachgefragt, noch mehr als die Gründrandlage“, vor allem von internationalen Kunden. Die optimale Infrastruktur vor der Haustüre ist zudem ein Argument für den Alterssitz. Begehrte Lagen sind laut Thiele auch das Servitenviertel, die Umgebung des Naschmarkts, das Siebensternviertel und der Karmelitermarkt.
Kommt die Attraktivität der Innenstadt zur Sprache, fällt im gleichen Moment der Hinweis auf das Garagendilemma. Die Plätze sind rar. „Gerade im Luxussegement will man sich aber keine Gedanken machen, ob die Abmessungen des Lamborghini auch mit den Ausmaßen der Garage konform gehen“, sagt Koch. Das Vorhandensein mehrerer Garagen ist gefragt – für Cabrio, Sportwagen und Limousine. Vom Parkplatz aus ist zudem ein ungehinderter Zugang in die Wohnung gefragt, ohne dass unterirdische Verbindungsgänge oder Treppenhäuser bewältigt werden müssen.
Die Nachfrage nach Maisonetten „zu stolzen Kaufpreisen“ ist gegeben – das mag zum Teil auch „am Mangel an Penthäusern mit nur einer Wohnebene liegen“, sagt Buxbaum. Das mache kompromissbereiter – und das Wohnen auf zwei oder mehr Ebenen attraktiv. „Das Angebot ist zwar groß, aber viele Maisonettewohnungen sind schlicht und einfach verplant“, berichet Thiele. Worauf Kunden beispielsweise gerne verzichten: extreme Dachschrägen, Terrassen vor den Schlafbereichen und im Gegenzug keine vor den Wohnräumen, überdimensionierte Dachgartenflächen und eine Raumaufteilung, die sich auf mehr als zwei Ebenen erstreckt.
Großzügige Dimensionen
Einige Objekte, die den Gusto der Suchenden treffen könnten, gibt es derzeit dennoch auf dem Markt: Nahe dem Türkenschanzpark etwa ist aktuell ein Objekt mit einer Wohnfläche von 320Quadratmetern samt verglasten Nusstreppen und Poolanschlüssen um 1,79 Millionen Euro zu haben, in Pötzleinsdorf in Wien-Währing kann man ein Luxusreich von 466 Quadratmetern für drei Millionen Euro erwerben. Und im Servitenviertel befindet sich ein Dachbauprojekt mit 255 Quadratmetern auf zwei Ebenen und begehbarem Flachdach in der Finalisierungsphase. Kostenpunkt: 1,4 Mio Euro. Das Haus im Haus erlangt damit großzügige Dimensionen – ganz im Sinne der Interessenten, denn „sie wollen niemanden hören und auch niemanden stören“, so Koch.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 14.11.2009)