Zinshäuser: Berlin, beliebt wie Wien

Die Hauptstädte Deutschlands und Österreichs haben einiges gemeinsam. Etwa, dass Anleger sich für ihre Zinshäuser interessieren. Von Ähnlichkeiten und Unterschieden.

(c) AP (Miguel Villagran)

Beide sind Bundeshauptstädte, in beiden spricht man Deutsch. Und ihre Bewohner, egal, ob da oder dort, sind anders als der Rest des Landes, sagt man. Und noch etwas haben Wien und Berlin gemeinsam: eine Vielzahl an Zinshäusern. Und, dass diese Objekte bei Anlegern derzeit sehr beliebt sind. „Das ist eine Assetklasse, die nach wie vor stabil und nachgefragt ist“, beobachtet Bernhard Haas von der deutschen Echo Immobilien Entwicklungsgesellschaft, eine Tochter der österreichischen Premium AG, in beiden Städten.

Im Gegensatz zu Wien hat sich der Markt in Berlin allerdings erst in den vergangenen Jahren belebt. „Bis vor einem halben Jahr haben die Deutschen in Berlin nicht gekauft“, berichtet Alexander Neuhuber, Geschäftsführer der Magan Holding, selbst seit sechs Jahren auf dem Zinshausmarkt in der deutschen Hauptstadt unterwegs. Nun sei das anders: „Jetzt kaufen auch die Deutschen auf Grund der Krise. Die Preise steigen.“ Der Fachmann sieht den Berliner Markt dort, wo Wien vor 15Jahren war: „Ich habe das in Wien einmal erlebt und erwarte das Gleiche von Berlin. Nämlich, dass es stetig nach oben geht.“

 

In Berlin mietet man günstig

So ähnlich die Entwicklung der Märkte ausfallen könnte, gibt es doch auch einige Unterschiede bei den Zinshäusern der beiden Städte. Zum Beispiel schon in der Bauweise der Gebäude. Sehr viele Berliner Objekte haben ein Stiegenhaus aus Holz, neue Fahrstühle können– wenn überhaupt – nur außen angebracht werden, soll ein Gebäude aufgewertet werden. Außerdem sei die Sanierungsqualität nicht so hoch wie in Wien, „das ist bei den relativ niedrigen Mieten aber logisch“, meint Neuhuber. Die Durchschnittsmieten in Berlin bewegen sich bei 4,5 bis knapp unter zehn Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Wien liegen sie, laut aktuellen Angebotspreisen von Immobilien.net, derzeit bei 9,3Euro im Median. Laut eines Wohnmarktreports von GSW, CB Richard Ellis und GfK GeoMarketing ist in Berlin aber eine Mietsteigerung von 4,5Prozent– von 5,60Euro pro Quadratmeter im Schnitt auf 5,85Euro – festzustellen. In den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Steglitz-Zehlendorf ist der Anstieg am größten, die höchsten Mietpreise finden sich in den gefragten Teilen der Innenstadt wie Charlottenburg-Wilmersdorf mit 9,63Euro pro Quadratmeter. Trotz dieser moderaten Mieten ist die Rendite in Berlin höher – das hat mit den geringen Einstiegspreisen zu tun. Neuhuber: „Grob gesprochen kann man davon ausgehen, dass man in Berlin eine doppelt so hohe Renditen wie in Wien erwirtschaftet.“ Mit ein Grund, warum wenige Deutsche in Wien kaufen, aber viele Österreicher in Berlin.

 

Unterschiedliches Mietrecht

In Berlin lässt sich die Rendite auch leichter erhöhen und kalkulieren, „das liegt an dem anderen Mietrecht“, erklärt Johann Kowar, Vorsitzender des Geschäftsführenden Direktoriums der Conwert Immobilien Invest SE. „Bei uns kann man die Altmieten nur dann erhöhen, wenn eine Wohnung frei wird und man neu vermietet. In einen bestehenden Mietvertrag kann man nicht eingreifen.“ Anders ist das in Berlin. Alle drei Jahren hat der Eigentümer die Möglichkeit, sukzessive oder auf einmal die Miete um 20Prozent zu erhöhen.

Mieter, denen eine Erhöhung nicht passt, die ziehen wieder aus. „Es gibt nicht so eine starke Schollenverbundenheit wie in Österreich“, erklärt Neuhuber. Dazu Eugen Otto, Otto Immobilien Gruppe: „Wenn in einem Viertel die Miete um 1,5Euro billiger ist, ziehen die Leute dorthin.“ Die Fluktuation in Berlin führt aber zu einem Phänomen, das hierzulande in dieser Intensität nicht vorkommt: das Mietnomadentum. Ein weiterer Unterschied zwischen den beiden Städten ist, dass es in Berlin nicht eine Stadtstruktur wie in Wien gibt. Kowar: „In Wien haben wir ein Stadtzentrum, eingefasst durch den Gürtel und Außenbezirke mit guten und schlechten Lagen.“ In der ehemals geteilten Stadt gebe es „mehrere historisch gewachsene Gebiete“, damit auch mehrere Stadtzentren.

 

Trend zur Parifizierung

Was Wien und Berlin zu guter Letzt aber wieder gemeinsam haben: Es wird derzeit zu wenig neuer Wohnraum geschaffen. Daher sieht Neuhuber in der Parifizierung von Zinshäusern, „oder wie die Berliner sagen, in der ,Aufteilung‘ das Geschäft der nächsten Jahre.“ Die Preise bei parifizierten Eigentumswohnungen bewegen sich je nach Lage und Zustand des Hauses von unter 2000Euro pro Quadratmeter bis zu 10.000Euro.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 27.03.2010)

Kommentar zu Artikel:

Zinshäuser: Berlin, beliebt wie Wien

Sie sind zur Zeit nicht angemeldet.
Um auf DiePresse.com kommentieren zu können, müssen Sie sich anmelden ›.

Meistgelesen