Mietrechtsreform: Brauchen wir die Richtwerte noch?

Zu unübersichtlich, zum Teil widersprüchlich, in mancher Hinsicht geradezu absurd: Dass das Mietrecht überarbeitet gehört, daran zweifelt kaum jemand. Damit hat die Einigkeit aber auch schon ein Ende.

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Wien. „Im Mietrecht gibt es eine Dreiklassengesellschaft“, sagte kürzlich Andreas Vonkilch, Professor für Zivilrecht. Eine Gruppe von Mietern habe Vollkasko-, eine zweite Teilkaskoschutz. Der Rest habe gar keinen Schutz, er lebe, so Vonkilch, quasi in der „freien Wildbahn“.

Anlass war eine Diskussion über leistbares Wohnen und notwendige Reformen im Mietrecht, zu der der Thinktank Weis[s]e Wirtschaft geladen hatte. Vonkilch erklärte dem Publikum dann auch, wovon es abhängt, ob man nun zu den Vollkasko-, Teilkasko- oder Wildbahnmietern gehört: nicht etwa davon, wie viel Schutz man braucht. Sondern davon, wann das Haus, in dem man wohnt, gebaut wurde. Und davon, wie viele Nachbarn man hat.

Dass das absurd ist, darüber waren sich an diesem Abend alle einig, ebenso darüber, dass das Mietrecht auch sonst in weiten Teilen unübersichtlich, widersprüchlich und hochgradig reformbedürftig ist. Die Judikatur zu den Erhaltungspflichten – Stichwort kaputte Therme – ist da nur ein Beispiel von vielen. Sogar der Arbeiterkammer-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka räumte ein, dass er angesichts des Vorschriftendschungels nicht mehr jede mietrechtliche Frage, die ihm gestellt wird, auf Anhieb beantworten kann.

Auch die Mietpreisbildung ist vom Regelungschaos betroffen: Laut Peter Brandner, Ökonom und Sprecher der Weis[s]en Wirtschaft, unterliegen Mieten in Österreich nicht weniger als sieben unterschiedlichen Preisbildungsregimes. Dass da eine Reform nottut, steht außer Streit – in welche Richtung sie gehen sollte, daran scheiden sich jedoch die Geister. Während Rosifka und die Bundesgeschäftsführerin der Mietervereinigung, Nadja Shah, am Richtwertsystem festhalten wollen, aber für eine Vereinfachung und Vereinheitlichung eintreten, hält Wolfgang Louzek, Präsident des Verbandes der Institutionellen Immobilieninvestoren, regulatorische Eingriffe in die Preisbildung grundsätzlich für kontraproduktiv und angebotshemmend: Es werde dann eben weniger gebaut, saniert und vermietet.

 

Nachteil für Einkommensschwache

Auch aus Brandners Sicht überwiegen langfristig für beide Seiten, auch für die Mieter, die Nachteile, weil ein regulierter Markt zu wenig auf regionale Verknappungen reagiert. Zudem profitieren, so seine These, zahlungskräftige Mieter eher von einer Mietpreisbremse als einkommensschwache. Denn die Vermieter betreiben trotzdem Mieterselektion, suchen sich also aus, an wen sie vermieten – und bevorzugen naturgemäß Mieter mit besserer Bonität.

Wobei sogar umstritten ist, ob regulatorische Maßnahmen die Preise wirklich dauerhaft senken. Brandner verweist auf empirische Studien, wonach die Mieten dadurch langfristig sogar steigen können. Auch in Österreich unterscheide sich das Mietpreisniveau neu vermieteter Wohnungen, die dem Richtwertsystem unterliegen, nur sehr geringfügig vom Preisniveau auf dem freien Markt. Sein Fazit: Das komplexe Richtwertsystem mit seinen Zu- und Abschlägen führe mit viel Aufwand zu einem ähnlichen Ergebnis, wie es auch auf dem freien Markt zustande käme. Das Mietrecht gehört aus seiner Sicht neu kodifiziert, und zwar einheitlich für alle Wohnungen, unabhängig von Kriterien wie Baujahr, Zahl der Wohnungen oder rechtlicher Status des Vermieters. Mieten sollten frei vereinbar sein, meint er, dafür soll der Vermieter eine unbeschränkte Erhaltungspflicht haben. Für Markttransparenz solle ein quasi amtlicher Mietpreisspiegel sorgen.

Rosifka und Shah zogen indes in Zweifel, dass beim Wohnen der freie Markt funktionieren kann. Aber das ist eine Grundsatzfrage. Und die ließ sich auch an diesem Abend nicht lösen. [ iStockphoto ]

("Die Presse", Print-Ausgabe, 06.10.2014)

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