Soll die im Internet bestellte Ware schnell geliefert werden, sind Verteilzentren in oder nahe den Städten erforderlich. Bei den Anrainern stößt dies nicht immer auf Gegenliebe, Kreativität ist daher gefragt.
Im Herbst wird im niederösterreichischen Hagenbrunn das neue Verteilzentrum der Post eröffnet. 300 Beschäftigte werden dort auf 20.000 Quadratmetern arbeiten. Rechtzeitig vor Weihnachten geht die riesige Logistikanlage in Vollbetrieb. Damit soll sichergestellt werden, dass in der Hochsaison die im Internet gekauften Geschenke rechtzeitig vor dem Fest zugestellt werden. Darüber werden sich vermutlich auch jene Bewohner von Korneuburg und Langenzersdorf freuen, die mit ihren Protesten den Bau des Verteilzentrums am ursprünglich geplanten Standort in ihrer Umgebung verhindert haben.
In die Höhe bauen
Solche Widerstände häufen sich: „Viele Menschen bestellen online, gegenüber einem Logistikzentrum auf ihrem Gemeindegebiet sind sie aber reserviert“, fasst Stefan Krejci, bei Re/Max Österreich für den Bereich Gewerbeimmobilien verantwortlich, die derzeit größte Schwierigkeit beim Neubau von Logistikimmobilien zusammen. Diese negative Einstellung zu verändern sei wichtig für die gesamte Branche, meint Krejci: „Man muss der Öffentlichkeit die Leistungen der Logistiker stärker bewusst machen.“
Das wird vor allem auch deshalb notwendig sein, weil Verteilzentren in Zukunft nicht nur auf der grünen Wiese, sondern nahe bei oder direkt in Großstädten errichtet werden. Roman Stiftner, Präsident der Bundesvereinigung Logistik Österreich, bestätigt das: „Der große Treiber ist E-Commerce. Konsumenten wollen die bestellte Ware möglichst rasch geliefert bekommen, aber kurze Zustellzeiten bedürfen kurzer Wege.“ Eine Herausforderung für den Bauherrn im urbanen Bereich sind die Grundkosten, die deutlich höher als auf dem Land sind. Das führt laut Stiftner zu einer weiteren Veränderung bei der Konzeption von Logistikimmobilien: „Man geht in die Höhe.“ Damit meint er nicht XXL-Hochregallager, sondern das bislang eher unübliche Verteilen von Lagereinrichtungen über mehrere Geschoße. „Dieser Trend kommt aus Asien, wo man bereits Erfahrungen mit zwei- bis dreistöckigen Immobilien gemacht hat“, erzählt Stiftner. Die Idee eines mehrgeschoßigen Logistikbaus begeistert auch Dario Travaš, Partner bei ATP architekten ingenieure, einem der größten europäischen Architekten- und Ingenieurbüros. Er sieht die urbanen Logistikzentren von morgen als eine große Herausforderung für Planer: „Es geht darum, eine sowohl architektonisch als auch städtebaulich saubere Lösung zu finden.“ Travaš empfiehlt einen Nutzungsmix. Das Verteilzentrum könnte sich etwa im Unter- und Erdgeschoß befinden, in den darüber liegenden Stockwerken wäre dann Platz für Büros oder Gewerbebetriebe, erzählt er. Selbst Wohnungen ließen sich in solchen multifunktionellen Bauten unterbringen.
ATP hat bereits eine Reihe von Bauwerken für die Logistikbranche realisiert. So wurde für Gebrüder Weiss westlich von Zagreb ein neues Logistik- und Transportzentrum, für Werkzeughersteller Makita beim Flughafen Schwechat das Zentrallager sowie Service- und Bürogebäude geplant. Kürzlich gewann das Team um Dario Travaš den Wettbewerb für den neuen Firmensitz des litauischen Großflottenbetreibers Girteka Logistics. Der Logistik-Riese mit einer Flotte von 10.000 eigenen Lkw lässt in Vilnius einen „Work-Life-Campus“ bauen, der Büros für neue Arbeitswelten, Einkaufsmöglichkeiten sowie eine Truckerservicestation umfasst.
Investitionen boomen
Denn abgesehen von fallweisen Problemen mit Anrainern boomt das Geschäft mit Logistikimmobilien. Das weiß auch Re/Max-Spezialist Krejci: „In Österreich sind 2018 rund 165 Millionen Euro in Käufe geflossen. Vier Jahre zuvor waren es gerade einmal 40 Millionen.“ Neu gebaut wird ebenfalls viel: DHL nahm im Vormonat beim Flughafen Schwechat ein 60.000 Quadratmeter großes Logistikdrehkreuz in Betrieb, Gebrüder Weiss investierte rund fünf Millionen Euro in ein neues Logistikterminal in Maria Saal, Schenker nimmt für die Erweiterung seine Logistikfläche in Linz sieben Millionen in die Hand, um nur einige Beispiele zu nennen.
Wobei Österreich noch einiges aufzuholen hätte. In Deutschland betrug 2018 allein das Transaktionsvolumen bei Distributions- und Umschlagszentren 6,8 Milliarden Euro, berichtete Bodo Hollung, Geschäftsführer von LIP Invest, Anfang Juni auf der Münchner Fachmesse Transport Logistic. Für Investoren seien die Zukunftsaussichten durchaus gut, meint der Experte. Wesentliche Veränderungen könnte in zehn oder mehr Jahren die Neue Seidenstraße bringen: „Dadurch würden Regionen, die Investoren bisher nicht auf dem Zettel hatten, an Attraktivität gewinnen“, prognostiziert Hollung. Das würde auch auf Österreich zutreffen, vor allem wenn die von der Wirtschaftskammer forcierte Verlängerung der transsibirischen Eisenbahn Realität wird. Im Großraum Wien entstünde dann ein riesiger Logistikhub. Mit Anrainerproblemen darf gerechnet werden.