Mieten: Weg frei zu Höchstgericht

Der Verfassungsgerichtshof erklärt sich für Beschwerden Einzelner in Mietrechtsfragen zuständig. Das kann auch die Miethöhe betreffen. Experten liefern bereits Argumente für Beschwerden.

(c) FABRY Clemens

Wien. In die schleppenden Bemühungen der Koalitionsparteien SPÖ und ÖVP um ein neues Mietrecht – Motto: „Einheitlich, verständlich, transparent und mit leistbaren Mieten“ – kommt jetzt von unerwarteter Seite Bewegung: Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) macht gegen den Willen des Gesetzgebers erstmals möglich, dass Einzelne das Mietrechtsgesetz vor das Höchstgericht bringen. Egal, ob Mieter oder Vermieter, ab sofort kann jeder, der sich in einem mietrechtlichen Gerichtsverfahren durch eine vermeintlich verfassungswidrige Regelung benachteiligt fühlt, den VfGH anrufen. Schon gibt es von Expertenseite konkrete Anhaltspunkte dafür, wie etwa Bestimmungen über die Beschränkung des zulässigen Mietzinses aus den Angeln gehoben werden könnten.

Seit Jahresbeginn können Gesetze, die im Verdacht stehen, verfassungswidrig zu sein, und in einem Zivil- oder Strafverfahren anzuwenden sind, von dessen Parteien beim VfGH angefochten werden. Für diesen „Parteiantrag auf Normenkontrolle“, auch Gesetzesbeschwerde genannt, gelten aber einige Ausnahmen, etwa in Fällen der Kindesentführung, im Besitzstörungsverfahren oder in Auslieferungssachen. Damit soll verhindert werden, dass Verfahren durch die Einschaltung des Höchstgerichts derart verzögert werden, dass sie ihren Zweck verfehlen.

Unter den Ausnahmen findet sich auch eine ganze Reihe von Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz, darunter das zur Überprüfung der Mietzinshöhe. Dessen ungeachtet rief in genau so einer Auseinandersetzung ein Vermieter den VfGH mit einer Gesetzesbeschwerde an. Daraufhin beschloss der Gerichtshof zu überprüfen, ob diese Ausnahme der Verfassung entspricht.

Diese gestattet Einschränkungen der Gesetzesbeschwerde nur, „wenn dies zur Sicherung des Zwecks des Verfahrens vor dem ordentlichen Gericht erforderlich“ ist, und das heißt laut VfGH: unerlässlich. Die Höchstrichter sehen keinen Grund, ein ganzes Bündel an Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz gegen die Gesetzesbeschwerde zu immunisieren. Mit einem vorige Woche zugestellten Erkenntnis (G 346/2015) hebt er die Ausnahme mit sofortiger Wirkung auf.

Ein in erster Instanz laufendes Verfahren vorausgesetzt, können Mieter oder Vermieter nun also mögliche Verfassungswidrigkeiten an höchstgerichtlicher Stelle deponieren. Andreas Vonkilch, Professor für Zivilrecht an der Uni Innsbruck, sieht im Gespräch mit der „Presse“ realistische Erfolgsaussichten – auch wenn in der Vergangenheit wiederholt vergeblich versucht wurde, Zinsbeschränkungen generell zu Fall zu bringen. „Die bisherigen Angriffe waren zu plump, zu grobschlächtig“, sagt Vonkilch, denn, dass der Gesetzgeber die Legitimation habe, die freie Mietzinsbildung zu beschränken, sei bis hin zum Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte anerkannt. Nur so weit wie einst Polen dürfe man nicht gehen, wo Eigentum für Vermieter ganz zum Negativgeschäft geworden sei.

 

Gebot der Gleichbehandlung

Für Österreich denkt Vonkilch, der als unabhängiger Experte von der ÖVP als Berater herangezogen wird, eher an die „Ordnungssystem-Judikatur des Verfassungsgerichtshofs“: Der Gesetzgeber kann sich relativ frei für ein System entscheiden; innerhalb dessen muss er aber sachlich gerechtfertigt vorgehen und Gleiches gleich, Ungleiches jedoch ungleich behandeln.

Diese Erfordernisse sieht Vonkilch in dem vor gut 20 Jahren unter Kanzler Franz Vranitzky (SPÖ) und Justizminister Nikolaus Michalek (parteifrei) als Mietenbremse eingeführten Richtwertsystem nicht erfüllt.
Ungleiche Voraussetzungen. Man könne hinterfragen, warum der höchstzulässige Zins in Althäusern mit dem im geförderten Wohnbau synchronisiert worden sei, obwohl alte Häuser ohne öffentliche Förderung gebaut worden seien, dieser Grund der Beschränkung also fehle. „Das System passt schon einmal nicht auf den Gründerzeitbestand.“
Länderunterschiede. Dazu kommt, dass der Wohnbau länderweise unterschiedlich geregelt ist. Das ist für sich genommen verfassungsrechtlich unproblematisch. Nur: Wenn die Unterschiede – über die Berechnung der länderweise geregelten Richtwerte – auf das bundesweit geltende Mietrecht durchschlagen, greift sehr wohl die Bindung an den Gleichheitssatz. Und vor diesem ist schwer erklärbar, warum etwa der Richtwert für Graz 40 Prozent höher als jener für gleichartige Häuser in Wien ist. „Das entbehrt jeder sachlichen Rechtfertigung“, sagt Vonkilch.
Kostenprinzip lückenhaft. Aber auch innerhalb der Bundesländer ist die Regelung seines Erachtens problematisch: Obwohl nämlich der Richtwertmietzins auf dem System der Kostenmiete beruht, werden Häuser in Wiener Gründerzeitvierteln ohne Rücksicht auf die Grundkosten aus Vermietersicht strenger behandelt. „Das ist so, als ob man die Miete davon abhängig machte, ob die Fassade gelb ist.“
Pauschaler Abschlag. Der 25-Prozent-Abschlag bei befristeten Mieten ist für Vonkilch zwar legitim, nicht aber, dass er immer gleich hoch ist, gleichgültig, ob die Befristung drei oder 25 Jahre dauert.

Das Richtwertsystem wird auch von Mieterseite kritisiert, naturgemäß mit umgekehrten Vorzeichen: Es wirke gar nicht preisdämpfend, kritisierte Experte Helmut Böhm schon vor mehr als zehn Jahren für die Arbeiterkammer; auch Böhm hielt das System für verfassungswidrig; bis heute fordert die AK strengere Grenzen für den Mietzins.

LEXIKON

Der Richtwert ist eine bundesländerweise unterschiedliche Basisgröße zur Berechnung der monatlichen Miete in Altbauwohnungen. Er beträgt derzeit zwischen 4,92 (Burgenland) und 8,28 Euro (Vorarlberg) pro Quadratmeter. In Wien sind es 5,39 Euro.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 19.10.2015)

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