Die Risken für Immobilienkäufer

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Für Anleger, die sonst keine Reserven haben, sind "Immobilien die gefährlichste Anlageklasse der Welt", sagt Capital-Bank-Vorstand Constantin Veyder-Malberg: Denn viele kaufen auf Pump und kalkulieren zu knapp.

Wien. Die Zinsen sind niedrig, die Richtung, in die die Aktienkurse gehen, ist ungewiss. Viele Anleger flüchten in „reale“, vermeintlich sichere Werte– sie kaufen Immobilien. Constantin Veyder-Malberg, Vorstand der Capital Bank, hält das durchaus für sinnvoll– sofern man das nötige Geld hat. Hat man etwa eine Million Euro oder mehr und steckt ein Drittel in ein Zinshaus oder eine Wohnung in guter Lage, die eine Rendite (jährliche Mieterträge in Relation zum Kaufpreis) von drei bis vier Prozent abwirft, sei das vernünftig.

Das Problem: Solche Immobilien sind angesichts der starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre derzeit nicht leicht zu finden. Und viele Anleger kaufen Immobilien nicht mit Eigenkapital, sondern zum Teil auf Kredit, um einen Steuervorteil zu lukrieren: Anfängliche Verluste, die man durch die Kreditzinsen und die Abschreibung erzielt, kann man vom sonstigen Einkommen abziehen und so Steuern sparen. Dabei hoffen sie auf steigende Mieten und Preise bei möglichst gleich bleibenden Zinsen. Für Anleger, die sonst keine Reserven haben, seien Immobilien „die gefährlichste Anlageklasse der Welt“, meint Veyder-Malberg. Folgende Gefahren drohen:


Die Kreditzinsen laufen davon. 80 Prozent der in Österreich aufgenommen Kredite sind variabel verzinst, und mit den Zinsen dürfte es in nächster Zeit eher nach oben gehen. Oft dienen aber die Mieterträge dazu, die Kreditraten zu tilgen. Hat man zu knapp kalkuliert, kann man bei steigenden Zinsen ein Problem bekommen, sofern man kein Geld auf der Seite hat. „Wer sich nicht problemlos sechs bis sieben Prozent Zinsen leisten kann, sollte Zinscaps (Deckel nach oben) kaufen oder fixe Zinsen vereinbaren“, rät der Experte. Das könnte freilich die ohnehin oft mickrige Rendite schmälern.


Die erwartete Wertsteigerung bleibt aus. Für Zinshäuser in der Wiener Innenstadt erhält man derzeit oft nur ein Prozent Rendite, außerhalb des ersten Bezirks sind es kaum über zwei bis drei Prozent. Hier wird oft mit der erwarteten Wertsteigerung argumentiert sowie der Tatsache, dass Wiener Mieten im internationalen Vergleich niedrig sind. „Viele Käufer schauen nur auf den vermeintlichen niedrigen Kaufpreis pro Quadratmeter und nicht auf die laufenden Erträge“, erzählt Veyder-Malberg. Doch Zinshausmieten sind oft gesetzlich gedeckelt und können nicht so leicht erhöht werden. Und die Kaufpreise in Relation zu den Mieten seien schon hoch: In den vergangenen sechs Jahren stiegen die Preise für Wiener Immobilien laut Immobilienindex der Oesterreichischen Nationalbank um fünfzig Prozent. Makler erklären das häufig mit dem starken Zuzug in die Städte und dem Trend zu Singlewohnungen, der den Bedarf an Wohnraum erhöhe. Veyder-Malberg verweist dagegen auf Berechnungen, wonach sich die Preise für US-Immobilien trotz wachsender Bevölkerung seit 1890 real unterm Strich kaum verändert haben. Auch in Wien könnte es nach den starken Preissteigerungen zu Rückgängen kommen.


Die Politik bremst die Mietsteigerungen. Mieten werden normalerweise regelmäßig der Inflation angepasst. Steigende Zinsen, so wird oft argumentiert, seien meist eine Folge hoher Inflation: Höheren Kreditraten sollten also höhere Mieterträge gegenüberstehen. Durch diese Kalkulation könnte jedoch die Politik einen Strich machen: „Es gibt eben mehr Mieter als Zinshausbesitzer“, meint Veyder-Malberg. Gerade bei hoher Inflation sei das Risiko enorm, dass der Gesetzgeber die Mieter auf Kosten der Vermieter entlastet: Das ist vor einigen Jahren passiert, als die (damals jährliche) Wertanpassung gekürzt, dann ausgesetzt und schließlich auf einen Zweijahresrhythmus umgestellt wurde.


Das Vermögen ist zu klein für eine breite Streuung. Eine alte Faustregel für Anleger lautet, man solle je ein Drittel in Gold, Geld und Grund stecken. Wer kein Millionenvermögen hat, tut sich mit dem Drittel an Immobilien schwer, insbesondere, wenn er ohne Fremdkapital kauft und auch noch streuen will. „Wer nur 300.000 Euro hat, dem rate ich zu einer selbstgenutzten Eigentumswohnung“, sagt Veyder Malberg. Das bringe einem steuerlich wenig, schütze aber vor Delogierung und halte die Ausgaben niedrig. [i-Stockphoto]

Was Sie beachten sollten bei... Immobilien

Tipp 1

Streuung. Ein Drittel des Vermögens sollte man in Immobilien parken, lautet eine alte Faustregel. Wer nicht gerade über ein Millionenvermögen verfügt, tut sich damit jedoch schwer: Inhabern kleinerer Vermögen bleibt oft nur, ihre Immobilie mit Kredit zu finanzieren oder auf Immobilienaktien oder Fonds auszuweichen. Beides erhöht jedoch das Risiko.

Tipp 2

Kredit. Immobilien (teilweise) mit Kredit zu finanzieren, kann sinnvoll sein– wenn die Mehreinnahmen höher sind als die Kreditzinsen. Wer auf diesen „Leverage“-Effekt setzt, sollte sich das leisten können: Auch bei steigenden Zinsen, Leerständen und einer Mietsteigerung, die geringer ausfällt als geplant, sollte sich die Kalkulation noch ausgehen.

Tipp 3

Rendite. Beim Kauf sollte man sich nicht von vermeintlich niedrigen Quadratmeterpreisen blenden lassen. Häufig sind Wohnungen billig, weil die Mieten gesetzlich gedeckelt sind. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Gesetzgeber das zugunsten der Vermieter ändert, ist geringer, als dass er Mieter auf Kosten von Vermietern „entlastet“.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 06.07.2011)

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